樓市走勢2022|受經濟下行及加息等因素影響,今年至今,香港樓價已跌逾1成,年底前還有多少下調空間?中原地產創辦人施永青在報章專欄中提及,年內香港樓價有機會自高位跌破兩成,或造成市場恐慌及形成金融風險,政府或可推3個政策救市。
樓市走勢2022|香港樓價重回5年前水平
施永青引述上星期公布的中原城市領先指數(CCL)指,樓價指數按周跌1.5%,連跌六周,跌到只有162.31點,創下5年來的新低。自年初以來,中原城市領先指數(CCL)已跌了12.1%。
樓市走勢2022|高位回落1成半、邁向2成
他指出,若與去年8月的歷史高位191.34點計,香港樓市已從高位下跌了15.2%,不但跌穿樓市第一條臨界線10%,而且正向樓市第二條臨界線20%邁進。他認為,年內跌破兩成的概率很高。
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樓市走勢2022|跌穿臨界線造成負資產
施永青解釋,稱跌10%與跌20%為臨界線,原因並非它們是「齊頭數」,而是因為樓價在800萬元以下的樓宇可做9成按揭,樓價跌破一成,在高位時買入這類細價樓的人,就會落入負資產的境地。
由於樓價在800萬元至1,000萬元的樓宇可做8成按揭,樓價跌破兩成,在高位買入這類樓宇的人,亦會陷入負資產的境地,變成資不抵債。
樓市走勢2022|或引起連鎖反應加劇跌市
施永青指,資不抵債是一個重要的心理關口,因為這代表這類小業主的資產已跌到一無所有,只餘欠債。有人可能會選擇長痛不如短痛,把樓宇賣掉算數;以免將來要抬錢去贖樓,才能把樓宇賣掉。小業主的這種取態,足以產生連鎖反應,令樓價的跌勢加劇。
樓市走勢2022|樓市跌勢將「自我完成」
施永青續指,現時香港樓價已從高位下跌超過10%,陷入負資產的小業主將會愈來愈多,如果又遇到經濟不景,容易導致循環,樓市的跌勢就會進入「自我完成」的階段:
樓市走勢2022|負資產循環已開始
- 失業率上升,斷供的情況出現;
- 銀行非採取行動不可,銀主盤明顯增加;
- 樓價愈跌,就愈多人變成負資產;
- 愈多人變成負資產,就愈多人想壯士斷臂止損;
- 最終造成樓價進一步下跌
樓市走勢2022|指標屋苑跌幅反映大市走勢
施永青說,這種趨勢現在已漸見明顯,導致各區樓價的跌幅在10月份突然加快,尤其是一些熱門的屋苑,如太古城、沙田第一城等,單月已跌了10%以上;個別極端的例子更跌近兩成,相信這種情況會進一步向較冷門的地區蔓延。
樓市走勢2022|料第四季跌幅比前三季更勁
他表示,據前線經紀的估計,單是10月份,住宅樓價已跌了4%,若政府不及時推出穩定樓價的措施,第四季樓價的跌幅就可以等同前三季跌幅的總和,導致2022年的全年樓價可以跌逾20%。
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樓市走勢2022|倡撤辣、以強積金買自住樓
若然真的出現這樣的跌幅,足以引起市場的恐慌,並形成金融風險。施永青建議政府第一時間推出穩定樓價的措施,以免樓價跌勢失控,辦法包括:
施永青建議3招救市
- 撤銷全部三項非正常的印花稅;
- 重啟投資移民;
- 容許市民動用自己的強積金的一半,用作買樓自住。
施永青說,這些措施不一定要一次過推出,但亦應該一早宣之於口,以起理性預期的效果。
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