樓市走勢｜負資產數目急增近9倍未見頂！對業主準買家兩個忠告

樓市走勢2022｜香港金融管理局（金管局）今日 (10月31日) 公布2022年第3季末負資產住宅按揭貸款的最新調查結果，負資產住宅按揭貸款宗數按季激增近9倍至533宗。有按揭專家預計，負資產數字會進一步上升，除了籲買家審慎入市外，更對業主及準業主提供實用建議。

樓市走勢2022｜負資產按揭成數一般較高

根據金管局資料，負資產住宅按揭貸款宗數由2022年第2季末的55宗，增加至2022年第3季末的533宗。這些個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高。

負資產住宅按揭貸款涉及的金額由2022年第2季末的3億港元，增加至2022年第3季末的30.06億港元。負資產住宅按揭貸款中無抵押部分的金額由2022年第2季末的400萬港元，增加至2022年第3季末的5,900萬港元。

樓市走勢2022｜只計算一按貸款數據

銀行自從2011年第1季起，並無錄得任何拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款紀錄。

必須注意的是，此調查所得數字僅涉及銀行提供並已知道為負資產的一按貸款（即欠受訪機構的未償還貸款額超過按揭物業的當前市值），當中並不包括涉及二按，而連同二按計算屬於負資產貸款的住宅按揭貸款。由於銀行沒有客戶在二按下的未償還貸款的資料，因此無法知悉其中有多少宗屬於負資產貸款。

樓市走勢2022｜第三季樓價下跌5.9%

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，根據美聯物業房地產數據及研究中心的樓價變化資料所見，第三季樓價下跌5.9%，創自2018年第4季後的最大跌幅。

另外，根據差餉物業估價署的最新公布可見，今年第3季私人住宅售價指數報369.5點，樓市走勢按季跌3.8%，連跌4個季度，並為2019年第1季後的季度新低，相對於去年第３季歷史高位397.9點下調7.1%，鑑於樓價出現顯著調整，負資產個案亦有所急增。

樓市走勢2022｜負資產未對用家帶來即時衝擊

曹德明稱，第三季樓市受加息陰霾影響，買家入市持觀望態度。而最新一份《施政報告》雖推出放寬合資格外來人才在港置業的印花稅，但屬中長期措施。經濟仍未完全開通，加上加息陰霾下，相信短期內樓市走勢仍會回調，未來負資產個案料將繼續上升。

曹德明表示，除銀行職員的住屋按揭貸款以及按揭保險計劃的貸款，購買資助房屋以及使用發展商按揭計劃的人士亦有機會因承造較高的按揭成數而跌入負資產行列，然而負資產未對用家帶來即時衝擊。

樓市走勢2022｜經絡曹德明：籲買家審慎入市

為免淪為負資產，曹德明建議最重要貸款時勿借太盡，而年內本港加息或會持續，加上樓價仍處於回調階段，有意入市的買家要留意市況，置業前亦要衝量自身負擔能力及經濟狀況，並預留充足的首期資金以策萬全。

樓市走勢2022｜業主減價個案增多逐步推跌樓價

對於負資產數目急增，中原按揭董事總經理王美鳳表示，今年下半年起樓市走勢向下調整速度加快，6月起與樓按相關的銀行同業拆息明顯逐步上升，以致7月份H按息觸及封頂息率後續升，加息陰霾下業主減價個案增多逐步推跌樓價，第3季樓價平均跌幅達6%，較上半年平均約2%跌幅明顯擴大，導致第3季跌入負資產行列的個案增多。

樓市走勢2022｜負資產數字仍屬於低水平

今年樓價平均累跌約9%，而當中不同屋苑樓價估值跌幅介乎3%至跌穿10%不等，對於樓價已跌穿1成的單位，新造9成按揭業主便會跌入負資產行列。值得留意的是，雖然負資產數字上升，但仍屬於低水平，加上銀行並無錄得任何拖欠3個月以上的負資產住宅按揭紀錄，反映目前實質按揭信貸風險仍低。

王美鳳指出，第4季樓價仍未擺脫跌勢，樓價仍然受壓下跌，年內樓價平均跌穿1成機會頗大，預期第4季負資產數字將進一步上升至4位數字水平。

樓市走勢2022｜實質信貸風險仍低

自按保於2019年10月放寬推出林鄭plan，幫助置業人士使用9成按揭上車，加上今年2月加碼推出財爺plan，推動近年市場上9成按揭使用率明顯增加(市場上新取用按揭宗數約3成選用按保，而林鄭PLAN前約為1成比例)，故當樓價跌穿1成，無可避免在數字上計算的負資產個案明顯增加。

然而，林鄭plan及財爺plan先後推出後，現時平均新批按揭成數仍處56%低水平，銀行亦無錄得拖欠3個月以上的負資產按揭紀錄，故此即使負資產數字上升，實質信貸風險仍低。

樓市走勢2022｜對業主及準買家建議

王美鳳提醒，即使跌入負資產行列不等於構成重大問題，供樓人士應對負資產首重穩定按時供款，面對近月波動的金融市場及經濟環境不穩，有以下建議：

業主宜預留最少半年供樓儲備資金，提防斷供至為重要；
籌劃置業預算時，每月總債務佔入息比率以不高於40%較為理想。

樓市走勢2022｜第三季負資產數目急增近9倍未見頂！業界對業主準買家兩個忠告