【樓市成交2022】香港樓價跌已成事實，由買轉租都大有人在！東京奧運乒乓女團銅牌得主蘇慧音近日租大埔康樂園3房連套連花園單位，與業主議價後以4.1萬租入單位！
租金走勢2022｜中原：租金回報率與H按息差距急速收窄
息口持續上升，租金回報率與H按息差距急速收窄。2022年8月CRI回報率報2.5%，同期H按息亦為2.5%，兩者差距收窄至零水平。近3個月計，回報率穩步上升，CRI回報率累升0.14厘，H按息累升1.01厘。
租金走勢2022｜料第四季CRI回報率繼續向升
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，相信今年第四季CRI回報率繼續向升，從後追趕H按息的升勢，料樓價下調幅度更為顯著。在用家需求支持下，租金企穩，而同期樓價跌勢明顯，推升租金回報率。
2022年8月中原城市租金回報率
- CRI回報率最新報2.50%，創24個月新高，按月升0.09個百分點。
- CRI_Mass回報率報2.61%，創24個月新高，按月升0.09個百分點。
- CRI(中小型單位)回報率報2.59%，創29個月新高，按月升0.10個百分點。
- CRI(大型單位)回報率報2.06%，創29個月新高，按月升0.08個百分點。
8月份各區租金回報較高的成份屋苑
8月份各區租金回報較高的成份屋苑計：
- 港島方面，嘉輝花園3.06%、嘉薈軒3.06%。
- 九龍方面，得寶花園3.37%、淘大花園3.07%。
- 新界東方面，河畔花園3.28%、嵐山3.19%。新界西方面，麗都花園3.25%、美景花園3.08%。
主要屋苑回報方面，康怡花園2.68%，海怡半島2.59%，太古城2.39%，美孚新村3.01%，黃埔花園2.89%，新都城2.63%，麗港城2.50%，沙田第一城3.13%，新港城2.83%，嘉湖山莊2.54%，Yoho Town 2.39%。
租賃成交個案（1）奧運銅牌得主蘇慧音租入大埔康樂園
中原地產大埔康樂園第三分行區域營業董事吳啟業表示，市場憧憬施政報告為樓市帶來好消息，整體入市氣氛趨正面。大埔康樂園本月至今暫錄約3宗租賃成交，分行新近促成11街單號屋，單位建築面積1,850平方呎，實用面積1214平方呎，3房連套房間隔，連約1000呎花園，放盤時開價約4.3萬元，日前雙方議價後以4.1萬元租出，實用平均呎租33.8元。
4.3萬放盤 議價後減租2千
據了解，新租客為東京奧運乒乓女團銅牌得主蘇慧音，為與家人有較大生活空間，已睇樓一段時間，鍾情屋苑環境舒適，單位間隔合用，即租入單位自用，提升生活質素。據了解，業主於2005年以890萬元購入單位，是次租出單位可享約5.5厘租金回報。
租賃成交個案（2）元朗御庭居2房戶月租1.2萬成交
中原地產尚悦二分行副分區營業經理蘇哲熙表示，現時市況較多不明因素，部份用家轉買為租。元朗御庭居1座低層B室剛錄租賃成交，實用面積412平方呎，兩房間隔，月租叫價12800，經議價後，以12000元租出，實用呎租29.1元。
準新婚夫婦買轉租
蘇哲熙指，租客為一對準新婚夫婦，原本打算置業，在元朗區覓盤已一段時間，但因為加息及市況前景未明，最終煞停置業計劃，轉買為租月，待日後市況明朗化再入市。業主於2008年以145萬買入單位，持貨14年，現租出享約10厘租金回報。
樓市走勢2022｜放盤要大幅減價才有成交
《施政報告》公布在即，市場觀望氣氛濃厚，放盤要大幅減價才有機會沽出，近日樓價跌勢加劇。香港樓價跌已是不爭的事實，但要買樓的人依然會繼續會買樓！有換樓客見業主肯減價220萬，即趕在《施政報告》公布前以以1,630萬買入天晉4房套連工人套！
樓市成交個案（2）天晉累罕有4房套連工人套1,630萬易手
香港置業將軍澳蔚藍灣畔分行區域營業董事范文濤表示，《施政報告》公佈在即，有買家提前入市。該行剛促成一宗該天晉4房連工人套房的買賣成交，外區客斥1,630萬元入市，實用呎價17,304元，以市價成交。上述售出單位為天晉二期3A座低層B室，實用面積約942平方呎，建築面積約1,205平方呎，屬4房1套連工人套間隔，向西北望開揚景。
放盤約3個月減逾「2球」換樓客承接
上述售出單位為天晉二期3A座低層B室，實用面積約942平方呎，建築面積約1,205平方呎，屬4房1套連工人套間隔，向西北望開揚景。范文濤指，原業主以1,850萬元放盤約3個月即吸引區客承接，雙方經議價後減價220萬元，以1,630萬元易手，實用呎價約17,304元，建築呎價約13,527元。
是次轉售帳面賺約404.7萬
據了解，新買家為換樓客，心儀物業屬名牌發展商，而且此類單位罕有放盤，故睇樓3次後終拍板入市。資料顯示，業主於2013年1月以約1225.3萬元購入上述單位，是次轉售帳面賺約404.7萬元，物業升值約33%。
樓市成交個案（3）沙田第一城兩房筍價439萬沽
美聯物業沙田第一城中心分行首席高級營業經理何智豪表示，該行最新錄得沙田第一城284平方呎兩房單位以筍價439萬成交，2007年貨轉手升值近2.4倍。沙田第一城48座中低層F室，實用面積約284平方呎，建築面積約395方平方呎，為兩房單位，間格方正實用，故獲上車客垂青。
同座同戶型高層 本月錄455萬成交
該單位以筍價439萬元獲外區自住家承接，折合實用呎價約15,458元，折合建築呎價約11,114元。同座同戶型高層曾於本月錄得455萬元成交，原業主見轉手有獲利，故以筍價沽出單位。原業主於2007年8月以約130萬元購入物業，持有該物業逾15年，帳面獲利309萬，期内物業升值近2.4倍。
樓市成交個案（4）深井碧堤半島全山景2房減至626萬沽
中原地產深井陳記商業廣場分行高級資深分區營業經理梁璟華表示，分行新近促成深井碧堤半島7座中高層F室成交，實用面積524平方呎，兩房間隔，享開揚翠綠全山景，叫價680萬元。市靜下業主願意減價，最終累減54萬元或8%，獲外區換樓客以626萬元承接，實用呎價11,947元。
較年初同類造價挫12%
梁璟華指，原業主於2007年8月以193萬元買入單位，持貨15年轉售，帳面獲利433萬元，單位期內升值2.2倍。今年一月同類單位7座中高層 E室以708萬元沽出，最新成交價回落82萬元或11.6%。梁璟華指，碧堤半島本月錄約5宗買賣成交，平均實用呎價10814元，呎價按月下挫17%。
樓市成交個案（5）屯門兆隆苑三房480萬自由價沽
祥益地產高級客戶經理陳秀春表示，屯門居屋兆隆苑鄰近輕鐵站，日前分行錄得一宗自由市場價的成交個案。上述所錄成交單位為中層9室，實用面積566呎，三房兩廳，單位廳房景觀開揚及附企裝。
業主累減20萬 區內客租轉買入作自住
新買家為區內租住客，主要鍾情屋苑鄰近家人可方便照應，而且業主原叫價500萬累減20萬，新買家有感樓價相宜，遂便決定以480萬 (自由市場價) 購入作自住用途，以實用面積計算平均呎價為8,481元，屬市價成交。
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