美國加息2022｜匯豐維持最優惠利率5厘｜香港樓市走勢分析：供樓開支、樓價趨勢拆局

【美國加息2022】美國聯儲局宣布加息0.25厘，並預告5月或儲縮表。美國加息跟香港息息相關，不過本地銀行未見跟隨，當中匯豐（0005.HK）仍維持利率不變，對於樓市而言又有哪些影響？

美國加息2022｜匯豐銀行維持最優惠利率5厘

匯豐銀行今日宣布，將維持最優惠利率不變，續定於5厘水平，亦意味是次美國加息，香港銀行暫未見跟隨加息跡象。對上一次匯豐須調整最優惠利率已是2019年的事。

渣打香港宣布，最優惠貸款利率維持不變於年息5.25厘。港元儲蓄戶口利率亦維持不變

渣打香港估計，由於通脹下半年可能回落，聯儲局方面的加息未如預期般積極，料可能只加息4次，亦因此料港元兌匯走向弱方兌換保證水平、7.85的機會較低。

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美國加息2022｜香港置業料對樓市影響有限 但仍受考驗

樓市方面，香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽（Dave Ma）認為，這次加息幅度屬於市場預期內的下限，理論上對樓市影響有限，不過實際上首季本港受到內外不利因素夾擊，包括中港疫情蔓延及外圍俄烏局勢緊張，對金融市場帶來沖撃，港股出現顯著波動，導致市場投資氣氛反覆，在樓股及經濟環環相扣的情況下，相信港樓亦會受到考驗。

馬泰陽指出，本年至今樓價出現下調，對準買家而言，入市成本減少，某程度上足以抵銷加息的壓力。對於已入市的業主，目前銀行體系結餘資金充裕，相信香港有條件不跟加P，又指現時按揭實際利率偏低，跟歷史高位相距甚遠，加上承造按揭時有銀行設有壓力測試機制，即代表業主有抵禦加息3厘的供款能力，除非加息速度及幅度均超過預期，否則加息因素對樓市影響相對輕微。

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美國加息2022｜首季一手成交料跌穿900宗 創一手銷售條例後季度新低

另外該行亦指由於中港疫情以及俄烏局勢持續緊張，影響市場氣氛及各行各業運作，同時拖累樓市表現。指出3月份新盤推售步伐受阻，阻礙物業交投，預計今個月新盤銷售量有機會跌穿100伙水平，創2013年《一手住宅物業銷售條例》生效後，單月銷售量次低的紀錄。若按季計算，今年首季一手成交料跌穿900宗，按季跌近8成，創13年一手銷售條例生效後的季度新低。

二手方面，則估計首季二手註冊量可錄約8,500宗，按季跌約2成半，創逾2年季度最少。馬泰陽又指隨著疫情受控，市場逐步恢復信心，估計第二季一手成交仍回升至約2,300宗，至於政府對換樓市場有支持，估計二手註冊量升至約10,000宗。

美國加息2022｜美聯指香港受多項外圍利淡影響 樓市氣氛有別

至於美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明亦指，是次美國加息雖屬於自2018年12月以來首次加息，不過相信本港未會即時跟加。

又指出值得留意，香港是次受多項外圍利淡的「突發」因素影響，樓市氣氛明顯有別。本港迎來疫情，加上俄烏局勢以及內地封城，致港股出現大波動，而負面消息亦困擾樓市，短期不論於成交或樓價都受到影響，於成交量方面，已有一段時間未有全新盤登場，3月一手持續淡靜，甚至有機會不足百宗，屆時將創自13年中後的近9年新低；二手投則維持低水平。樓價方面，相信樓價於短期進一步調整，本年迄今「美聯樓價指數」下跌約2.66%，估計首季樓價將跌約3%。

美國加息2022｜利好因素依然存在 料全年升約5%

布少明又指出，目前利好因素仍然存在，只是有眾多利淡因素蓋過，指出事實上，新按保推出之後，對整體樓市氣氛已帶來正面作用，尤其是逾800萬至1,500萬元交投增加。不過由於目前仍受疫情及外圍氣氛影響，他指新按保對換樓鏈威力會進一步浮現，超過800萬至1,500萬元會升，交投表現跑嬴大市。

雖然香港目前面對多項「突發」的利淡因素，但預料疫情緩和，加上新按保放寬措施下，布少明相信置業需求會釋放，預期今年樓價將先跌後升，估計全年仍有望升約5%。

美國加息2022｜經絡按揭認為加息符合市場預期

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明則認為，加息決定及幅度符合市場預期，指出如果數月後通脹情況依然嚴峻，加息幅度或會再擴大，但亦要評估俄烏局勢對美國以至全球經濟的衝擊。

香港方面，他則認為，銀根仍然充裕，未有太大壓力立即跟隨美國加息，另重申雖然本港息率走勢跟美息相關，但即使美國開始加息，香港亦未需立即跟隨。參考上輪加息，美國加息9次達2.25厘，香港才加息1次為0.125厘。指出相信未來倘大量資金流走，即本港銀行體系結餘回落至1,000億元以下水平，銀行才有機會考慮跟隨美國加息。

美國加息2022｜料首季一個月拆息0.4厘以下 短期供樓影響微

曹德明又預期這次美國加息對香港樓市實際影響不大，短期對樓市仍屬正面影響。至於3月16日的一個月銀行同業拆息（HIBOR）升至0.27厘，為連續6個交易日維持2.5厘以上水平。曹德明指，縱使本港未有即時跟隨美國加息的需要，但由於資金持續向外流出，拆息將難免逐漸上升，料首季一個月HIBOR仍維持於0.4厘以下，次季HIBOR或有機會升至0.8厘以下。

他又指，但H按實際按息相比起封頂息率或P按計劃，實際利率仍算是最低，供樓開支未有大增。 

美國加息2022｜星之谷按揭轉介料HIBOR會上升

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝則表示，相信本港銀行同業拆息(HIBOR)未來會跟隨慢慢上升。又提到目前銀利體系結餘仍然充裕，估計香港銀行有機會待美國加息至2厘才加息一次。

另外由於本港銀行今年推動按揭業務策略，搶佔市場份額，料按息定價上不會過於進取，以免流失按揭客戶。不過他又提醒，由於美國通脹續惡化，加上地緣政治為局勢增添不穩定因素，美國加息速度及次數或較預期多，香港銀行屆時亦須跟隨調整利率。

美國加息2022｜十大傳統屋苑二手註冊跌約37%

至於十大傳統屋苑的二手住宅註冊，香港置業研究部董事王品弟根據土地註冊處資料顯示，本年至3月15日錄538宗，較去年同期的857宗跌約37.2%。二手住宅註冊量按年同期跌幅顯著主因在於去年同期二手住宅交投暢旺，若以20年同期則高約8.2%。

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美國加息2022｜十大傳統屋苑的二手住宅註冊量比較

資料來源：土地註冊處及香港置業資料研究部

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