居屋2022｜白居二申請獲發批准信｜9個原因抽中都未必上車

【居屋2022｜樓市走勢】居屋第二市場「白居二」計劃於2018年起恒常化，近年申請人數都超過10萬，但最終完成交易的人數卻連創低位。對上一輪白居二購買資格陸續到期，但中籖者中，只有不足一半人完成交易，即逾半人抽中都不「上車」，有未補地價居屋「平樓」都唔買！到底原因何在？9理由放棄做業主！

居屋2022｜4,500個申請獲發批准信

「白表居屋第二市場計劃2022」（白居二2022）於6月13日進行攪珠，f日前已完成申請者的詳細資格審核，並將於今日（11月10日）向4,500名成功申請者，包括4,050個家庭申請者及450個一人申請者發出批准信及確認書。

居屋2022｜可申請購買房委會或房協居屋

房委會發言人表示，每名成功獲得配額的申請者將獲發一封批准信及兩封確認書。這兩封確認書分別適用於房委會居屋第二市場的單位，以及房協住宅發售計劃第二市場的單位。

批准信持有人可在批准信發出日期起計6個星期內，向房委會及／或房協分別遞交確認書以申領購買資格證明書，以便在居屋第二市場，或住宅發售計劃第二市場購買尚未繳付補價的單位。

居屋2022｜須於一年內買樓

發言人續稱，購買資格證明書有效期為12個月，有效期屆滿後不會獲得延期。購買資格證明書的持有人在簽署臨時買賣合約後，須向房委會或房協申請提名信，以完成交易。申請者及名列申請表的家庭成員由遞交申請直至簽訂臨時買賣合約當日仍須符合「白居二2022」的申請資格。

居屋2022｜僅4成人買白居二單位

事實上，「白居二」先前已連續3年錄逾10萬人申請，但房委會透露，在對上一輪白居二2020中，截至今年7月，僅錄約2,000個成交個案。該輪白居二名額共有4,500個，表示只有不足一半（約44%）的中籖者最後選擇買二手居屋上車，數字連續兩年低企4成水平。

居屋2022｜白居二成交狀況

年份	配額	成交宗數	成交比例
2013	5,000	2,405	48.1%
2015	2,500	1,616	64.6%
2018	2,500	1,418	56.7%
2019	3,000	1,300	43.3%
2020	4,500	2,000	44.4%

居屋2022｜白居二上車客普遍觀望居多

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，上車客對利率調升幅度敏感，擔心再度加息時供款超出預算；發展商有見及此，推出「貼市價」新盤吸上車客，攤薄了居二市場客源，令白居二上車客更卻步。

白居二市場成交按年跌近4成

據房委會及房屋署網頁最新數據，今年第三季，全港錄421宗居屋第二市場買賣個案（按簽署臨時買賣合約的成交為準），較第二季的503宗按月下跌16%，與去年同期相比更下跌約38%；至於第三季物業成交總值約20.30億元，亦較次季的25.04億元同步減少19%，對比去年同期的35.40億元更蒸發約43%。

9個原因抽中白居二不上車

市場置業需求龐大，居屋又不易抽中，何解白居二成交率如此之低？近月樓市變化大，未補地價居屋的選擇與售價，以至按揭利率的潛在升勢等，準業主放棄入市機會，或受多方因素影響。

放棄白居二上車理由（一）經濟不景

近三年來，疫情陰霾持續籠罩本港，雖然去年情況一度平穩，但今年初爆發第五波疫情，仍對本港經濟環境以至樓市造成衝擊，同期失業率上升、收入中位數等下滑，再加上政府多番收緊社交距離措施，通關無期，零售市道亦不景氣。準業主或面臨經濟損失，無奈只得放棄上樓。

放棄白居二上車理由（二）樓市前景不明朗

另一方面，環球經濟亦未明朗，加上美國聯儲局連番加息，市場憂慮本港息口跟加，導致樓價下跌。二手市場率先反映這種心態，樓價持續下跌，中原城市領先指數（CCL）最近幾星期按周連跌，且連創新低，11月4日最新公佈數字回落至164.91點，即2017年末水平，更預期月內有機會再跌近3%；而近期未補地價居屋成交量及樓價同樣告跌。

