理財個案】35歲讀者有一個年幼女兒,現住10前年前買入的兩房單位,月供1萬,儲蓄約100萬,因家住地區偏遠,想轉買3房,想知應放租買樓還是樓換樓?

理財個案(1)讀者來信:想搬去第二區3房單位

龔成老師你好,我今年35歲,有一個3歲幾嘅女,現時住緊10前年前買入嘅私樓(兩房單位),月供1萬,家庭月入6萬,儲蓄100萬左右,有以下問題想請教:

1. 放租買樓vs樓換樓

現時住緊嘅地區偏遠,校網尚算OK,但都想搬去第二區3房單位,有諗過放租而家個單位,再買入多一層3房單位自住,或是以換樓形式賣左現時單位,再用資金買入3房單位(咁樣首期可以俾多D就輕鬆好多)。

樓市吹緊跌市風

但見樓市一直吹緊跌市風,諗緊而家係咪算高價賣左現時自住單位先,再等樓市跌就再入市,但又驚唔知等到幾時先上返車,想睇下你嘅見解。

2. 資金擺銀行 無乜做投資

2)我地所有資金都就咁擺左喺銀行,冇咩做投資,淨係買下政府債券咁,財富完全冇咩增值,都希望做下穩陣投資,你有咩建議?一直都有follow你fb,最近有開始認真睇下你嘅post,哈哈。

小米入手時機?

發覺你都推薦盈富(2800.HK)、恆基(0012.HK)領展(0823.HK),呢啲適合我呢個情況買嗎?同埋見你話小米(1810.HK)都係優質股,而家入手係咪時候?感謝你嘅寶貴時間,希望可以收到你回覆,唔該你先

理財個案(2)龔成老師分析︰唔會估樓市走勢

1)樓市現時因爲美國加息,疫情等因素變得波動。你話等樓價跌再入市,但問題是樓市升跌我們能完全掌握嗎?當你賣出自住樓,而樓價升的時候,你怎樣打算?記住我哋唔會估走勢,而係用策略行事。

自住樓只要符合兩個原則

由於你係自住樓,只要符合兩個原則:「供得起」+「住屋滿足未來10-20年的需求」。如果,你有自住的需求,樓市的升跌其實關係不大,只要你供得起就可以。

現時樓價唔平 租金回報率好低

至於多買一層樓方向,會令你的資產集中於物業,而且現時樓價唔平,租金回報率好低,投資價值只屬於一般。換樓或者放租現樓,出面再租一間,比起多買一層是較爲穏當的做法。(當然,如果係找到平又有質素,你買多間都可以。

用「先增值 後現金流」方法

2)當我哋進行人生財富累積時,會運用「先增值,後現金流」方法。年輕人應著重於增值類資產,而較年長的,就應著重保守類別。因年輕人財富系統未成形,同時負擔較少,可以承受較高風險,所以應以增長為先。

初期投資較有潛力股票

例如初期投資較有潛力股票,令財富增值較快,到一定金額後,可轉較平穩增值的股票。最後有相當財富時,才換成收息股去為自已創造穏定現金流。

35歲策略上可投資「平穏增長股和潛力股」

以你現時35歲去計,策略上,你可以投資「平穏增長股」和「潛力股」。建議你用每月儲蓄的一半做月供,同時可以動用$100萬的20-30萬「分注」買入以下股票。

潛力股最多維持2-3成

你現時無太多投資經驗和知識,潛力股這類風險較高的股票,你就不要持有過多,最多維持2-3成好了,甚至先集中係平穏增長股類。餘下現金,我哋就等機會,當大市出現較大回調,就加大力度掃貨,然後作長線投資。

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作者簡介:龔成(龔成Facebook專頁)是財經書作者,至今出版超過10本財經書,包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等,過往曾以萬元月薪滾出數百萬,現為股票班導師,身家過千萬元。

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