【香港樓市2022｜地產代理盤】目前在二手市場物色二手盤，代理盤佔大多數，既然較多業主願意委託地產代理放售物業，自然有其優點。本文解釋代理盤買賣的過程、代理的責任，並提出購買這類二手盤要注意的六個要點。
地產代理是買賣雙方橋樑
代理盤，顧名思義，是指業主委託地產代理放售或放租自己的物業，準買家通常在地產代理舖或代理公司網頁找到的二手樓盤。
在整個買賣過程，代理盤跟業主自讓盤最大分別是，代理盤買賣有第三方參與，第三方是指地產代理，地產代理是買賣雙方的橋樑。而業主自讓盤則只關乎買賣雙方之間而已。
地產代理的5個責任
基本上，地產代理在整個買賣過程有以下責任：
- 推銷物業
- 安排準買家睇樓
- 協助買賣雙方議價
- 協助買方查核和提供物業資料
- 解釋買賣協議或租約的條款
買賣地產代理程序
買賣代理盤有以下程序：
- 業主透過地產代理放售物業。
- 買家透過地產代理搵二手盤。
- 代理安排買家睇樓，買家簽署睇樓紙。
- 若果買家認為物業合適，可跟業主初步議價。
- 睇樓後，買家可委託代理查核物業資料，如物業是否釘契等問題。
- 代理協助買賣雙方議價。
- 買賣雙方透過地產代理就物業買賣的基本條款達成協議，如樓價及完成交易日期。
- 買賣雙方簽訂由地產代理預備的臨時買賣合約，買方支付賣方臨時訂金(臨時訂金通常相等於樓價之3%至5%)。
- 雙方簽署正式合約，業主收取大訂。
- 業主律師把契約交給買方律師。
- 買方律師到稅務局打釐印、繳付印花稅和往土地註冊處登記。
- 買方律師審核業權。
- 買方繳付樓價餘數及簽署樓契
- 賣方將物業交吉及簽署樓契，交易完成，代理收取佣金。
代理行提供資料較多
過往準買家搵樓，可直接到地產代理舖查詢。但現時資訊網絡發達，地產代理公司會把放售或放租物業上載在網頁上，如果準買家想了解某屋苑放盤情況，只要在網上用屋苑名稱搜尋，便可找到來自不同地產代理公司的資料。
一些大型地產代理公司網頁較詳細地提供某屋苑資料，包括屋苑單位數目、單位面積、地址、入伙期、校網等，並提供屋苑位置圖，讓準買家知道屋苑附近環境配套、交通設施等，還有屋苑單位平面圖、單位間隔等。
部分代理行提供相片和影片
同時，亦包括屋苑以往樓價、租金走勢，這方面業主自讓盤難以做得到。
另外，部分代理行亦提供放售或放租物業的相片和影片，令準買家更清楚了解物業的內櫳狀況。但當然，單靠相片和影片不能夠完全反映物業的真正狀況，準買家始終要身體力行，親自參觀物業為佳。
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地產代理可替買家查冊
委託地產代理放售物業，是恒久的做法，有其優點和缺點，優點如下：
- 正如上交提到，代理公司提供屋苑和物業的資料較多，準買家選購物業時有較多資料參考。
- 若果買賣過程中遇到疑難，可向代理查詢，代理可能因先前遇過相關的問題，提供更寶貴的意見，有助解決疑難。
- 在整個買賣過程當中，代理可提供更多物業資料，協助買家查冊，買家無需事事都要親自做，可以節省時間。即使代理失職，不盡責，買家可以向監管機構投訴。
需付佣金增買樓成本
代理盤缺點如下：
- 需要向代理支付佣金，增加了買樓或租樓成本，以物業樓價數百萬元計算，佣金1%，也要數萬元。物業樓價愈高，支付的佣金相應愈高。
- 代理成為買賣雙方的中間人，故買家未必經常親自跟業主接觸和議價，這樣容易有誤會。
選購代理盤，要注意的地方不少，有以下六個要點：
（1）搵合資格的地產代理
現時從事地產代理，不論是大小型地產代理公司，皆要取得牌照，才可以執業。準買家如何得知代理是否持牌？可以通過以下途徑，查核從業員的牌照是否有效：
