【香港樓市2022】香港樓價告跌。差餉物業估價署最新公布，5月私人住宅售價指數報384.4點，較4月下跌約0.34%，而今年首5個月累計跌約2.41%。根據利嘉閣地產研究部數據，2022年5月份全港二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案佔比屬2010年七月以來的次低水平，帳面錄得虧損者有168宗。
香港樓市2022｜五月份帳面獲利個案佔比94.6%
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，疫情未散，加上一手新盤及息口趨升夾擊，導致二手市場部分業主心怯，以相對低價沽售物業，拖累獲利比率及賺幅反覆探底。
綜合土地註冊處資料所得，2022年五月份全港3,410宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共3,225宗，佔比達94.6%，較前月回落0.3個百分點，屬2010年七月以來的次低水平。
香港樓市2022｜新界區表現最佳
每宗私宅轉手平均賺幅按月則微升0.3個百分點，報65.8%，為連跌兩月後輕微反彈，惟仍創自2016年九月以來69個月的次低水平。
香港樓市按物業區域劃分：
- 新界區表現依然最佳，以95.4%之數成為獲利成功比率最高的分區，惟按月跌0.2個百分點；
- 港島區居次，報95.0%，按月升1個百分點；
- 九龍區較遜色，僅錄得92.4%，按月跌1.5個百分點。
香港樓市2022｜細價樓獲利比率表現最好
香港樓市按物業轉售價格分析：
- 樓價介乎401萬至600萬元的中細價樓組別之獲利比率表現最好，錄得97.1%，且按月升1個百分點，涉及宗數856宗；
- 601萬至800萬元組別，月內獲利比率則達96.0%，按月跌1.8個百分點，但仍較整體大市表現為佳。
香港樓市2022｜五月份二手私宅獲利買賣登記統計
|
樓宇成交價值 |
獲利成交宗數 |
整體二手買賣 |
5月份（4月份） |
|
(百萬元) |
成交宗數 |
獲利成功比率(%) |
|
|
0.00 - 3.00 |
146 |
167 |
87.4% (84.8%) |
|
3.01 - 4.00 |
723 |
779 |
92.8% (94.7%) |
|
4.01 - 6.00 |
856 |
882 |
97.1% (96.1%) |
|
6.01 - 8.00 |
645 |
672 |
96.0% (97.8%) |
|
8.01 - 10.00 |
384 |
403 |
95.3% (96.4%) |
|
10.00 以上 |
471 |
507 |
92.9% (92.7%) |
|
全港總計 |
3,225 |
3,410 |
94.6% (94.9%) |
|
港島區 |
606 |
638 |
95.0% (94.0%) |
|
九龍區 |
792 |
857 |
92.4% (93.9%) |
|
新界區 |
1,827 |
1,915 |
95.4% (95.6%) |
註：物業登記以期內已知買入價的二手私宅登記個案計算
資料提供：利嘉閣地產研究部
香港樓市2022｜168宗帳面錄得虧損
數據顯示，今年五月份每宗私宅轉手個案平均賺幅為65.8%，按月微升0.3個百分點，終止兩連跌，但仍處低位徘徊，為2016年9月以來的次低水平。
五月份，帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例為41.5%，按月升0.7個百分點，共錄1,414宗；至於帳面錄得虧損者有168宗，佔比按月增至4.9%，而平手的個案則有17宗，佔比微跌至0.5%。
香港樓市2022｜五月份二手私宅獲利買賣帳面利潤分布
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帳面利潤或虧損 |
獲利成交宗數（佔整體二手成交宗數百分比） |
|
|
5月份 |
4月份 |
|
|
獲利1倍或以上 |
1,414 (41.5%) |
1,095 (40.8%) |
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獲利70%至99% |
300 (8.8%) |
212 (7.9%) |
|
獲利50%至69% |
282 (8.3%) |
219 (8.2%) |
|
獲利40%至49% |
187 (5.5%) |
152 (5.7%) |
|
獲利30%至39% |
223 (6.5%) |
164 (6.1%) |
|
獲利20%至29% |
270 (7.9%) |
255 (9.5%) |