放棄白居二上車理由（三）新盤售價吸引

樓市轉差，除二手市場外，一手新盤亦受打擊。近月發展商推出新盤，定價皆較克制，有新盤開價較同區二手貨源平約一成，吸引不少年輕家庭及上車客入市。

儘管樓市向下，但近年二手居屋樓價飆升，未補地價單位的售價亦相對高，部份已補價單位呎價甚至到達近2萬元的私樓水平。白居二售價對比其他二手物業，未必有太大優勢，加上新盤低開，再吸去一部份客源。

放棄白居二上車理由（四）難以承造高成數按揭

首期是買樓的一大門檻，若能借更高貸款額，自然可減少首期負擔，不過白居二大部份超過20年樓齡，可承造按揭成數最多只有六成，準買家變相須付樓價四成首期，對中低收入人士而言負擔較大。

放棄白居二上車理由（五）還款期縮短

借貸的另一難關是每月供樓付擔。買樓不易，供樓更難，拖長還款期可以有效減低每月供樓支出，但由於房委會為新居屋提供30年的擔保期，銀行對新居屋的按揭會按樓齡調整，所以樓齡較大的居屋，還款期也會相應縮短，導致每月供款上升。

按揭成數及還款期月供比較

假設樓價為500萬元，以2.5厘利息計︰

樓價	500萬元
息率	2.5厘
按揭成數	9成		6成
貸款額	450萬元		300萬元
首期	50萬元		200萬元
還款期	30年	25年	30年	25年
月供	17,780元	20,188元	11,854元	13,459元

從上表可見，還款期單單縮短5年，已令每月支出上升約2,000元，個別單位因還款期更短，亦會對業主造成更大的負擔。

放棄白居二上車理由（六）寧等新居屋

除了借貸及供款，樓齡大的另一個問題是會直接對生活質素造成影響。政府早於2002年宣佈停建居屋，至近年才因應需求興建，中間出現大斷層。入住樓齡較高的單位，很多時候意味著要多付裝修或維修費用。

2022及2023年相繼有新居屋，以市價51折出售，地理位置亦較理想，令不少人覺得，與其購買舊單位，不如等抽新居屋，追求更好的生活環境。

放棄白居二上車理由（七）忽略其他上車開支

除了首期及供款外買樓還有額外的開支，如印花稅、律師費、地產代理佣金等等。新手買家較容易犯的錯誤就是「計錯數」，以為自己夠錢買得起樓，實際資金卻不足以負擔其他細項，進而被逼撻訂。

雖然以上情況較少出現在居屋買賣當中，不過準買家一定要留意這一點，避免因小失大，失去居屋上樓的機會。

放棄白居二上車理由（八）移民潮影響

據政府統計處數字，本港人口於2021年底至2022年中減少11萬，封閉關口導致移入人數減少、移民潮等因素，令人口淨流出數字大增，加上生育率降低，或令一部份準買家重新考慮上車的物業種類，減低他們購買居屋或在香港置業的意欲。

抽中居屋不上車原因（九）換樓靈活性較私樓低

政府今年初宣布收緊轉售限制，延長居屋禁售期。雖然政策對二手居屋買賣沒有直接影響，但就代表新居屋業主要持有單位更久才可轉售，更易出現上述的樓齡、居住問題。相比起私樓，居屋炒賣的情況較少，現時發展商推新樓又有優勢，導至居二市場客源進一步減少，成交氣份也下滑。

今年第三季，未補價居屋成交量及售價均回落。以下是一些近期的居屋成交個案：

白居二成交個案（1）凱樂苑

白居二近期的成交個案中，美聯物業西九龍碧海藍天分行(8)高級營業經理黃育表示，長沙灣凱樂苑有2房單位，新近透過該行沽出，「白居二」成交價582萬元。

上述成交單位為凱樂苑A座凱碧閣低層19室，實用面積480方呎，屬2房間隔，內櫳企理，樓齡新，加上地理位置方便，吸引用家透過居二市場承接，成交價582萬元，據悉較原叫價620萬，調減38萬，減幅6.1%，折合實用呎價約12,125元。

