香港樓市2022樓換樓懶人包】若果想樓換樓,通常都問:究竟採用先買後賣方式,抑或先賣後買方式較適合?兩種方式都各有利弊,亦有需要注意的地方。同時,為何有樓換樓人士會沽樓後租回同一物業?換樓人士有需要了解這些要點和問題。

【香港樓市2022】地產代理盤買賣物業懶人包|代理責任+買賣程序!經紀佣金點計?

樓換樓懶人包|甚麼是先買後賣及先賣後買?

樓換樓先買後賣,是指買入新物業後,才賣出自己原有物業。

樓換樓先賣後買則相反,是指先賣出原有物業,之後買入新物業。上述是換樓人士常見的換樓方式。

樓換樓懶人包|先買後賣優點與優點

樓換樓先買後賣:

香港回歸25周年|中原地產:樓市長升20年!樓價:升5.7倍、租金:升2.4倍

優點:可減省搬遷次數

先說樓換樓先買後賣。這種方式的優點,是先買新物業,後賣舊物業,換樓人士可直接把傢俬雜物搬至新物業,只需搬遷一次。

缺點:需付15%雙倍印花稅

這種方式最大缺點,是買入新物業的人士,本身已持有物業,不符合首置人士身份,需要先繳付15%辣招稅。但如果在買入新物業後一年內賣出原先物業,可申請退減部分稅項。

樓換樓懶人包|申請按揭成數或減一成

選用先買後賣方式樓換樓,需要留意以下要點:

  • a.一旦買入新物業後一年內,仍未能賣出原有物業,便難以退回多付的稅款。但業主會否因此而減價賣樓則難說,因要計算多付的稅款數額是否高過減價金額。
  • b.以先買後賣形式樓換樓,在申請新物業按揭時,銀行會把舊有物業的按揭也一併計算在內,未必可以借足最高成數按揭,不排除按揭成數可能減一成。舉例說,新買入的物業樓價600萬元,原先可批六成按揭,即貸款額360萬元,但現時只批五成按揭,即貸款額300萬元。
  • c.樓換樓人士買入新單位,即持有新居所,無需如「先賣後買」要暫時租住單位,有租金支出,可節省這筆使費。不過,換樓人士卻要預備一筆錢支付首期、印花稅、裝修費等,至少數百萬元。

樓換樓懶人包|樓市升先買後賣有利

到底甚麼時候適合採用先買後賣方式換樓?有以下兩點:

a.樓市走勢是其中一個主要考慮因素。第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指,如果樓價持續上升,先買後賣較有利,但樓價下跌,這種方式會輸差價。

b.如果換樓人士財政實力足夠,無需先賣舊物業套現,然後利用套現金額支付新物業,先買後賣方式換樓會較為適合。

樓換樓懶人包|先賣後買優點與優點

至於先賣後買方式樓換樓,有以下優點和缺點:

優點:免交辣招稅

假如換樓人士成功賣出舊物業,再以首置身份買入新物業,便可獲豁免繳交15%辣招稅,只需繳付較低的從價印花稅,最高稅率不高於5%。

缺點:換樓人士需暫住他居

換樓人士成功賣出舊物業後,未必可以即時入住新物業。在這段期間,換樓人士可能需要暫時租樓,或者跟家人居住,亦需要物色地方暫時擺放舊居傢俬雜物。

樓換樓懶人包|沽舊物業可申請九成按保

先賣後買方式樓換樓,要注意以下要點:

