【香港樓市2022】財政預算案提出放寬按揭樓價上限措施(俗稱「波叔Plan」),市場交投轉活,特別是1,000萬至1,200萬元物業成交增加。新按揭保險措施無疑令首次置業人士有更多物業選擇。本文比較新舊兩項放寬按揭樓價上限措施,以及綜合專家意見及市場資料,推介十個2,000萬元或以下的屋苑。
放寬按揭樓價上限措施
財政預算案公布放寬按揭樓價上限措施後一星期內,二手市場成交增加,藍籌屋苑如太古城錄得逾千萬元成交個案,西灣河嘉亨灣、啟德天寰等亦相繼錄得逾千萬元成交個案。
香港樓市2022|波叔Plan:逾千萬物業交投增四成
美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,預算案公布新按揭保險措施「波叔Plan」後,整體二手市場成交增加20%,其中1,000萬至1,200萬元物業成交個案增加30%至40%。他說,市區較多逾千萬元物業,故會較為受惠。
「波叔Plan」新措施助推高九龍樓價
雖然新界相對較少逾千萬元物業,不太受惠於新措施,但有地產代理預期,未來購買力會重返新界。香港置業營運總監兼九龍區董事馬泰陽指,現時港島樓價偏高,九龍跟新界樓價差距接近,置業人士考慮購買九龍物業居多。但他說,隨着疫情緩和,市場積累購買力,「波叔Plan」新措施有助推高九龍樓價,與新界樓價差距再拉遠,故預期今年年底購買力會重新流入新界。
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香港樓市2022|波叔Plan:逾千萬物業可借九成按揭
新措施「波叔Plan」跟舊按保措施相比,首次置業人士無疑購買到1,000萬元以上物業,並借到較高甚至最高成數按揭。根據新措施「波叔Plan」,承造九成按揭樓價上限由舊措施的800萬元增至1,000萬元,承造八成按揭樓價上限由舊措施的1000萬元增至1200萬元,另外按保適用範圍亦擴至1,920萬元以下物業,最高按揭成數為八成,以960萬元為貸款上限。舊措施1200萬至1920萬元物業可承造最高五成按揭,貸款額上限為800萬元。
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以近期鰂魚涌太古城和沙田帝堡城成交個案為例,可以嘗試比較新舊措施:
香港樓市2022|1,000萬元以下物業:
- 個案例子:沙田帝堡城2座低層F室,實用面積753平方呎
- 樓價:9,460,000元(實用呎價12,563元)
- 按揭利率:1.5厘
- 還款年期:30年
舊措施 | 新措施 | |
按揭成數 | 八成 | 九成 |
首期 | 1,892,000元 | 946,000元 |
每月供款 | 26,856元 | 29,384元 |
壓力測試每月收入預算 | 73,637元 | 80,570元 |
香港樓市2022|1,200萬元以下物業:
- 個案例子:太古城冠天閣頂層,實用面積603平方呎
- 樓價:11,800,000元(實用呎價19,569元)
- 按揭利率:1.5厘
- 還款年期:30年
舊措施 | 新措施 | |
按揭成數 | 五成 | 八成 |
首期 | 5,900,000元 | 2,360,000元 |
每月供款 | 20,363元 | 32,580元 |
壓力測試每月收入預算 | 55,833元 | 89,333元 |
香港樓市2022|波叔Plan首期低一半或以上
以上兩個例子都有一個共通點,是新措施的首期款額較舊措施低,無論是1,000萬元以下或1,200萬元以下的物業,首期款額較舊措施的首期低一半或以上,首期門檻降低。但要留意,每月供款會較舊措施多,若果借八至九成按揭,壓力測試月入要求會較高,以上述兩個例子來說,月入達8萬多元。
未符壓力測試仍可借盡按揭
不過,按揭證券公司表示,首次置業人士如未能符合壓力測試,仍可申請敘造最高八成或九成按揭貸款,其保費會因應風險因素作額外調整。
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香港樓市2022|若換樓需先賣後買才申請高按
若果想換樓而有意申請最高按揭成數,應該怎做?經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指,應該要先賣出現有物業,然後購入新物業,才可以以首次置業身份申請最高按揭成數。按照按揭證券公司對首次置業的定義,是指購買物業時本身未持有其他物業。