白居二成交個案（2）寶盈花園

利嘉閣地產皇牌屋苑君傲灣分行首席聯席董事洪瑋俊表示，該行較早前促成將軍澳居屋寶盈花園4座高層E室的二手成交個案。單位實用面積約590方呎，三房間隔，可遠眺海景；新近以621.8萬元(未補地價)售出，折合實用面積呎價10,539元。

洪瑋俊表示，上述新買家為白居二客戶，心儀單位內櫳裝修企理，更可遠望海景，一睇即中，經過數口還價後旋即扑鎚入市。

第三季未補價居屋平均售價下跌3.1%

據利嘉閣地產研究部數據，第三季每宗居屋第二市場買賣平均售價約482.2萬元，較第二季的497.9萬元按季下跌3.1%，為近15季新低，重返2019年初水平；若與去年同期平均售價的523.7萬元相比，則已累積下跌近7.9%，反映本年初第五波疫情衝擊餘波未平，市況觀望淡靜；加上部分「親民價」上車新盤充斥市面，大幅扯走居屋客源，業主只好減價應戰。

第三季居屋第二市場活躍成交屋苑狀況

屋苑名稱	簽署臨時合約成交宗數		成交總值(萬元)		實用面積平均呎價(元)
屋苑名稱	第三季*	按季調幅	第三季*	按季調幅	今年九月*	較六月調幅
愉翠苑	21	- 19%	1.21	- 27%	9,400	- 9.4%
天頌苑**	20	- 9%	0.80	- 4%	6,554	- 11.3%
天盛苑**	19	- 21%	0.83	- 26%	7,189	- 10.0%
廣明苑	17	+ 113%	0.74	+ 124%	7,156	- 4.5%
錦豐苑**	13	- 19%	0.69	- 14%	8,045	- 14.5%
龍門居	13	ó	0.51	+ 3%	6,731	- 4.7%
凱樂苑**	13	+ 30%	0.79	+ 35%	13,025	+ 6.5%
富康花園**	11	- 21%	0.49	- 23%	7,541	- 12.4%
鯉安苑	11	+ 10%	0.72	+ 15%	10,246	- 2.8%
天富苑**	11	+ 10%	0.45	+ 1%	6,476	- 10.3%

*臨時數字

註**：因成交單位質素有異，成交呎價不可作直接比較

資料提供：香港房屋委員會、房屋署及利嘉閣地產研究部

第三季居屋第二市場成交概況（按價值分類）

樓宇價值 (百萬元)	簽署臨時合約成交宗數			成交總值 (億元)
樓宇價值 (百萬元)	第三季*	第二季	調幅	第三季*	第二季	調幅
0.00 - 1.99	0	1	- 100%	0.00	0.02	- 100%
2.00 - 2.99	16	23	- 30%	0.43	0.60	- 29%
3.00 - 3.99	96	89	+ 8%	3.39	3.16	+ 7%
4.00 - 4.99	127	147	- 14%	5.66	6.60	- 14%
5.00 - 5.99	104	127	- 18%	5.66	6.93	- 18%
6.00或以上	78	116	- 33%	5.16	7.74	- 33%
全港總計	421	503	- 16%	20.30	25.04	- 19%

*臨時數字

註：由於四捨五入關係，個別項目的數字加起來可能不等於總計

資料提供：香港房屋委員會、房屋署及利嘉閣地產研究部

居屋第二市場（白居二）常見問題

問：白居二是什麼？

答：香港房屋委員會（房委會）於1997年6月推出居屋第二市場計劃。居屋第二市場計劃是為房委會資助出售單位而設的，使業主在毋須繳付補價的情況下，將單位轉售予房委會提名的人。

問：白居二申請資格？

答：申請資格包括但不限於以下條件：（1）申請者可以為一人申請者或家庭申請者；（2）申請者須在申請截止日期當日（2022年3月24日）已年滿18歲及必須成為所購買單位的業主，並須在香港居住滿七年，申請者及名列申請表上的家庭成員在香港的居留不受附帶逗留條件所限制（與逗留期限有關的條件除外）。未獲香港入境權人士不能包括在申請表內；（3）由申請截止日期之前的24個月（即2020年3月25日）起計，直至簽訂臨時買賣合約當日，申請者及其名列申請表上的家庭成員不得擁有或與他人共同擁有任何香港住宅樓宇；（4）申請者及所有家庭成員均無接受任何房屋資助。

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