【居屋2022｜白居二2022】房委會今期居屋攪珠如果已出爐，居屋申請向來被喻為難過中合彩，過往無論綠、白表均出現「爭崩頭」情況。抽不到前排揀樓的申請人可以轉至居屋第二市場揾樓，但原來現時揀二手居屋並不容易，《香港財經時報》分析箇中難處，並從今次新居屋的7個地區搜羅二手居屋，為大家介紹6個較具睇頭的二手居屋屋苑，抽唔中新居屋都唔怕！
居屋2022｜轉戰二手居屋
新一期居屋已於今早公布攪珠結果（詳情可查看：【居屋2022】 攪珠首3個號碼：00、47、08！中籤到揀樓全流程！排最尾號碼都有900個單位揀！6點居屋上車必知），並將於2022年第四季揀樓。今期居屋共有7個屋苑，包括北角驥華苑、啟德啟欣苑、觀塘安秀苑、將軍澳昭明苑、東涌裕雅苑、沙田愉德苑及土瓜灣冠山苑，提供8,926個單位，以市值五一折定價，售價介乎124萬至531萬元。
白居二2022｜白表免補價買二手居屋
綠、白表人士踴躍申請，白表人士如在申請居屋攪珠後，發現自己未能中籤揀樓，便可以自動參與「白居二」攪珠，中籤後一年內以免補地價方式購買二手居屋。
現時購買一手居屋，由於有房委會做擔保人，故綠、白表買新居屋，最高按揭成數分別可達樓價的九成半和九成，還款期25年，只可以選用P(最優惠利率)按。由首次發售日期起計，房委會為居屋擔保30年。
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19年以上居屋按揭不太受惠
不過，如想購買二手居屋，就需要留意的是承造按揭的問題。如果樓齡比較高的二手居屋，比方19年以上的單位，若果臨近政府的按揭擔保期，銀行未必會批到高成數按揭，如九成以上，或者有些銀行更會縮短還款年期，未必有25年。相反，如單位樓齡仍處於19年或以下，通常多會批出九成按揭，還款年期25年。正因如此，購買二手居屋時，應揀選樓齡19年或以下的屋苑。
樓齡新居屋供應有限
若果揀選樓齡19年或以下屋苑，2003至2019年入伙的居屋最適合，2020年以後入伙的屋苑受制於禁售期，故暫時未能轉售。但據房委會資料，2003至2019年入伙的屋苑有17個，具規模屋苑有10個，餘下7個是單幢式居屋。這類樓齡較新的居屋供應不算多，選擇有限。
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揀樓齡稍高屋苑 要預留更多首期
退而求其次，如果揀選樓齡稍高一些的屋苑，預留少許「彈藥」作首期，選擇會較多。以筲箕灣東旭苑為例，屋苑於2001年入伙，樓齡21年，僅超過兩年。屋苑B座中層2室以918萬元成交。經絡按揭轉介評估，銀行有以下兩種方式批出按揭：
A.縮減還款期：
- 按揭成數：90%
- 還款年期：21年
- 按揭利率：2.5%
- 月供：42,771元
- 首期：918,000元
B.減按揭成數：
- 按揭成數：82.5%
- 還款年期：25年
- 按揭利率：2.5%
- 月供：34,308元
- 首期：1,606,500元
預留多些錢供款
在上述兩種方式，A方式首期少付約68萬元，但月供卻較B方式多8463元。當然，這要視乎個人收入、財政實力而定，同時亦要考慮未來加息狀況。無論選用那種方式，都要預留多些錢供款。
按照上述例子，即使選擇樓齡高兩年的居屋，銀行減低按揭成數或還款年期，按揭成數未減一成，還款年期仍是20年內，減幅不算很大，故2000至2002年入伙的居屋值得考慮。
裕泰苑於2020年入伙 未能轉售
若果以今期居屋的7個地區來說，除了東涌外，其餘6個地區仍有選擇。東涌共有兩個居屋屋苑，分別是裕東苑和裕泰苑。裕東苑於97年入伙，樓齡達25年，不在考慮之列；裕泰苑於2020年入伙，樓齡兩年，但未能轉售。
以下是6區二手居屋名單，以供參考：
目標二手居屋屋苑（1）北角東濤苑
| 居屋2022項目 | 附近二手居屋 |
| 驥華苑 | 東濤苑 |
二手居屋：東濤苑
- 地區：筲箕灣
- 地址：愛信道33號
- 座數：4
- 單位總數：1216個
- 單位實用面積：398至667平方呎
- 入伙日期：2005年5月