|
獲利10%至19% |
275 (8.1%) |
239 (8.9%) |
|
獲利少於10% |
274 (8.0%) |
215 (8.0%) |
|
平手 |
17 (0.5%) |
15 (0.6%) |
|
虧損 |
168 (4.9%) |
121 (4.5%) |
|
平均獲利幅度 |
賺65.8% |
賺65.5% |
：物業登記以期內已知買入價的二手私宅登記個案計算 資料提供：利嘉閣地產研究部
註：由於四捨五入關係，個別項目的數字加起來可能不等於總計
香港樓市2022｜嘉湖山莊成平均賺幅最高屋苑
此外，環顧上月10個獲利登記最多的屋苑，當中達百分百獲利的只有3個，而每宗平均賺幅則介乎最少的31.0%至最多的115.2%不等。
當中嘉湖山莊成為錄得每宗轉手個案平均賺幅最高的屋苑，達逾1.15倍。至於上月榜內賺幅最低者仍為平均樓齡相對最低的日出康城，平均每宗只賺約31.0%，次低者為愉景灣的45.9%。
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香港樓市2022｜五月份二手私宅獲利登記最多屋苑
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屋苑名稱 |
獲利買賣 登記宗數 |
整體二手買賣 登記宗數 |
獲利成功比率 |
每宗轉手個案 平均賺蝕幅度 |
|
日出康城 |
75 |
79 |
95% |
賺31.0% |
|
美孚新 |
46 |
50 |
92% |
賺71.6% |
|
嘉湖山莊 |
44 |
45 |
98% |
賺115.2% |
|
維景灣畔 |
41 |
43 |
95% |
賺98.3% |
|
沙田第一城 |
33 |
34 |
97% |
賺59.8% |
|
太古城 |
32 |
32 |
100% |
賺91.0% |
|
愉景灣 |
30 |
32 |
94% |
賺45.9% |
|
杏花 |
27 |
27 |
100% |
賺83.0% |
|
珀麗灣 |
27 |
29 |
93% |
賺66.9% |
|
黃埔花園 |
25 |
25 |
100% |
賺104.1% |
註：物業登記以期內已知買入價的二手私宅登記個案計算
資料提供：利嘉閣地產研究部
香港樓市2022｜心急業主為求沽貨不惜降價求售
陳海潮指出，早前疫情轉穩，刺激發展商一窩蜂以貼市價開盤，搶佔不少二手市場客源，加上美息持續趨升，導致二手交投轉慢，一些心急業主為求沽貨，不惜降價求售，料短期情況依然，故拖累二手私宅轉手獲利比率掉頭下跌。
加上自六月初起，疫情略現回升，料拖累六月份獲利比率進一步下試93%的148個月(逾12年)新低；至於平均賺幅亦料在窄幅水平反覆試低，六月或跌至65%水平，屆時恐創自2016年九月以來的70個月低位。
香港樓市2022｜今年首五個月樓價指數累跌2.41%
陳海潮表示，一手新盤貼市價爭客，加上美息持續趨升，打沉反彈中的樓市，料短期樓價繼續偏軟，惟全年樓價仍有上升希望。差估署今日公布的最新數據顯示，2022年5月份私人住宅售價指數報384.4點，較4月的385.7點回落0.34%，為短暫上升一個月後再次掉頭向下。今年首五個月，樓價指數累跌2.41%，而與去年9月份的歷史高位398.1點比較，則累跌3.44%。
香港樓市2022｜部分業主擴大議價空間
陳海潮指出，5月份差估署樓價指數主要反映4月中旬至5月上旬市況，當時疫情穩定，社交距離措施放寬，刺激一手新盤大舉以貼市價開售，為二手市場帶來直接競爭；加上5月初美國宣布加息半厘，亦窒礙二手市場入市動力，在新盤及加息雙重夾擊下，部分業主擴大議價空間，甚至實質減價而拖累5月樓價指數回軟。
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香港樓市2022｜預期上半年樓價最終將跌近3%
由於持續有新盤以貼市價搶佔市場份額，加上預期美息升幅持續加快，料下次公布的6月份樓價指數仍將偏軟，跌幅恐進一步擴大至0.5%，因此預期上半年香港樓價最終將跌近3%，未能收復首季失地。
展望下半年，陳海潮相信，加息只是其中一個左右樓市的因素，而且即使未來本港跟隨加息1至2厘，相信屬市場可接受範圍。
香港樓市2022｜料全年樓價仍有機會升逾5%
只要下半年疫情穩定受控、不再大規模爆發，香港樓市仍料穩中向好。至於回歸25周年，中央會否「送大禮」，如包括制訂較具體的通關時間表，將大大利好下半年樓市，倘若通關有期，全年香港樓價仍有機會升逾5%，否則升幅或只有2%至3%左右。
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