【香港回歸25週年｜香港樓市】房屋問題在香港回歸以來，一直困擾未得解決，樓價超離地。香港樓價連續12年全球最難負擔，即要不吃不喝23年方能置業。美聯集團（1200.HK）主席黃建業表示，香港樓價並非一路長升，而是「升跌參半」，總計出現「13升12跌」的情況。他作出三大建言，籲新特區班子穩疫後樓市，更預計下半年樓價將於成交回升帶動下趨向穩定，未通關前全年仍會有約3%至5%升幅。
香港樓市邁向「疫後新時代」
美聯黃建業指出，香港回歸中國25週年，香港樓市正式邁向「疫後新時代」。他總結回歸以來的香港樓市，曾經歷不同的房屋政策及內外因素衝擊，可以用「大起大落」來形容。
以回歸年計（即以每年7月至翌年6月計算），樓價並非一路長升，而是「升跌參半」，總計出現「13升12跌」的情況。
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香港回歸以來香港樓市「13升12跌」
磚頭有價、藏富於樓
特別是回歸首六年，樓價更出現「六連跌」，1997年至1998年間跌幅最大，曾跌逾4成。惟樓市於2003年中後漸入佳境，於2003至2004年時更曾升逾45%。
不過，整體而言，香港樓價迄今較回歸前上升近7成，反映「磚頭有價」、「藏富於樓」的價值觀經得起時代的考驗。
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香港樓市呈供應落後形勢
美聯黃建業認為，過往，香港樓市起跌，內外因素都有重大影響。25年前剛回歸之時，香港內推「八萬五」建屋政策，外圍「亞洲金融風暴」爆發，令樓價暴跌，數年間跌幅近七成，大量負資產湧現， 嚴重打擊經濟。
當時最致命的是土地政策欠缺彈性，持續賤賣土地引發供過於求，政府收入劇跌、連年赤字預算。及至2003年中樓市復甦，但供應落後形勢，埋下供不應求的種子，不少市民因樓價急升而無能力上車，可見樓市大上大落均對經濟及民生帶來負面影響。
美聯黃建業：三大建言籲新特區班子穩樓市
25年後的今天，黃建業認為不變的是香港作為「開放形經濟」城市，香港樓市仍然容易受到內外因素影響而波動。尤其是現時外圍因素始終變化無定，中美角力、俄烏衝突、疫情持續、通脹危機等，目前外圍環境實屬回歸以來最複雜，因此本港推行房策時更要小心，應以穩定樓市為主，以減低外來因素影響。
基於外圍因素變幻莫測，房策應以穩定樓市為方針。黃建業呼籲新一屆特區政府「新班子」，於「重中之重」的房屋政策問題上大刀闊斧，並提出三項建議，包括：
（一）提升覓地效率、增加土地供應
新班子中增加土地供應的「三人組」，當中副財政司司長、發展局局長及房屋局局長在地政規劃均是有豐富經驗的人才，相信「覓地」困境有望改善，將程序「精簡」，減少「架床疊屋」，縮短造地時間，加快未來土地供應的進度。
（二）別賤賣土地
香港土地資源珍貴，沒有賤賣土地的條件，賣地佔庫房收入比重愈來愈高，已反映土地價值的重要性(見圖二)。
早前屯門住宅地流標是顯示政府不賤賣土地的決心，不重蹈回歸後曾賤賣土地的覆轍。香港稅基狹窄，賣地對庫房收入比重愈來愈重要。
（三）延續放寬政策
「林鄭Plan」及「波叔Plan」兩大放寬按揭措施的效果立竿見影，是過去數年港樓價在疫情下屹立不搖的定海神針。希望新政府班子延續寬鬆政策，適度「放寬辣招」，如放寬按保，甚至考慮加大範圍，助市民置業；更應減少行政措施干預市場，以免扭曲市場正常運作。
現時換樓鏈已因應兩次放寬按揭措施而啟動，政府更應透過進一步放寬措施來方便市民換樓，從而增加二手住宅物業的流通量，助樓市更健康發展。在眾多的「辣招」之中，「雙倍印花稅」(DSD)最具放寬的空間，建議政府豁免持有多於一個物業的換樓人士的DSD。
可考慮縮減物業額外印花稅（SSD）
現時，凡業主持有一放租一自住的物業，換樓時都須要繳付DSD。建議政府可考慮讓豁免換自住樓的買家DSD，從而減低換樓成本，釋放更多二手物業的供應。
此外，政府亦可考慮縮減物業額外印花稅（SSD）辣招期等措施，以讓本港樓市更穩定發展。
購買力持續湧現
美聯黃建業強調，綜觀回歸25週年的樓價，仍然是以向上為主，深信「港樓有價」，看好長遠升值潛力。
雖然香港近年先後經歷社會運動及連續兩年多的疫情，但是在放寬按揭之下，港樓仍然出現強勁的承接力，購買力持續湧現，為樓價帶來支持。
加息有序對樓市影響有限
至於最受市場關注的息口走勢，黃建業認為，只要加息有序，而且幅度不大，相信對樓市的實際影響有限。
除非加息幅度非常大，影響物業投資需求，屆時樓價才有機會出現調整，但在房屋供應仍然緊張之下，相信樓價難有大跌空間。
料香港樓市全年升約3%至5%
美聯黃建業指出，疫情仍然是樓市的最大挑戰。疫情一日未過，通關未有期，北水難以大舉流港，香港經濟仍未具備全面復甦的條件，估計：
- 下半年一手及二手成交量雖然會反彈，但反彈的幅度仍會受制於疫情，料全年一手成交錄15,000宗，即下半年錄約10,200宗，較上半年升約1.125倍。
- 二手全年成交約48,000宗，即下半年錄約27,000宗，較上半年升近29%。
- 樓價方面，預計下半年樓價將於成交回升的帶動下趨向穩定，未通關前全年仍會有約3%至5%升幅。
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