樓市走勢2022|美國聯儲局再加息0.75厘,香港亦有匯豐中銀恒生等數間銀行相繼宣佈上調最優惠利率(P),買家供樓開支的增加為香港樓市帶來壓力。反映二手樓價的中原城市領先指數CCL按周跌1.96%,中原地產預計,指數或於本月內再跌逾3%。

樓市走勢2022|料本月內樓價再跌3.07%

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,中原城市領先指數CCL最新報164.91點,距離160點低位僅相差4.91點或3.07%,原估計12月底跌破160點,或提前於11月底達到。而本周CCL八大指數亦出現齊跌。

樓市走勢2022|各區CCL樓價變化

以地區劃分,全港四大區域樓價全線告跌,其中新界東及新界西兩區於上周稍為回升,於本周後再向下,四區單周跌幅亦擴大。

  • 港島CCL_Mass報166.98點,創261周新低,重返2017年10月水平,按周跌2.17%,跌幅32周以來最大
  • 九龍CCL_Mass報156.80點,創262周新低,重返2017年10月水平,按周跌1.58%,跌幅8周以來最大
  • 新界東CCL_Mass報175.49點,創251周新低,重返2018年1月水平,按周跌2.39%,跌幅11周以來最大
  • 新界西CCL_Mass報156.82點,創134周新低,重返2020年4月水平,按周跌2.77%,跌幅9周以來最大

樓市走勢2022|四大指數最新走勢

樓價持續向下,四大整體指數齊跌4周。

  • 中原城市領先指數CCL報164.91點,創255周新低,重返2017年12月水平,按周跌1.96%,跌幅346周(2016年3月)以來最大
  • 中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報164.99點,創258周新低,重返2017年11月水平,按周跌2.16%,跌幅728周(2008年11月)以來最大
  • CCL(中小型單位)報163.23點,創258周新低,重返2017年11月水平,按周跌2.15%,跌幅728周(2008年11月)以來最大
  • CCL(大型單位)報173.11點,創88周新低,重返2021年2月水平,按周跌1.16%,跌幅10周以來最大

樓市走勢2022|加息周期期間CCL持續告跌

2022年6月16日美國首次加息0.75厘後,CCL由180.22點下跌4.57點或2.54%,到175.65點,即7月28日美國第二次加息0.75厘前的水平。

其後,CCL由175.65點再下跌5.65點或3.22%,到170.00點,即9月22日美國第三次加息0.75厘前的水平。

樓市走勢2022|料9月至11月跌幅達5.88%

樓價跌幅逐步擴大,9月加息後由170.00點持續下跌,11月3日美國第四次後,預期3周後(11月底)公佈的CCL將達160點水平,估計期間跌幅約10點或5.88%。

黃良昇表示,現時CCL未完全反映加息因素帶來的影響,昨日(11月3日)美國聯儲局加息0.75厘,匯豐銀行等宣布上調最優惠利率0.25厘,對樓價的影響將於11月下旬公佈的CCL才開始反映。

樓市走勢2022|銀行睇淡 估價指數同步告跌

黃良昇指出,本周中原估價指數(主要銀行)CVI最新報7.52點,較上周6.39點上升1.13點。CVI仍連續6周低企10點以下,繼續在谷底徘徊,銀行按揭取態繼續保守謹慎,預告樓價持續向下調整。加息因素會於2周後公佈的CVI才開始反映。未來CVI會否告別谷底,回升到10點水平以上,仍有待觀察。

樓市走勢2022|銀行估價指數反映樓價仍未跌完

美國持續加息,加上經濟前景不明朗,銀行的按揭取態明顯降溫,影響CVI走勢反覆向下。今年5月美國擴大加息幅度,CVI由70點水平逐步向下跌穿50點,其後於7月跌穿20點,同期CCL由180點水平向下跌至170點。

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樓市走勢2022|11月跌勢持續

9月本港主要銀行調高最優惠利率,CVI再向下跌破10點水平,近6周持續處於谷底,同期CCL進一步跌穿170點。估價指數CVI是銀行對樓市取態的調查,CCL乃樓市成交統計,兩者相關性高,從CVI可以推論CCL走勢。預示樓價跌勢未止,調整幅度更明顯。

樓市走勢2022|代理同樣睇淡

本周初公佈的中原經紀人指數CSI(住宅售價)最新報29.51點,較上周下跌2.50點,連跌3周,走勢持續向下。黃良昇表示,股市波動,而且利率持續上升,市場睇淡樓市,情緒進一步下降。如果短期CSI未能重上30點,預告樓價跌幅有可能擴大。

樓市走勢2022|加息後二手市場反應

中原地產十大屋苑本周末預約睇樓量錄得431組,創5周新低,按周再跌6.9%。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,自《施政報告》後,市場缺乏利好消息,加息又對買家構成一定心理壓力,整體市場氣氛相當觀望,連帶睇樓氣氛亦相應下降,料二手交投受壓,樓價有下行壓力。

樓市走勢2022|十大屋苑睇樓量及平均叫價齊跌

十大二手屋苑當中,多數屋苑睇樓量錄得下跌,跌幅由約7%至16%不等;至於二手放盤平均實用叫價亦多數下跌,跌幅較微,約為0.02%至不足2%。其中九龍區叫價變幅較為穩定,4個屋苑中有3個每呎實用叫價未錄得跌幅。

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樓市走勢2022|中原十大屋苑周末睇樓量(港島區)

屋苑 本周六、日睇樓量(升跌幅) 每呎實用叫價(升跌幅)
太古城 30(無升跌) 17800(-1.1%)
康怡花園 45(-10%) 15300(-1.9%)
海怡半島 30(-14.3%) 18500(-0.3%)

樓市走勢2022|中原十大屋苑周末睇樓量(九龍區)

屋苑 本周六、日睇樓量(升跌幅) 每呎實用叫價(升跌幅)
美孚新邨 65(-7.1%) 12000(無升跌)
麗港城 45(無升跌) 12800(無升跌)
黃埔花園 40(無升跌) 16800(無升跌)
新都城 55(-8.3%) 17309(-0.5%)

樓市走勢2022|中原十大屋苑周末睇樓量(新界區)

屋苑 本周六、日睇樓量(升跌幅) 每呎實用叫價(升跌幅)
沙田第一城 55(無升跌) 15000(-0.7%)
嘉湖山莊 50(-16.7%) 10000(無升跌)
映灣園 16(-11.1%) 12862(-0.02%)

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