  1. 無論簽署臨時買賣合約,或者正式買賣合約,買家有機會打退堂鼓,取消交易。這樣或會影響換樓人士的現金,令換樓人士未能支付新物業的首期。換樓人士可跟新買家簽署必買必賣的買賣合約,不論臨時買賣合約或正式買賣合約也可以加上這個條款,這樣可保障自己。
  2. 若果換樓人士的舊有物業未有按揭保險,並想為新買入的物業申請按揭保險,銀行會先批出最高八成按揭保險。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指,若果舊有物業未完成交易,銀行會先批出八成按揭,當舊有物業完成交易後,換樓人士可以重新向銀行申請最高九成按揭。他又說,如果舊有物業有按揭保險,是不可申請新物業的按揭保險,要留待舊有物業完全交易後才可以做。
  3. 一賣一買的成交時間相隔不可太短,相隔兩星期至一個月時間,以便有足夠時間處理手續及資金,一旦賣樓過程延誤數日,也有時間補救。

樓換樓懶人包|甚麼情況適合先賣後買?

同樣,甚麼情況樓換樓適合先賣後買?有以下兩點:

  1. 如果樓價有下跌趨勢,可先賣出原有物業,再趨樓價續跌時入市,以低價買入新物業。
  2. 若果換樓人士資金不多,可先賣出舊有物業,藉此套現足夠資金去買另一個物業。

樓換樓懶人包|目前適宜先賣後買

按照現時市況,那種換樓方式較為適合?

陳超國分析指,現時市況正下調,搵買家不易,二手盤成功售出不易,但目前市場新入伙供應多,買樓反而較為容易,故最好先賣後買。

樓換樓懶人包|賣後租回:業主變租客

如果換樓人士採用先賣後買方式換樓,賣出原有物業後,未必一定可以即時搬入新居,可能需要等待一段時間後才搬得到。在這段所謂真空期,換樓人士可以跟新業主商討,希望暫時租住原有物業一段時間,之後才搬入新居,這就是「賣後租回」方式,即是由業主變租客。這種方式好處是減少換樓人士搬屋的次數,繼續暫住原先單位,省卻一筆搬遷的費用。通常租約期不會太長,約數個月左右。

不過,陳超國指,很難說新買家是否願意讓舊業主暫租住原有物業,因新買家會有自己的自住的需求,如為新居進行裝修,未必一定配合到舊業主的要求,故舊業主需要跟新買家商討相關事宜。

樓換樓懶人包|新業主按揭受影響

如果舊業主租住物業,新業主申請按揭會受到影響。陳超國指,若果物業用作自住,按揭息口會低一些,按揭保險申請規定要自住,因此若果物業有租回條款,新業主未必願意配合。

根據目前監管要求,即使「賣後租回」合約租期只有一個月,已經不符合按揭保險申請自用原則。只要物業用作出租,最高按揭成數為五成。

樓換樓懶人包|物業買賣過程照常

陳超國說,若果有心租回單位,在買賣合約不寫明,讓單位自動交吉,簽署另一個租約再租回單位,但這種做法不合規定。

「賣後租回」合約不影響整個物業買賣流程,買賣雙方仍要如常簽署正式買賣合約、繳交訂金、驗樓及支付尾數等。

按此免費訂閱《香港財經時報》HKBT 新聞快訊

樓換樓常見問題

問:甚麼時候適合採用先買後賣方式換樓?甚麼時候適宜先賣後買?

答:如果樓價持續上升,先買後賣較有利,但樓價下跌,這種方式會輸差價。如果樓價有下跌趨勢,先賣後買會較適合,可先賣出原有物業,再趨樓價續跌時入市,以低價買入新物業。

問:為何換樓人士要「賣後租回」原有物業?

答:如果換樓人士採用先賣後買方式換樓,賣出原有物業後,未必一定可以即時搬入新居,可能需要等待一段時間後才搬得到。在這段所謂真空期,換樓人士可以跟新業主商討,希望暫時租住原有物業一段時間,之後才搬入新居。這種方式好處是減少換樓人士搬屋的次數,繼續暫住原先單位,省卻一筆搬遷的費用。

免責聲明:本網頁刊載的所有投資技巧及分析,僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前,要自行判斷及審慎處理,更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失,概與本網頁及相關作者與受訪者無關,本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點,不代表本媒體立場。