【香港樓市2022】財政預算案提出放寬按揭樓價上限措施（俗稱「波叔Plan」），市場交投轉活，特別是1,000萬至1,200萬元物業成交增加。新按揭保險措施無疑令首次置業人士有更多物業選擇。本文比較新舊兩項放寬按揭樓價上限措施，以及綜合專家意見及市場資料，推介十個2,000萬元或以下的屋苑。
放寬按揭樓價上限措施
財政預算案公布放寬按揭樓價上限措施後一星期內，二手市場成交增加，藍籌屋苑如太古城錄得逾千萬元成交個案，西灣河嘉亨灣、啟德天寰等亦相繼錄得逾千萬元成交個案。
香港樓市2022｜波叔Plan：逾千萬物業交投增四成
美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，預算案公布新按揭保險措施「波叔Plan」後，整體二手市場成交增加20%，其中1,000萬至1,200萬元物業成交個案增加30%至40%。他說，市區較多逾千萬元物業，故會較為受惠。
「波叔Plan」新措施助推高九龍樓價
雖然新界相對較少逾千萬元物業，不太受惠於新措施，但有地產代理預期，未來購買力會重返新界。香港置業營運總監兼九龍區董事馬泰陽指，現時港島樓價偏高，九龍跟新界樓價差距接近，置業人士考慮購買九龍物業居多。但他說，隨着疫情緩和，市場積累購買力，「波叔Plan」新措施有助推高九龍樓價，與新界樓價差距再拉遠，故預期今年年底購買力會重新流入新界。
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香港樓市2022｜波叔Plan：逾千萬物業可借九成按揭
新措施「波叔Plan」跟舊按保措施相比，首次置業人士無疑購買到1,000萬元以上物業，並借到較高甚至最高成數按揭。根據新措施「波叔Plan」，承造九成按揭樓價上限由舊措施的800萬元增至1,000萬元，承造八成按揭樓價上限由舊措施的1000萬元增至1200萬元，另外按保適用範圍亦擴至1,920萬元以下物業，最高按揭成數為八成，以960萬元為貸款上限。舊措施1200萬至1920萬元物業可承造最高五成按揭，貸款額上限為800萬元。
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以近期鰂魚涌太古城和沙田帝堡城成交個案為例，可以嘗試比較新舊措施：
香港樓市2022｜1,000萬元以下物業：
- 個案例子：沙田帝堡城2座低層F室，實用面積753平方呎
- 樓價：9,460,000元(實用呎價12,563元)
- 按揭利率：1.5厘
- 還款年期：30年
| 舊措施 | 新措施 | |
| 按揭成數 | 八成 | 九成 |
| 首期 | 1,892,000元 | 946,000元 |
| 每月供款 | 26,856元 | 29,384元 |
| 壓力測試每月收入預算 | 73,637元 | 80,570元 |
香港樓市2022｜1,200萬元以下物業：
- 個案例子：太古城冠天閣頂層，實用面積603平方呎
- 樓價：11,800,000元(實用呎價19,569元)
- 按揭利率：1.5厘
- 還款年期：30年
| 舊措施 | 新措施 | |
| 按揭成數 | 五成 | 八成 |
| 首期 | 5,900,000元 | 2,360,000元 |
| 每月供款 | 20,363元 | 32,580元 |
| 壓力測試每月收入預算 | 55,833元 | 89,333元 |
香港樓市2022｜波叔Plan首期低一半或以上
以上兩個例子都有一個共通點，是新措施的首期款額較舊措施低，無論是1,000萬元以下或1,200萬元以下的物業，首期款額較舊措施的首期低一半或以上，首期門檻降低。但要留意，每月供款會較舊措施多，若果借八至九成按揭，壓力測試月入要求會較高，以上述兩個例子來說，月入達8萬多元。
未符壓力測試仍可借盡按揭
不過，按揭證券公司表示，首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高八成或九成按揭貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。
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香港樓市2022｜若換樓需先賣後買才申請高按
若果想換樓而有意申請最高按揭成數，應該怎做？經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，應該要先賣出現有物業，然後購入新物業，才可以以首次置業身份申請最高按揭成數。按照按揭證券公司對首次置業的定義，是指購買物業時本身未持有其他物業。
還有一點，是申請按揭保險時，要衡量自己工作收入是否穩定，特別當前經濟環境不理想，要詳細計算自己的收入，然後才作出決定。
