【白居二2022】居屋2022和「白居二」攪珠結果揭盅，若果白居二人士得知自己未能揀到新居屋，但又可以抽到「白居二」較優先的號碼的話，不妨考慮在居屋第二市場揀樓。第二市場除了二手居屋外，亦有二手公屋。本文分析這兩類資助房屋的購買過程、選擇、按揭、維修、裝修和補地價等六個範疇，實行「多面睇」。
A.購買過程：需獲房署許可
基本上，無論購買二手居屋或二手公屋，白居二人士需要獲得房屋署許可，取得相關買賣文件，就可以在居屋第二市場選購心儀單位。
白居二2022購買流程逐步睇
1.房委會於攪珠後會向次序較優先的申請者發信，要求他們在10個工作天內遞交填妥的「入息及資產申報表」，並提供有關證明文件進行詳細資格審查，以確定個別申請者是否符合申請資格及其最終的優先次序。
2.房委會會向成功通過審查的申請人士發出「批准信」，「批准信」持有人須在「批准信」發出日期起計6個星期內，向房委會繳付相關的申請費申領「購買資格證明書」。
「購買資格證明書」
3.獲發配額的合資格白居二申請人士在申請白表資格「購買資格證明書」後，可在第二市場購買一個未補價的單位。「購買資格證明書」由簽發日期起計12個月內有效，有效期屆滿後，不會獲得續期。
4.買方須在簽訂臨時買賣合約日期起計1個月內，由向房委會申請「提名信」以確認資格，在「提名信」發出後，方可簽訂正式買賣合約及轉讓契據，完成單位買賣手續。
B.選購二手公屋/二手居屋
二手公屋：樓齡高 惟入場費稍低
據房屋署資料，曾推售的二手公屋屋苑共有39個，這些屋苑都是在上世紀80至90年代入伙，樓齡介乎20至30多年，選擇不算太多。論質素，公屋始終不及居屋，即使一些指標性屋苑如華貴邨，入場費僅148萬元(未補價)。
另一個指標性屋苑鳳德邨入場費298萬元。但從另一個角度來說，若果手頭資金不多，這些屋苑值得考慮。以下是這兩個屋苑資料：
鳳德邨
地址：鑽石山鳳德道111號
座數：7
單位總數：5342個
單位實用面積：126至598平方呎
入伙日期：1991至1992年
配套設施：3個商場、街市、兒童遊樂場、公園。
11月成交實用呎價：12,259元
放盤叫價：298萬至468萬元(未補價)
放盤呎價：8,119至9,707元
特點：鳳德邨位於市區，近港鐵站，交通方便。
華貴邨
地址：港島南區雞籠灣華貴道3號
座數：6
單位總數：3716個
單位面積：208至598平方呎
入伙日期：1990至1991年
配套設施：華貴商場、兒童遊樂場
11月成交實用呎價：8420元
放盤叫價：148萬至440萬元(未補價)
放盤呎價：5,416至9,375元
特點：屋苑位置近海，景觀好。
二手居屋：半新居屋不便宜
居屋歷史悠久，差不多有四十多年，二手市場供應多，樓齡達40多年的居屋固然有，近年入伙的半新居屋亦有，選擇無疑較二手公屋多，但要留意，若果購買樓齡太高的居屋屋苑，銀行未必可以提供最高成數按揭和最高還款年期。
購買樓齡19年或以下的居屋，銀行提供最高成數按揭和最高還款年期的機會最高(可參考按揭部分)，選購這些屋苑時要留意以下3點。
白居二2022｜居屋抽唔中！轉戰二手居屋：6個同區屋苑樓齡呎價比較＋按揭須知
樓齡19年或以下居屋購買要點
- 按照樓齡19年計算，即由2003年或之後入伙的居屋可列入考慮之列。
- 要留意，居屋有兩年禁售期限制，故現時2020年或之後入伙的居屋未能轉售，這類居屋可以摒除。即是2003至2019年入伙的居屋可以考慮。
- 不過，選購新樓齡的居屋，即使未補地價，樓價亦未必便宜。
二手居屋大型屋苑始終佔優
據房屋署資料，現時2003年至2019年入伙的居屋有17個，其中較具規模的屋苑有10個，餘下7個為單幢式居屋。
若果要選購二手居屋，大型屋苑始終佔優，至少在配套設施和盤源兩方面會勝過單幢式居屋。以下東濤苑和啟朗苑可供參考：
白居二2022｜半新居屋 VS 老牌居屋 20年樓齡成分水嶺 屋苑特點＋按揭須知
東濤苑
地區：筲箕灣
地址：愛信道33號
座數：4
單位總數：1216個
單位實用面積：398至667平方呎
入伙日期：2005年5月
樓齡：17年
配套設施：室內兒童遊樂場、平台花園
校網：小學：16.中學：東區
特點：部分單位望海景
放盤叫價：588萬至845萬元(未補價)
放盤呎價：12,501至15,500元
特點：部分單位可望海景
啟朗苑
地區：啟德
地址：沐安街18號
座數：3
單位總數：683個
單位實用面積：286至471平方呎
入伙日期：2019年3月
樓齡：3年
配套設施：兒童遊樂場、園景設施、商舖大樓
校網：小學：34.中學：九龍城區
放盤叫價：450萬至720萬元(未補價)
放盤呎價：14,322至17,708元
特點：身處名校網
C.按揭：樓齡高屋苑未必取足按揭
二手公屋
房委會與多間銀行及財務機構簽訂「按揭保證契據」，為公屋租戶提供高達該單位買價餘額100%((即買價減去已付的意向金)的按揭貸款，還款期可長達25年。白居二買家可享高達九成按揭及長達25年按揭年期。而房委會向銀行提供公屋的擔保期是25年。一般銀行以「75-」計算還款年期，但個別銀行會為年紀較大的公屋申請人以「100-」計算還款年期。
