樓市成交香港樓市跌勢越趨明顯!隨著美國加息步伐加快,香港加息只是遲早問題時,香港樓價已率先回落。其中反映樓價走勢的「美聯樓價指數」,連跌5星期,本年迄今跌2.68%。若以減價盤比率最多的三個區份分別是九龍灣、荃灣、青衣,其中得寶花園最近就錄得低市價成交。《香港財經時報》緊貼樓市成交最新實況!

樓市成交|減價盤數目增加

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,新盤持續搶佔市場焦點,二手住宅交投受壓,部分急於出貨業主願意減價,減價盤數目增加。

根據美聯物業網站的減價盤比率反映,在全港3區之中,新界區減價盤比率為3區最高;若以細區劃分,減價盤比率最多的三個區份分別是九龍灣、荃灣、青衣。

B類單位減價盤比率最多

若以單位面積劃分,減價盤比率首3位排名連續4星期不變:

  • 減價盤比率最多的是實用面積約431至約752平方呎的B類單位;
  • 其次是實用面積約430平方呎或以下的A類單位;
  • 緊隨其後的是實用面積介乎約753至約1,075平方呎的C類單位。

「美聯樓價指數」按周跌0.41%

樓價方面,「美聯樓價指數」最新報167.01點,按周跌0.41%,連跌5星期;若與四星期前相比,則跌1.1%;而本年迄今跌2.68%。

若以3區劃分,港島、九龍及新界3區樓價按周全線下跌。

  • 「美聯港島樓價指數」最新報178.27點,按周跌0.13%;較四星期前亦跌0.54%,而該區本年迄今樓價跌3.21%。 
  • 「美聯九龍樓價指數」最新報169.41點,按周跌0.35%;較四星期前相比跌1.75%,而該區本年迄今樓價跌2.63%。
  • 「美聯新界樓價指數」最新報154.87點,按周跌0.55%;比起四星期前則跌0.83%,該區樓價本年迄今跌2.51%。

「美聯樓價指數」及三區樓價變化

 

7月18日

按周比較

與四星期前

比較

2022年迄今

變化

「美聯樓價指數」

167.01

-0.41%

-1.10%

-2.68%

「美聯港島樓價指數」

178.27

-0.13%

-0.54%

-3.21%

「美聯九龍樓價指數」

169.41

-0.35%

-1.75%

-2.63%

「美聯新界樓價指數」

154.87

-0.55%

-0.83%

-2.51%

資料來源:土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心

香港樓市跌勢明顯,而從最近的樓市成交個案中,亦屢見大幅減價,甚至是低於市價的樓市成交

美孚新邨850方呎低市價約1成

美聯物業美孚高級區域營業董事吳志輝(Lawrence Ng)表示,美孚新邨本月暫錄約10宗買賣個案,平均呎價12,216元,有業主見股市波動及息口趨升,決定大幅減價180萬沽貨,成交價1,000萬元,低市價約1成。

上述成交單位為美孚新邨四期百老匯街107號中層B室,實用面積850方呎,望內園景,據悉,單位今年4月放盤,原叫價1,180萬元,鑑於股市波動及息口向上,決定減價180萬,以1,000萬元成交,減幅15%,折合實用呎價約11,765元。

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得寶花園398平方呎低市價約5

九龍東樓市成交方面,香港置業東中九龍淘大花園分行營業經理胡國安(Ken Wu)表示,該行剛促成得寶花園本月首宗買賣成交,同區客斥575萬元承接,實用呎價約14,447元,低市價約5%。

上述成交單位為得寶花園A座中層01室,實用面積約398平方呎,建築面積約530平方呎,屬2房間隔,向東南享海景。胡國安稱,單位以620萬元放盤約1個月後即獲同區客洽詢,雙方經議價後減價45萬元,最終以約575萬元成交,實用呎價約14,447元,建築呎價約10,849元,低市價約5%。

