樓市走勢2022｜將軍澳日出康城工作人口入息中位數3萬元、年齡中位數38.4歲！仲量聯行：逆市下支持樓市

【樓市走勢｜樓市成交】香港樓市未見底！香港樓價越跌越低！買樓最重要是位置及周邊配套，而期待已久的「將軍澳－藍田隧道」（將藍隧道）及將軍澳跨灣連接路（跨灣連接路）快將正式通車，對將軍澳區內樓價，又有何影響呢？

樓市走勢｜將藍隧道12月11日開通

仲量聯行發佈的《香港住宅銷售市場綜述》指出，隨著將藍隧道及將軍澳跨灣連接路於12月11日開通，預計令將軍澳住宅市場受惠；而交通網絡持續完善，亦將減慢市價下跌速度。

根據運輸及物流局，將藍隧道及跨灣連接路開通後，可提供新的道路往來將軍澳和觀塘以及東區海底隧道，往來日出康城和觀塘市中心的行車時間可縮減約20分鐘。由於將藍隧道可分流將軍澳隧道繁忙時段估計約30%至40%的車流量，因此，將軍澳區其他地方的居民也會因出行時間縮短而受惠。

樓市走勢｜逾六成日出康城居民到港島區及九龍區工作

仲量聯行指出，根據2021年人口普查顯示，日出康城有34%及29%的工作人口分別在港島區及九龍區工作。上述兩項交通基建開通，將為將軍澳居民的日常交通帶來實質助益。

展望將來，將軍澳往來港島及九龍的交通網絡將再進一步提升。特首在最新一份施政報告宣布落實興建「將軍澳－油塘隧道」及「將軍澳線南延線」。

樓市走勢｜將軍澳是香港三大住宅區之一

仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示，將軍澳屬本港其中一個受歡迎的住宅區，也是香港三大住宅區之一。這些新基建項目不僅將會改善該區的交通網絡，亦有助推動將軍澳第 137 區的發展，為該區帶來更多商業空間、社區設施和住宅單位。

而基建項目落成後，李遠峰預料區內住宅需求將會顯著增加，即使處於下行周期，亦可以為該區的樓價下跌帶來緩衝作用。

樓市走勢｜日出康城區內人口年齡中位數38.4歲

仲量聯行研究部執行董事黃志輝表示，隨著運輸基礎設施持續改善，將軍澳的交通將更趨方便，從而吸引更多買家在區內置業。日出康城一向受年青及高收入家庭追捧。區內人口年齡中位數為38.4歲，工作人口的入息中位數為每月 30,000 港元，而全港的年齡及入息中位數則分別為46.3歲及每月18,000港元。這地區的人口可以在逆市下支持樓市。

樓市走勢｜日出康城峻瀅5日錄6宗成交、3宗蝕讓

將藍隧道及將軍澳跨灣連接路尚未正式開通，而將軍澳日出康城區內樓價，正跟隨大市下跌，不過，隨著業主放盤有價講，筍盤仍獲承接。

中原地產將軍澳都會駅第分行經理黃仕斌表示，日出康城區峻瀅本月交投明顯加快，過去5日連錄6宗成交，當中5宗均為三房戶交投，其中3宗為蝕讓個案。

樓市成交個案（1）峻瀅三房套加儲物房775萬元成交

黃仕斌指，市場最新錄得一宗峻瀅交投，單位為7座高層F室，實用面積738平方呎，建築面積972平方呎，採三房套房加儲物房間隔，單位座向西方，享海景，最初開價1050萬元，現大減275萬元或26%，以775萬元成交，折合實用呎價10,501元。