- 配套設施：室內兒童遊樂場、平台花園
- 校網：小學：16.中學：東區
- 放盤叫價：590萬至850萬元
- 放盤呎價：12,501至14,539元
目標二手居屋屋苑（2）啟德啟朗苑
| 居屋2022項目 | 附近二手居屋 |
| 啟欣苑 | 啟朗苑 |
二手居屋：啟朗苑
- 地區：啟德
- 地址：沐安街18號
- 座數：3
- 單位總數：683個
- 單位實用面積：286至471平方呎
- 入伙日期：2019年3月
- 配套設施：兒童遊樂場、園景設施、商舖大樓
- 校網：小學：34.中學：九龍城區
- 放盤叫價：538萬至670萬元
- 放盤呎價：14,157至14,577元
目標二手居屋屋苑（3）觀塘油翠苑
| 居屋2022項目 | 附近二手居屋 |
| 安秀苑 | 油翠苑 |
二手居屋：油翠苑
- 地區：觀塘
- 地址：鯉魚門道56號
- 座數：4
- 單位總數：1480個
- 單位實用面積：400至639平方呎
- 入伙日期：2009年12月至2010年8月
- 配套設施：平台花園、順便智能櫃、自助販賣機
- 校網：小學：48.中學：觀塘區
- 放盤叫價：508萬至698萬元
- 放盤呎價：12,471至14,000元
目標二手居屋屋苑（4）馬頭角冠熹苑
| 居屋2022項目 | 附近二手居屋 |
| 冠山苑 | 冠熹苑 |
二手居屋：冠熹苑
- 地區：何文田
- 地址：常樂街3號
- 座數：1
- 單位總數：796個
- 單位實用面積：205至592平方呎
- 入伙日期：2000年5月
- 校網：小學：34.中學：九龍城區
- 放盤叫價：290萬至800萬元
- 放盤呎價：12,149至15,165元
目標二手居屋屋苑（5）沙田愉翠苑
| 居屋2022項目 | 附近二手居屋 |
| 愉德苑 | 愉翠苑 |
二手居屋：愉翠苑
- 地區：沙田
- 地址：小瀝源牛皮沙街6號
- 座數：16
- 單位總數：4176個
- 單位實用面積：510至660平方呎
- 入伙日期：2002年4月
- 配套設施：愉翠商場、休憩公園、兒童遊樂場
- 校網：小學：91.中學：沙田區
- 放盤叫價：575萬至760萬元
- 放盤呎價：9954至12,572元
目標二手居屋屋苑（6）將軍澳彩明苑
| 居屋2022項目 | 附近二手居屋 |
| 昭明苑 | 彩明苑 |
區內二手居屋：彩明苑
- 地區：將軍澳
- 地址：彩明街11A至11F號
- 座數：6
- 單位總數：1920個
- 單位實用面積：506至646平方呎
- 入伙日期：2001年
- 配套設施：彩明商場、兒童遊樂場
- 校網：小學：85.中學：西貢區
- 放盤叫價：480萬至768萬元
- 放盤呎價：9486至12,252元
專家建議改以人齡計算擔保期
現時政府以樓齡計算擔保期，影響「白居二」承造按揭的條件。公屋聯會總幹事招國偉提出兩點修改建議：
- 申請「白居二」人士，房委會可提供人齡擔保，同樣是30年，每次單位轉售時，可以新業主年齡計算擔保期，這總好過以樓齡計算。有調查指，白表年齡中位數為30歲，供款能力問題不大，風險不高。
- 房委會可以調高現時擔保年期，由30年增至40年，讓「白居二」人士可以選擇樓齡較高的居屋。
居屋白居二2022常見問題
問：白表人士可同時參與「居屋2022 及白居二2022」攪珠嗎？
答：如交申請表時已同時申請「居屋2022」及「白居二2022」即可。當居屋申請者發現自己未能在「居屋攪珠」中籤揀樓，便可以自動參與「白居二」攪珠，中籤後一年內以免補地價方式購買二手居屋。
問：購買「新居屋」及「二手居屋」在承造按揭時有何分別？
答：購買一手居屋，由於有房委會做擔保人，故綠、白表買新居屋，最高按揭成數分別可達樓價的九成半和九成，還款期25年，只可以選用P(最優惠利率)按。購買二手居屋，就需要留意樓齡及按揭問題。如果樓齡達19年以上的居屋單位，銀行未必會批到高成數按揭或會縮短還款年期。
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