- a.在監管局網頁的「牌照目錄」中，可以憑名字或牌照號碼搜尋牌照資料。網址是www.eaa.org.hk/zh-hk/licence-search
- b.位於監管局辦事處的牌照名冊可供市民查閱持牌人的資料。
（2）清楚了解睇樓紙條文
地產代理接受準買家委託時，必須與其簽訂「地產代理協議」（俗稱「睇樓紙」）。「睇樓紙」的重要條文包括﹕
- a.協議有效期
- b.放盤價
- c.地產代理的責任
- d.代理與客戶議定的佣金及何時支付
- e.單邊(只代表業主/買方/租客)或雙邊代理（同時代表業主及買方或業主及租客）
- f.若是雙邊代理，向雙方收取的佣金數目
- g.是否獨家代理
倘買其他代理同一物業需付佣金
「睇樓紙」是在睇樓當日簽署，對地產代理及買家/租客雙方都十分重要，當中涵蓋協議有效期、委託形式、佣金數額等資料，有助釐清雙方權責，保障雙方的利益。雖然現時《地產代理條例》中沒有規定「睇樓紙」有效期的長短，但如果該協議沒有清晰界定其於何時有效，則容易引起混淆，導致日後爭議。
因此，地產代理與客戶簽訂「睇樓紙」時，須清楚以年、月、日界定有效期的開始與屆滿，通常有效期約三個月。有一點更重要的是，在「睇樓紙」有效期內如透過另一地產代理購買/租賃同一物業，便有可能要同時向原先代理支付佣金。
（3）佣金1%不是明文規定
現時買家向地產代理支付倫佣金，通常是以樓價1%計算，但其實這不是明文規定的比率。
地產代理監管局（地監局）指，《地產代理條例》並沒有就地產代理所收取的佣金金額或佔成交額的比率作出任何訂明，佣金的金額或佣金佔成交額的比率由客戶與地產代理自行商議決定。
（4）代理需查核單位是否凶宅
買家向代理查詢物業是否「凶宅」時，應明確提出問題。在買家查詢後，代理沒有採取合理及切實可行的步驟查核物業曾否發生死亡事件，可能違反監管局發出的《操守守則》。
買家亦可嘗試從其他途徑查證業物曾否被視作「凶宅」，包括土地查冊文件、銀行物業估價、該物業管理處紀錄和互聯網等。
（5）代理需提供土地查冊文本
代理有責任向買家提供一份有關物業的土地查冊文本。買家可從土地查冊中知悉已登記的建築命令。如有疑問，應向測量師作出查詢。如果買家關注物業有否漏水問題，宜主動向代理作出查詢。
另外，倘若地產代理在土地查冊中發現該物業被「釘契」，必須如實告知買家。不論是賣方或買方，也應提醒有關買賣該物業所涉及的風險，並建議在繼續有關買賣前，先尋求法律意見。
（6）處理投訴時間難以一概而論
若果發現代理失職，要向地監局投訴。地監局表示，就處理投訴事宜有既定的程序及服務承諾，一般而言，個案會分為快速個案、普通個案及複雜個案，難以一概而論所需處理時間。
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買賣及租賃地產代理盤常見問題：
問：買家A透過地產代理參觀某一住宅單位，並簽署「睇樓紙」，但最後直接向該單位的業主購入物業，該地產代理有權向買家A追討佣金嗎？
答：據地監局表示，適用於購買住宅物業的「睇樓紙」 內的附表3的第五項訂明，如「買方或買方的配偶、任何代名人、未經披露身分的主事人或代理人在有效期內(不論是否透過代理)，與任何一項或多於一項物業的賣方訂立具約束力的買賣協議，則買方須就代理就有關物業而提供的服務向代理支付佣金。」
換言之，即使買家A直接向業主購入單位，只要有關交易是在協議的有效期內進行，買家A亦有法律上的責任，向委託的地產代理繳付佣金。
問：法例有否訂明佣金為樓價的1%或半月租金？
答：法例沒有規定地產代理所收取的佣金金額或佔成交額的比率。買家可以和地產代理商討佣金數額。
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