香港樓市2022】近月租金下跌,若果想趁機租平樓,除了二手租盤外,新入伙租盤亦不乏選擇。新入伙租盤勝在樓齡夠新,吸引力自然不在話下。租平盤之前,應先了解現時租務市場情況,以及未來租金走勢。經過搜尋後,有6個半新盤值得留意。租半新盤,跟租一般二手租盤有不同,有三個點要留意。

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首2月租金跌1%

疫情嚴峻,加上近數月多個新盤入伙令租盤增加,導致2月私人住宅租金進一步下跌。美聯「租金走勢圖」2月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約34.63元,按月續跌約0.3%,而今年首2個月則跌約1%。租金自去年9月後連跌5個月,累積下跌約2.6%,並創自去年4月後的10個月新低。

不過,有地產代理看淡3、4月租金走勢。美聯物業住宅部行政總裁布少明預期,在疫情嚴峻下,3、4月租金持續受壓,兩個月累跌1%,5、6月租金則視乎疫情發展而定,如果疫情緩和,租金可望回穩。但如果疫情未放緩,預期租金持續跌不逾1%。

下半年半新盤租金料升3%

布少明指,若果下半年疫情回穩,隨着經濟轉好,中港兩地通關,令內地學生來港租樓,估計下半年租金升2%至3%。

近月新盤相繼入伙,市場有不少租盤湧現,部分半新租盤減租幅度達一成。布少明指出,先前2、3個月將軍澳、啟德區有很多入伙盤,加上疫情爆發,業主希望盡快租出單位,故大幅減租。他預期,下半年租務市場會轉好,因早前平租盤已租出,未租出的租盤租金會企硬,隨着經濟轉好,這些租盤租金會調升,預計下半年半新盤租金同樣跟大市回升2%至3%。

將軍澳啟德多半新租盤

地產代理看好下半年租金走勢,看來當前是租平樓的時機。經過一番搜尋後,發覺較多減租的新入伙盤的地區不外乎是將軍澳、啟德兩個地區,這些半新盤入伙數個月而已,勝在夠新。綜合市場資料,有以下6個半新盤要多加留意,並有代理對每個盤的分析。

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1.嘉峯匯

地區:啟德
地址:沐泰街9號
座數:10
單位總數:1006個
單位實用面積:287至3268平方呎
校網:小學:34  中學:九龍城區
入伙日期:2021年11月
發展商:嘉華
配套設施:住客會所
租盤量:144個
放盤叫租:13,800至36,000元
實用呎租:35至59元
減租成交個案:2A座低層F室,實用面積約325平方呎,租金成交價14,000元,實用呎租43.1元,較市價低6%至7%。

嘉峯匯優劣分析

香港置業東中九龍崇山分行高級營業經理吳仁傑分析:

  • 區內唯一屋苑提供不逾300平方呎的一房單位。
  • 步行5分鐘可到港鐵啟德站。
  • 跟疄鄰尚‧珒溋規模差不多,但屋苑單位伙數較多,太密集,居住環境稍遜。

2.尚‧珒溋

地區:啟德
地址:沐泰街11號
座數:7
單位總數:667個
單位實用面積:332至2566平方呎
校網:小學:34  中學:九龍城區
入伙日期:2021年5月
發展商:合景泰富、龍湖地產
配套設施:住客會所
租盤量:80個
放盤叫租:15,000至52,000元
實用呎租:36至56元
減租成交個案:2座中低層C室,實用面積465平方呎,租金成交價17,000元,實用呎租36.6元,較市價低5%。

尚‧珒溋優劣分析

吳仁傑分析:

  • 屋苑位於啟德河旁邊,享有河景。
  • 廚房用外國名牌用料。

3.愛海頌

地區:深水埗
地址:海壇街201至218號
座數:4
單位總數:876個
單位實用面積:474至786平方呎
校網:小學:40  中學:深水埗區
入伙日期:2021年6月
發展商:市建局、長實
配套設施:住客會所
租盤量:31個
放盤叫租:16,000至30,000元
實用呎租:32至46元
減租成交個案:3座低層H室,實用面積約505平方呎,租金成交價16,800元,實用呎租33.3元,較市價略低,市價約17,000至17,500元。

愛海頌優劣分析

香港置業西九龍維港滙分行市務經理(銷售)魏澤華分析:

  • 10樓以上單位享開揚樓景。
  • 屋苑位於南昌站和深水埗站中間位,可步行前往。

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4.Grand Montara(日出康城7期B)

地區:將軍澳
地址:康城路1號
座數:2(Grand Montara為其中一座)
單位總數:1120個(7期)
單位實用面積:346至816平方呎(7期)
校網:小學: 95 中學:西貢區
入伙日期:2021年12月
發展商:港鐵、會德豐地產
配套設施:住客會所
租盤量:98個
放盤叫租:14,000至35,000元
實用呎租:30至46元
減租成交個案:1A座中層D室,實用面積768平方呎,租金成交價22,500元,實用呎租29.2元,較市價低10%。

Grand Montara優劣分析

美聯物業高級分區營業經理林浩德分析:

  • 7期位近大型商場(「The LOHAS康城」)出入口。
  • 屋苑被另一些期數屋苑包圍,單位望樓景,景觀稍遜。

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5.Sea to Sky(日出康城8期)

地區:將軍澳
地址:康城路1號
座數:3座
單位總數:1422個
單位實用面積:434至1077平方呎
校網:小學:95  中學:西貢區
入伙日期:2021年11月底
發展商:港鐵、長實
配套設施:兩層高住客會所
租盤量:122個
放盤叫租:15,800至39,000元
實用呎租:30至44元
減租成交個案:1座高層D室,實用面積約702平方呎,租金成交價20,000元,實用呎租約28元,創同類單位最便宜租賃。

Sea to Sky優劣分析

林浩德分析:

  • 屋苑臨海,超過七成單位享海景。
  • 屋苑提供兩房、三房、四房,選擇多。

6.Grand Marini(日出康城9B期)

地區:將軍澳
地址:康城路1號
座數:1(其餘兩座分別為Grand Marini和Ocean Marini)
單位總數:503個
單位實用面積:353至1379平方呎
校網:小學:95  中學:西貢區
入伙日期:2022年1月
發展商:港鐵、會德豐地產
配套設施:樓高3層住客會所
租盤量:52個
放盤叫租:15,000至35,000元
實用呎租:29至47元
減租成交個案:2B座高層B室,實用面積522平方呎,租金成交價16,000元,實用呎租30.7元,較市價低10%。

Grand Marini優劣分析

林浩德分析:

  • 屋苑近海,一半單位享海景。
  • 屋苑佔地面積大,住客會所規模大,並設有內園。

租住半新盤3個注意

租住半新盤,跟租住一般二手盤有不同。地產代理提出三個要注意的地方:

魏澤華分析:

  1. 半新盤通常有較多租盤選擇,一幢大廈會有多些單位放盤,跟業主議租價時較易傾,因放盤量多,租金會平一些。但相比之下,一般二手租盤放盤量未必多,同一幢大廈選擇不會很多。
  2. 半新盤單位樓底高,裝修新淨,通常有發展商負責保養,如牆身、喉管屬保養範圍之內,保養期約一至三年。但一般二手租盤始終有人住過,單位會舊,業主是否願意翻新則較難說。
  3. 半新盤不會有凶宅憂慮,但一般二手盤有機會是凶宅,最好預先查册。

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