香港樓市2022｜2000萬內屋苑選擇
正因新措施放寬按揭樓價上限，申請高成數按揭，並減輕首期負擔，故促使置業人士可以買更高價物業。若果想買屋苑，銀碼2,000萬元或以下的其實不乏選擇。綜合專家意見，以及參考過市場資料，以下10個2,000萬元或以下的屋苑值得考慮，部分如日出康城更是鐵路沿線屋苑，享交通之便，大部分位於市區。相關屋苑如下：
1. 鯉景灣
| 地址 | 西灣河太康街31至59號 |
| 座數 | 17 |
| 單位總數 | 2,295個 |
| 單位實用面積 | 426至814平方呎 |
| 入伙日期 | 1988年5月至1989年2月 |
| 發展商 | 太古 |
| 配套設施 | 蘇豪東 |
| 校網 | 小學：14 中學：東區 |
| 放盤叫價 | 830萬至1,800萬元 |
| 放盤呎價 | 16,306至23,591元 |
2. 泓景臺
| 地址 | 荔枝角 |
| 座數 | 荔枝角道863號 |
| 單位總數 | 7 |
| 單位實用面積 | 2,528個 |
| 入伙日期 | 2003年6月至2004年7月 |
| 發展商 | 長實 |
| 配套設施 | 住客會所、大型商場 |
| 校網 | 小學：40 中學：深水埗區 |
| 放盤叫價 | 800萬至1,680萬元 |
| 放盤呎價 | 16,047至23,014元 |
3. 碧海藍天
| 地址 | 深盛路8號 |
| 座數 | 5 |
| 單位總數 | 1,616個 |
| 單位實用面積 | 494至1,181平方呎 |
| 入伙日期 | 2003年12月 |
| 發展商 | 恒隆、現代建設株式會社 |
| 配套設施 | 住客會所、大型商場 |
| 校網 | 小學：40 中學：深水埗區 |
| 放盤叫價 | 800萬至1,198萬元 |
| 放盤呎價 | 15,968至21,557元 |
4. 港灣豪庭
| 地址 | 大角咀福利街8號 |
| 座數 | 10 |
| 單位總數 | 3,520個 |
| 單位實用面積 | 320至608平方呎 |
| 入伙日期 | 2002年12月至2003年8月 |
| 發展商 | 恒基、香港小輪 |
| 配套設施 | 港灣豪庭廣場、住客會所 |
| 校網 | 小學：32 中學：油尖旺區 |
| 放盤叫價 | 630萬至1,480萬元 |
| 放盤呎價 | 16,732至25,000元 |
5. 愉景新城
| 地址 | 荃灣青山公路荃灣段398號 |
| 座數 | 12 |
| 單位總數 | 3,360個 |
| 單位實用面積 | 470至682平方呎 |
| 入伙日期 | 1997年4月至1998年3月 |
| 發展商 | 香港興業、新世界 |
| 配套設施 | 愉景新城購物商場、住客會所 |
| 校網 | 小學：62 中學：荃灣區 |
| 放盤叫價 | 700萬至1,190萬元 |
| 放盤呎價 | 13,196至18,393元 |
6. 將軍澳中心
| 地址 | 將軍澳唐德街 |
| 座數 | 12 |
| 單位總數 | 4,542個 |
| 單位實用面積 | 384至1516平方呎 |
| 入伙日期 | 2002年8月至2005年2月 |
| 發展商 | 南豐、恒基、新鴻基、華懋 |
| 配套設施 | 商場、住客會所 |
| 校網 | 小學：95 中學：西貢區 |
| 放盤叫價 | 770萬至2,000萬元 |
| 放盤呎價 | 16,012至22,167元 |
7. 日出康城：(其中4個屋苑)
- 地區：將軍澳
- 地址：康城路1號
a.第一期：首都
座數：5
單位總數：2090個
單位實用面積：517至840平方呎
入伙日期：2008年12月9日
發展商：長實、南豐、港鐵
放盤叫價：820萬至1,450萬元
放盤呎價：12,570至18,354元
b.第二期A：領都
座數：4
單位總數：1688個
單位實用面積：517至840平方呎
入伙日期：2010年1月29日
發展商：長實、南豐、港鐵
放盤叫價：866萬至1,500萬元
放盤呎價：12,449至16,349元
c.第二期B：領峯
座數：3
單位總數：1416個
單位實用面積：654至990平方呎
入伙日期：2011年3月23日
發展商：長實、南豐、港鐵
放盤叫價：900萬至1,580萬元
放盤呎價：13,171至16,057元
d.第四期B：晉海ll
座數：2
單位總數：1,132個
單位實用面積：343至629平方呎
入伙日期：2018年12月12日
發展商：新鴻基、港鐵
放盤叫價：730萬至1,300萬元
放盤呎價：17,755至27,601元
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