【美國加息】地產代理：拆息有上調趨勢！料H按下半年封頂2.5%！供樓平均每月多1,574元

【美國加息】美國聯儲局宣布加息0.75厘，本港地產代理預計，拆息有上調趨勢，料H按下半年封頂2.5%！意味著港人買樓、供樓的開支或會增加，以500萬元的貸款額、供30年為例，平均每月多1,574元。

【香港樓市2022】美國加息0.75厘！花旗：料樓價今年跌10%！HIBOR年底升至1.6%

美國加息仍有2厘空間

美聯儲議息會議結束，宣布加息0.75厘，聯邦基金利率由0.75厘至1厘，提升至介乎1.5厘至1.75厘。是次為1994年即28年來最大加幅，並且年內已連續3次加息，共增加1.5厘。另一方面，縮減資產負債表將繼續進行，由現時每月縮表達475億美元，至9月增至每月950億美元。

美聯儲表明遏制通脹至關重要，目標要讓通脹率回落至2%，按利率期貨顯示，聯邦基金利率年底有約88%機率，至少升上3.5厘至3.75厘，意味著仍有2厘的 加息空間。

香港樓市｜料H按下半年封頂2.5%

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，美國加息步伐急，港美息差擴闊， 資金外流下，近日看到港元多次觸及弱方兌換保證水平，港元弱、加上臨近半年結， 令拆息抽高，短期或會升至0.7厘以上，令H按實際按息觸及2厘。至年底前一個月拆息很大機會高於1.2厘，令H按實際按息持續處於鎖息上限(P-2.5厘=2.5厘）的水平。

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香港加息取決於銀行體系結餘

至於香港銀行何時加息，便要留意香港銀行體系結餘會否跌至1000億元樓下（目前約為2806億元），便可能是香港銀行加按息的訊號。 黃詠欣又指，參考上一轉加息周期，香港銀行於美國加息8次，才加按息一次，幅度僅0.125%，當時的香港銀行體系結餘跌至約760億元，同時拆息抽升至2厘以上水平。

香港樓價｜按息年底仍較大機會處於3%

中原按揭董事總經理王美鳳預期1個月港元拆息升至1.2%至升穿H按封頂息率後，再升至1.5%以上水平，銀行才有較大壓力上調最優惠利率(P)，但相信港P於年內第3季至第4季將會上調，估計本港按息年底仍較大機會處於3%附近水平。

香港樓市｜財爺PLAN有助降低首期負擔

她續指，若按息升至封頂息率即2.5%，對比5月份按息1.5%之加幅為1厘，每100萬元按揭額計(30年期)，每月供款增加約500元（14.5%）。現時供樓人士在樓按措施及供款壓力測試下之防守力高，現時按揭借款人的平均「供款佔入息比率」僅約36%，以現時按息及30年期計，若按息升至2.5%，「供款佔入息比率」將升至41%，若按息升至3%，「供款佔入息比率」升至43.5%，仍屬健康低水平；加上政府今年放寬按保樓價上限推出「財爺PLAN」，有效為置業人士降低首期負擔，相信供樓利息上升對樓市實質影響不大。

短期內加息壓力輕微

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，雖然目前港美息差進一步加快拉闊，本港銀行體系結餘亦已跌穿3,000億元，但資金相對上一次加息周期仍然充裕，同時，反映銀行平均利息支出的香港綜合利率（Hong Kong Composite Interest Rate）仍處歷史上偏低水平，回望2019年當綜合利率飆升至3厘以上，銀行才調高最優惠利率（P）0.125%，其後綜合利率回落，P亦同步向下，近年該利率徘徊於1厘以下，說明銀行資金成本未有上漲壓力，相信短期內加息壓力輕微。

供樓平均每月多1,574元

若以樓按借貸500萬元計算，以30年供款，以H按1.88厘計算，每月供款約18,182元；假如H按調升至2厘水平，屆時每月供款將增加約299元至約18,481元，升約1.6%；假如H按進一步調升至2.5厘的封頂水平，屆時每月供款則較現時增加約1,574元至約19,756元，升約8.7%。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明指，即使HIBOR未來有機會進一步攀升，但現時大部份業主採用的H按供款，一般有封頂機制，相信未會令供樓人士供樓壓力大增。

香港樓市｜H按與每月供款的變化

以下列表說明供樓與H按增加的關係：

香港樓價｜P按增加與供樓開支的關係

以下模擬香港銀行加按息下，供款的壓力變化：

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