原業主於2018年5月以895萬元買入單位，現沽貨賬面蝕讓120萬元離場，單位4年間貶值13%。

樓市成交個案（2）峻瀅三房套718萬成交累減近3球

利嘉閣地產維景灣畔分行助理分區經理黃金欽則表示，該行新近促成峻瀅2座高層E室的二手成交個案。成交單位實用面積約738方呎，採3房套間隔連士多房，外望內園景。

黃金欽表示，單位於今年7月放盤，原叫價1,010萬，其後逐月下調叫價，至11月底減至785萬，終獲買家洽談，最後議價至718萬成交，累減292萬，呎價9,729元。

峻瀅入場費約650萬元起

據悉，原業主2019年以938萬元買入上址，持貨僅3年，轉手帳面虧蝕約220萬元，蝕幅約23.5%。

峻瀅11月共錄得6宗成交，目前約有135個放盤，入場費約650萬元起。

樓市成交個案（3）將軍澳廣場兩房645萬元沽

至於將軍澳其他樓盤方面，將軍澳廣場兩房內園景戶大減175萬元，645萬元沽。

中原地產將軍澳蔚藍灣畔第二分行分行經理關偉豪表示，將軍澳廣場本月至今暫錄3宗成交，平均實用呎價最新報15,707元。分行最新促成一宗將軍澳廣場交投，單位為將軍澳廣場 8座中層F室，實用面積429平方呎，建築面積586平方呎，採兩房間隔，單位座向西北方，可享清靜內園景，最初叫價820萬元，經連番議價後最終降價175萬元或21%，以645萬元易手，造價偏低，單位折合實用呎15,035元。

業主普遍願意進一步調低售價

中原地產關偉豪指，新買家為外區換樓客，見區內樓價持續向下，業主亦普遍願意進一步調低售價，加上屋苑鄰近港鐵站，出入方便，考慮片刻即決定入市自用。據了解，原業主於2017年12月以600萬元購入單位，持貨5年，現轉手賬面僅獲利45萬元離場。

至於將軍澳居屋市場，最近富康花園三房套508萬未連地價沽。

樓市成交個案（4）富康花園現有約38個放盤

利嘉閣地產將軍澳廣場分行首席分區董事梁敬嚴(Alvin)表示，該行新近促成將軍澳居屋富康花園3座高層K室的二手成交個案。單位實用面積約592方呎，屬三房套間隔，外望內園景，可遠眺山景。上址最新以約508萬元(未補地價)成交，折合實用面積呎價約8,581元。

梁氏指出，新買家心儀單位間隔寬敞，開則方正實用，屋苑位置鄰近港鐵站，配套完善，議價後拍板購入。現時屋苑有約38個放盤，入場費由478萬元起。

11月將軍澳區20個私人屋苑二手住宅錄逾130宗註冊

香港置業研究部董事王品弟表示，據土地註冊處資料顯示，11月將軍澳區20個私人屋苑錄132宗二手住宅註冊，較10月的138宗減少約4.3%。鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，11月註冊個案一般主要反映10月市況。

10個屋苑二手住宅註冊量報升

將軍澳區20個私人屋苑中，9個屋苑二手住宅註冊量按月報跌，10個屋苑報升，1個屋苑持平；報跌屋苑中，峻瀅1期錄2宗註冊，較10月的10宗減少80%；都會駅錄3宗註冊，較10月的8宗減少62.5%；東港城錄4宗註冊，較10月的7宗減少約42.9%。

天晉1期錄4宗註冊

報升屋苑中，天晉1期錄4宗註冊，較10月的2宗增加1倍；首都錄9宗註冊，較10月的5宗增加80%；南豐廣場錄7宗註冊，較10月的4宗增加75%。

至於11月二手住宅註冊量將軍澳區20個私人屋苑排名方面，新都城以19宗註冊居榜首，較10月的17宗增加約11.8%；將軍澳中心以17宗註冊排第二，較10月的11宗增加約54.5%；維景灣畔以15宗註冊排第三，較10月的10宗增加50%。

11月將軍澳區20個私人屋苑二手住宅註冊量與10月比較

 鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，每月註冊個案一般主要反映前一個月市況
資料提供：土地註冊處及香港置業資料研究部

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