二手居屋
在居屋第二市場上，銀行會根據房委會30年的擔保期而計算按揭貸款，如果居屋樓齡距離首次發售日期不多於19年，置業人士一般毋須擔心壓力測試，也能容易向銀行承造九成按揭及獲得25年的供款期。但如果居屋樓齡20年或以上，銀行審批按揭時會較為保守，例如縮減還款年期或按揭成數。
D.維修
二手公屋：每戶維修基金1.4萬
房委會會在單位出售前進行修葺工程，提供7年的樓宇結構安全保證，並為每個租置計劃屋邨設立「維修基金」，數額為每個單位14,000元，以支付約10年日常維修工程以外的大型維修費用。公屋屋邨出售後，業主按照公契及建築物管理條例的規定成立業主立案法團，參與管理工作，亦負責維修工作。
二手居屋：業主自負維修費
二手居屋維修跟私人住宅維修分別不大。
公用維修部分由業主立案法團負責，業主需定時繳交管理費，管理費內亦包括公用維修費用。
E.裝修：兩者限制跟私樓相若
無論是二手公屋或二手居屋，裝修限制跟私人住宅分別不大。
單位大門、廚房門入則申請可改動
樓宇檢驗中心總監賴達明指，二手公屋和二手居屋裝修限制按照房宇署規定，涉及大廈結構如橫樑柱、主力牆不可改動。而單位大門、廚房門可改動，但需要向屋宇署入則申請，因要符合防火規定。
F.補地價：
二手公屋：買入3年後可補價自由放售
申請補地價程序
- 業主向房屋署申請評估補價，把填妥適用的評估補價申請書連同所有樓契副本及不會發還的手續費6230元(劃線支票或銀行本票)交回或寄回所屬租約事務處/房委會總辦事處。
- 房屋署發出補價申請認收通知書。
- 房屋署(或其委聘的測量師行)預約到單位實地視察及進行估價。
- 房屋署收到評估補價申請表及全部所需資料，約一個月後發出評估補價通知書。
- 由評估補價通知書發出日期起計兩個月內，業主須繳付補價，否則須重新申請及繳付手續費。
- 業主繳付補價後，房屋署會即時發出收據，並於稍後發出解除轉讓限制證書。
補地價計算方法
補地價計算，是根據補價時單位無轉讓限制的十足市值，按照單位首次轉讓契據或最近一次由房委會售予買樓人士的轉讓契據(適用於重售單位)所訂明購入時的十足市值與當時定價，按下列公式計算：
補價=補價時市值x(購入時的十足市值-當時定價)/購入時的十足市值
轉讓限制
由首次售出日起計的第3至5年，業主可繳付補價，然後把單位在公開市場出售，或可把單位在居屋第二市場售予房委會批出的合資格人士，而毋須繳付補地價。
二手居屋：新居屋15年後補價自由放售
申請補地價程序、補地價計算方法基本上跟二手公屋相若，但由於不同期數推售的居屋的轉讓限制各有不同，故繳付補地價的時間亦相應不同，情況如下：
a.所有在居屋第24期甲或以前出售的居屋單位，其5年轉讓限制期已屆滿。業主可向房委會繳付補地價後把單位在公開市場出售，或在居屋第二市場售予合資格人士，毋須繳付補地價。
首次轉讓限制逐個睇
b.所有在2007年起出售的居屋單位，包括剩餘居屋第1期至第7期及於2014年至2017年首次推售的新居屋單位，業主可繳付補價後把單位在公開市場出售。如單位由首次售出日起計第3年或以上，業主可把單位在居屋第二市場售予合資格人士，毋須繳付補價。
c.於2018年首次推售的居屋單位，由首次轉讓日期起計首5年內，業主須把單位出售給房委會，房委會會提名白表居屋第二市場計劃的成功白表申請者購買單位；或在首次轉讓日期起計第3至第5年內，業主可於無須繳付補價的情況下，將單位售予合資格人士。如單位由首次轉讓日期起計5年後，業主可向房委會繳付補價後把單位在公開市場出售。
居屋2022延長公開市場轉售限制期限
d.由2019年起首次推售的居屋，業主可於首次轉讓日期起計10年後，繳付補價後於公開市場轉售其單位；又或業主在首次轉讓日期起計首2年內，可以不高於原來售價，在居屋第二市場轉售單位予合資格人士；或在首次轉讓日期起計第3年起，按其自行議定的價格，將單位在居屋第二市場上售予合資格人士，而無須繳付補價。
e.今年推售的最新一期居屋，房委會再收緊轉讓限制，延長於第二市場以不高於原價轉售單位的期限，由原先首次轉讓日期起計首兩年延長至首次轉讓日期起計首五年；以及延長公開市場的轉售限制期限，由首次轉讓日期起計首10年至首次轉讓日期起計首15年。
白居二購買二手居屋或二手公屋常見問題
問1：「購買資格證明書」期限是多久？
答：「購買資格證明書」由簽發日期起計12個月內有效，有效期屆滿後，不會獲得續期。
問2：二手居屋及二手公屋裝修上有何限制？
答：樓宇檢驗中心總監賴達明指，二手公屋和二手居屋裝修限制按照房宇署規定，涉及大廈結構如橫樑柱、主力牆不可改動。而單位大門、廚房門可改動，但需要向屋宇署入則申請，因要符合防火規定。
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