凱滙持貨約3年賬面蝕讓離場

同樣是九龍東的觀塘,半新盤觀塘凱滙兩房連士多房1200萬元易主,一手業主持貨3年離場。利嘉閣地產皇牌屋苑凱滙分行市務經理梁錦機(Kevin)表示,該行最新促成觀塘凱滙2期5座高層E室的二手成交個案,單位實用面積約594方呎,屬兩房連士多房間隔,向東,望樓景。

梁錦機指出,單位最新以1200萬元成交,折合實用面積呎價約20,202元。原業主2019年1月以約1,225.65萬元一手購入上述單位,持貨約3年後離場。

元朗尚悅兩房戶跌穿「5球」

鏡頭轉到新界區,元朗尚悅355平方呎兩房戶穿「5球」!美聯物業元朗康樂路分行高級營業經理龍國榮(Jason Lung)表示,個別業主憂慮美國聯儲局加息步伐將加快,上調放盤議價空間,帶動區內二手交投,該行新近促成元朗尚悅低層兩房戶成交,外區上車客即睇即買,並以筍價485萬元承接。

龍國榮表示,剛成交單位是元朗尚悅13座低層F室,實用面積約355平方呎,建築面積約492平方呎,屬兩房間隔,望內園景。據悉,單位原以510萬元放售,惟原業主憂慮美國聯儲局將再加息,故下調叫價,隨即吸引外區上車客以485萬元吸納,新買家鍾情單位企理,屬大型屋苑,會所設施齊全,且設有穿梭巴士往返元朗西鐵站,是次成交折合實用呎價約13,662元,建築呎價約9,858元。

樓市成交買賣合約登記價量跌跌

香港樓市跌勢初現,樓市成交更見減少!中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,截止至7月13日,2022年7月份整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)暫錄2,013宗及182.0億元。預計全月錄5,100宗及430億元,將較6月份的6,290宗及531.6億元,分別下跌18.9%及19.1%。宗數及金額將齊創2022年4月的4,852宗及417.9億元後3個月新低。這反映美國持續加息,並擴大加息幅度,打擊樓市氣氛,買家減慢入市步伐,拖累登記連跌兩個月。

租賃旺季帶動租金穩步向上

至於租金走勢方面,中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,踏入租賃旺季,租務宗數明顯增多,帶動租金穩步向上,同期樓價卻受到美國加息影響而回軟,相信將推動租金回報率見底回升。下半年中原城市租金回報率CRI回報率上望2.5%水平。

雖然展望CRI回報率輕微向上,但隨著美國擴大加息幅度,H按息向升,回報率與H按息差距持續收窄,估計今年下半年兩者差距收窄下望零水平。2022年5月CRI回報率報2.36%,H按息為1.49%,CRI回報率高於H按息0.87厘。2021年10月CRI回報率曾高於H按息1.03厘,現時兩者差距已經收窄0.16個百分點。

CRI回報率報2.36%

2022年5月CRI_Mass回報率最新報2.47%,按月沒有升跌,走勢企穩,相信已完成尋底。CRI回報率報2.36%,按月跌0.01個百分點,連跌3個月共0.04個百分點,料即將見底回升。CRI(中小型單位)回報率報2.43%,按月跌0.01個百分點,連跌3個月共0.05個百分點。CRI(大型單位)回報率報1.99%,按月跌0.01個百分點。

中原城市租金回報率CRI Yield是以中原城市租金指數CRI和中原城市指數CCI為基礎計算,於每月第18日公佈兩個月前的數字。今日(2022年7月18日)公佈的數字,是反映2022年5月份的私人住宅租金回報率走勢。

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祥益地產:準買家宜先做按揭諮詢

另外一祥益按揭估價指數雖突破銀行估價線,仍屬安全範圍。祥益地產數據分析部主管林佳武表示,截至最新一期(7月7日至7月13日)反映樓價與銀行估價差距的「祥益按揭估價指數」錄得+0.15點,對比上期(6月30日至7月6日)的+0.06點按周上升0.09點,成交價雖然略為高於估價線,但在正負0.5點以內的水平是仍然樂觀,屬於安全範圍,銀行估價較貼市,過去一年銀行亦較鬆手,買樓前建議先做按揭諮詢較為保障。

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