香港樓市走勢2022】美國加息0.75厘,香港最優惠利率(P)即使又再不跟加,但銀行同業拆息已經向上走,意味用H按供樓的業主們,每月供樓開支逐漸增加。香港樓市上半年走勢先低後回升,但仍未收復之前失地,展望下半年香港樓市,又是怎樣一番景象?利嘉閣地產最新研究報告中,作深入的剖析,並對香港樓市作出6個預言。

香港樓市2022|疫情打殘香港樓市

踏入2022年之際,由Omicron變種病毒引發的第五波疫情席捲全港,帶來新冠疫情爆發兩年多以來最嚴峻的感染及致命情況,除了打沉經濟、引致失業率迅速回升外,更打殘香港樓市,尤以新盤市場首當其衝,令首季一手私宅買賣登記創下六年來的按季新低,二手亦創兩年最少。

利嘉閣地產最總結上半年一、二手私宅市場料共錄近2.26萬宗買賣登記,涉及登記總金額料達2,295億元,量值按半年齊挫三成。

香港樓市2022|一、二手私宅可望反彈追落後

展望下半年一、二手私宅合計買賣登記量可望反彈追落後,料錄得3.30萬宗,當中一大動力是由一手新盤追落後所帶起,二手亦有不俗升幅。

香港樓價方面,在疫情轉穩、通關可期,加上管治班子換屆,市場憧憬下半年可對外通關及特區展開新篇章下,期望中小型住宅下半年樓價反彈5%;而若能通關並引進外來購買力,豪宅樓價下半年更料可錄逾6%的升幅。

香港樓市2022|上半年住宅市場回顧:一手冰封 二手轉靜

利嘉閣地產董事陳大偉指出,2021年底新冠肺炎衍生Omicron變種病毒,並於2022年一月在本港社區爆發,無源頭個案不斷增加,當局再度實施限聚令及關閉處所,打擊整體市場氣氛,新盤煞停銷售,二手亦隨之轉靜。

綜合土地註冊處數據,2022年截至6月14日為止的上半年,整體私宅買賣登記共有20,042宗,涉及金額約2,026.28億元,預計整個上半年最終料達22,583宗及2,294.70億元,將較2021年下半年的31,763宗及3,278.40億元分別下跌29%及30%;而比較2021上半年跌幅更鉅,登記量及總值分別下瀉39%及40%。

香港樓市2022|疫情打沉一手、登記量創新例後新低

從物業類別劃分,一手市場今年初受第五波疫情衝擊,發展商紛紛暫緩推盤計劃,導致新盤市場登記量的冰封狀態在2、3、4月展現,直至疫情在3月份見頂後,5月份登記數字才出現大反彈。

截至6月14日止,上半年一手私宅買賣登記累計達3,981宗,預期整個上半年最終可達4,878宗,料較去年下半年大減近五成(47%),創18個「半年度」,即2013年一手新例實施9年以來的新低。至於,今年上半年一手成交總值相應回落,料整個上半年只達約653億元,將為16個「半年度」最少。

香港樓市2022|二手私宅成近兩年表現最差的半年度

二手私宅市場方面,雖然同受疫情影響,惟市場有一定剛性購買力,加上2月底的財政預算案進一步放寬按保樓價上限,即「財爺Plan」,而刺激二手私宅買賣登記按月拾級回升。

上半年截至6月14日的二手私宅登記量錄得16,061宗,預期整個上半年最終可錄17,705宗,將較去年下半年下跌21%,創近7個「半年度」最少;今年上半年二手私宅登記總值料達1,641億元,將較去年下半年的2,088億元再跌21%,成近兩年表現最差的半年度。

香港樓市2022|私宅轉手平均每宗賺66.3% 見六年新低

過去兩年半以來,疫情連番衝擊香港樓市,樓價表現反覆偏軟,加上股市大起大落及移民盤急售情況,業主提供較大議價幅度,部分甚至不惜蝕讓,而拖累過去4個「半年度」以來,二手私宅轉手每宗平均賺幅徐徐下跌。

由2020年下半年的74.6%,一直回落至今年上半年度的66.3%(期間合共累跌了8.3個百分點),創下12個「半年度」(即6年)以來的新低(見附錄圖五),反映市況不就下,平均賺幅亦見萎縮。

香港樓市2022|沙田第一城及太古城抗跌力較強

另外,上半年十大活躍屋苑買賣登記量暫錄得1,752宗,較去年下半年的2,044宗減少14%,當中日出康城持續表現最佳,蟬聯最熱賣屋苑,上半年買賣登記暫錄333宗,惟較去年下半年的375宗暫少11%。

十大活躍屋苑登記量暫時全線回落,其中以愉景灣的34%跌幅最大,上半年暫只錄143宗登記,而海怡半島及珀麗灣亦同跌18%;反之沙田第一城及太古城的抗跌力較強,兩者分別只跌1%及7%,算是跑贏大市(見附錄表四)。

香港樓市2022|上半年樓價料持平或微跌、租金跌幅趨收窄

陳大偉指出,今年首季,香港樓市飽受第五波疫情蹂躪,但隨著疫情減退,樓價亦隨即反彈,樓市價量在次季已逐步收復失地。數據顯示,截至今年5月份中小型住宅(以全港50個指標屋苑作代表)平均實用呎價為15,069元,較去年底的15,358元仍跌近1.7%,預計整個上半年跌幅有機會收窄,接近持平或微跌收場;豪宅物業方面(以差估署大型單位作依據),預測整個上半年跌幅可收窄至3.3%。

至於租金走勢方面(以差估署數字作依據):