還有一點,是申請按揭保險時,要衡量自己工作收入是否穩定,特別當前經濟環境不理想,要詳細計算自己的收入,然後才作出決定。
香港樓市2022|2000萬內屋苑選擇
正因新措施放寬按揭樓價上限,申請高成數按揭,並減輕首期負擔,故促使置業人士可以買更高價物業。若果想買屋苑,銀碼2,000萬元或以下的其實不乏選擇。綜合專家意見,以及參考過市場資料,以下10個2,000萬元或以下的屋苑值得考慮,部分如日出康城更是鐵路沿線屋苑,享交通之便,大部分位於市區。相關屋苑如下:
1. 鯉景灣
地址 | 西灣河太康街31至59號 |
座數 | 17 |
單位總數 | 2,295個 |
單位實用面積 | 426至814平方呎 |
入伙日期 | 1988年5月至1989年2月 |
發展商 | 太古 |
配套設施 | 蘇豪東 |
校網 | 小學:14 中學:東區 |
放盤叫價 | 830萬至1,800萬元 |
放盤呎價 | 16,306至23,591元 |
2. 泓景臺
地址 | 荔枝角 |
座數 | 荔枝角道863號 |
單位總數 | 7 |
單位實用面積 | 2,528個 |
入伙日期 | 2003年6月至2004年7月 |
發展商 | 長實 |
配套設施 | 住客會所、大型商場 |
校網 | 小學:40 中學:深水埗區 |
放盤叫價 | 800萬至1,680萬元 |
放盤呎價 | 16,047至23,014元 |
3. 碧海藍天
地址 | 深盛路8號 |
座數 | 5 |
單位總數 | 1,616個 |
單位實用面積 | 494至1,181平方呎 |
入伙日期 | 2003年12月 |
發展商 | 恒隆、現代建設株式會社 |
配套設施 | 住客會所、大型商場 |
校網 | 小學:40 中學:深水埗區 |
放盤叫價 | 800萬至1,198萬元 |
放盤呎價 | 15,968至21,557元 |
4. 港灣豪庭
地址 | 大角咀福利街8號 |
座數 | 10 |
單位總數 | 3,520個 |
單位實用面積 | 320至608平方呎 |
入伙日期 | 2002年12月至2003年8月 |
發展商 | 恒基、香港小輪 |
配套設施 | 港灣豪庭廣場、住客會所 |
校網 | 小學:32 中學:油尖旺區 |
放盤叫價 | 630萬至1,480萬元 |
放盤呎價 | 16,732至25,000元 |
5. 愉景新城
地址 | 荃灣青山公路荃灣段398號 |
座數 | 12 |
單位總數 | 3,360個 |
單位實用面積 | 470至682平方呎 |
入伙日期 | 1997年4月至1998年3月 |
發展商 | 香港興業、新世界 |
配套設施 | 愉景新城購物商場、住客會所 |
校網 | 小學:62 中學:荃灣區 |
放盤叫價 | 700萬至1,190萬元 |
放盤呎價 | 13,196至18,393元 |
6. 將軍澳中心
地址 | 將軍澳唐德街 |
座數 | 12 |
單位總數 | 4,542個 |
單位實用面積 | 384至1516平方呎 |
入伙日期 | 2002年8月至2005年2月 |
發展商 | 南豐、恒基、新鴻基、華懋 |
配套設施 | 商場、住客會所 |
校網 | 小學:95 中學:西貢區 |
放盤叫價 | 770萬至2,000萬元 |
放盤呎價 | 16,012至22,167元 |
7. 日出康城:(其中4個屋苑)
- 地區:將軍澳
- 地址:康城路1號
a.第一期:首都
座數:5
單位總數:2090個
單位實用面積:517至840平方呎
入伙日期:2008年12月9日
發展商:長實、南豐、港鐵
放盤叫價:820萬至1,450萬元
放盤呎價:12,570至18,354元
b.第二期A:領都
座數:4
單位總數:1688個
單位實用面積:517至840平方呎
入伙日期:2010年1月29日
發展商:長實、南豐、港鐵
放盤叫價:866萬至1,500萬元
放盤呎價:12,449至16,349元
c.第二期B:領峯
座數:3
單位總數:1416個
單位實用面積:654至990平方呎
入伙日期:2011年3月23日
發展商:長實、南豐、港鐵
放盤叫價:900萬至1,580萬元
放盤呎價:13,171至16,057元
d.第四期B:晉海ll
座數:2
單位總數:1,132個
單位實用面積:343至629平方呎
入伙日期:2018年12月12日
發展商:新鴻基、港鐵
放盤叫價:730萬至1,300萬元
放盤呎價:17,755至27,601元
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