  • 中小型住宅上半年年租金最終跌幅料收窄至2%
  • 豪宅租金上半年跌幅料僅0.2%

香港樓市2022|下半年住宅市場展望:憧憬反彈市 買賣量價齊升

利嘉閣地產總裁廖偉強表示,近年本港樓市經歷前所未有的多重衝擊,惟樓價表現始終是有波幅,而無顯著跌幅,去年更在疫情未消散的情況下再創歷史新高,反映本港樓市抗跌力極強,亦持續有購買力支持。

香港作為國際金融中心的地位未見改變,相信在政治環境明顯轉穩後,未來日子隨著新冠疫情減退,對外通關展露曙光後,下半年樓市交投量價將重拾升軌,全年樓價看漲至少半成。

香港樓市2022|疫情影響程度驟減

目前市場上雖仍存在不明朗的利淡因素,如新冠疫情持續纏繞,市民更憂慮會否爆發第六波疫情,不過,香港早前已經歷過十分嚴峻的第五波,減染人數早已突破百萬人,形成一種群體免疫效應下,近期確診數字已見明顯減少,市民對疫情的恐慌度已大減,漸漸傾向視之為一種風土病。

因此,只要下半年疫情沒出現大規模爆發及導致大量致命個案,相信對本地樓價的實際衝擊依然有限。

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香港樓市2022|息口趨升足以承受

另一負面因素是美息持續趨升,6月16日美國聯儲局宣布最新一次加息3/4厘,且預期7月及往後續會透過加息手段抗衡通脹,幸好的是本港銀行並未見跟隨,本地暫時仍可維持超低息水平一段時間。

廖氏稱,目前本港銀行體系結餘尚處較高水平,相信接近年底前本地息口上調空間不大,而即使未來本地銀行加息,預期幅度及速度均有限,即使加息1至2厘,本港息口仍屬偏低,是市場可承受範圍,故不見得未來半年至一年內,息口會成為樓市的大障礙。

香港樓市2022|政經氛圍改善

在政治層面方面,自從國安法實施後,本地政治氛圍明顯改善,社會精力可再次集中在民生及經濟方面的發展,根據瑞士洛桑國際管理發展學院日前發表的《2022年世界競爭力年報》,香港排名上升兩位至全球第五位,在亞洲只僅次於新加坡,反映香港仍是受歡迎的熱門投資及居住城市。

此外,香港回歸25周年之際,特區管治班子快將換屆,市場期待新管治班子可為香港注入新動力、創造一番新氣象;期望紀律部隊出身的新特首李家超在執行力及決策力方面均可提昇,為香港帶來正能量、正心態,引領香港寫下新篇章。

香港樓市2022|期待新班子造就通關

市場亦憧憬在特區管治班子換屆下,倘疫情能持續良好受控,下半年限聚可繼續放寬,帶動本港整體經濟進一步恢復動力,令各行各業生意好轉。

當中更重要的是,隨之而來的對外通關可行性,包括恢復與內地市場互通,或至少與外國逐步恢復通關往來,均是目前市場上最大的期望。

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香港樓市2022|預期下半年一手私宅買賣登記量上試9,000宗

廖偉強指出,今年首季受第五波疫情拖累,住宅交投極為緩慢,新盤更幾近冰封,相信隨著疫情及市況好轉,下半年發展商將持續加快推盤追回落後的進度,預期下半年一手私宅買賣登記量可出現噴射式急升逾八成,上試9,000宗水平,即全年合計一手登記量料約1.39萬宗,較2021年的近1.75萬宗料跌兩成。

香港樓市2022|下半年樓價看升5% 

至於二手市場方面,相信亦可受惠市況回暖而逐步轉旺,加上「財爺Plan」提高按保樓價上限,帶動上車客及換樓客同時進場,預計下半年二手私宅交投量可回升至約2.4萬宗,料較上半年的1.77萬宗升35%;全年累計,二手買賣登記量料近4.17萬宗,將較2021年約5.16萬宗減少近兩成。

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香港樓市2022|小型住宅樓價下半年料有5%至6%升幅

綜合預計,在下半年一二手同時回暖下,整體私宅交投量料升逾四成半,最終或達3.3萬宗水平;而全年總計料錄約5.56萬宗,將較2021年的逾6.9萬宗挫近兩成。

展望香港樓價走勢,預期2022年下半年在疫情穩定之下,加上消費券帶動經濟及放寬按保持續刺激入市下,樓價可穩步重拾升軌。當中,中小型住宅樓價下半年料有5%至6%的升幅,即全年累積升幅約為半成左右。

香港樓市2022|租金穩中微跌

豪宅物業方面,一旦可受惠對外通關,升幅將較中小型住宅更大,下半年或有力升6%至8%,全年計則料升約3.5%。

至於租金表現方面,在公司客及海外客仍較缺乏下,料下半年會跑輸樓價,呈持平微跌走勢;其中下半年中小型住宅租金料僅持平無升跌,全年預計略跌2%;而豪宅租金下半年看跌1%至2%,全年計跌幅亦相若。

6個最新香港樓市預言

  • 預言1:下半年一手私宅買賣登記量出現噴射式急升逾八成
  • 預言2:下半年二手私宅交投量可回升至約2.4萬宗,料較上半年的1.77萬宗升35%
  • 預言3:中小型住宅樓價下半年料有5%至6%的升幅
  • 預言4:豪宅物業方面,一旦可受惠對外通關,升幅將較中小型住宅更大,下半年或有力升6%至8%
  • 預言5:下半年中小型住宅租金料僅持平無升跌,全年預計略跌2%
  • 預言6:豪宅租金下半年看跌1%至2%,全年計跌幅亦相若

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