【香港樓市2022】官方數據顯示，去年全年私人住宅樓價指數雖然累升3.3%，但近3個月持續下跌。踏入香港樓市2022年1月，二手市場湧現移民盤、減價盤，樓市是否開始轉勢？然而，專家對樓市轉勢的論調未有一致看法。近期二手市場湧現減價盤，不少準買家都會趁此執平貨，綜合多位專家教路，執平貨要留意九大要點。
香港樓市2022｜樓價指數連跌3個月
據差餉物業估價署資料，去年12月私人住宅售價指數報392.5，按月下跌0.3%，全年指數卻累積上升3.3%，連升13年。不過，指數在最後3個月卻持續下跌(即由10至12月)。據土地註冊處資料，去年全年住宅買賣合約宗數有74,297宗，按年上升24%。但自去年7月以後，住宅買賣合約宗數由7,579宗跌至每月4,000至5,000多宗，10月至12月宗數分別為4,643、5,409和5145宗。
踏入2022年1月，二手市場湧現不少減價盤，如港島藍籌屋苑太古城有兩房單位減至低於1000萬元成交，嘉湖山莊亦有單位成交實用呎價低於10,000元。
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香港樓市2022｜後市要視乎疫情發展而定
雖然樓價連跌3個月，但地產代理不認為香港樓市2022轉勢。香港置業研究部董事王品弟指出，臨近年底，樓市通常回軟，但去年全年樓價仍上升，買賣合約宗數亦按年增加，近日新盤映築再開售，銷售成績仍理想，故不代表樓市轉勢。
王品弟說，近期新一波疫情爆發，影響睇樓意欲，後市要視乎疫情發展而定。但他預期，疫情持續兩個多月後完結，樓市會在4、5月起步，故估計全年樓價升3%至5%。
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香港樓市2022｜樓市轉勢視乎息口走勢
不過，威格斯資產評估顧問公司執行董事張宏業對樓市轉勢有另一種看法，樓市是否轉勢要視乎息口走勢而定。美國很大機會會在3月加息。香港如何跟隨備受關注。
張宏業指，按照上次美國加息，香港跟隨加息較慢，美國加息5至6次，香港才加一次。他指出，香港背靠內地，銀根不緊絀，加息次數較美國少，加息幅度亦較美國低。
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香港樓市2022｜二手樓價料跌一成
張宏業預期，美國今年3月加息，到了第三季累加至一厘半以上，香港才會跟隨加息，至年底加至半厘，下半年後本港樓市轉勢，樓價下跌，估計全年二手樓價跌5%至10%。在一手市場上，他預期，一手樓盤開價不會太進取，發展商會提供優惠冲淡樓價下跌帶來的影響。若果一手樓盤減價，整體樓價會慢慢下跌。
近期樓市回軟，張宏業解釋說，臨近農曆年，而且第五波疫情爆發，加上移民潮出現，令二手藍籌屋苑業主減價求售後才賣出單位。他又說，現時樓價已見頂。
難跟97和03年相比
香港樓市2022年以來表現走弱，不期然令人想起1997年和2003年情況。在1997年，金融風暴席捲亞洲，香港難以獨善其身。當時金融風暴在7月開始，1998年12月結束。
期間，本港樓價指數累跌37%。到了2003年，「沙士」病毒在本港爆發，由當年3月開始，直至6月下旬結束，期間樓價指數累跌4.6%。
目前未有金融危機
今趟香港樓市2022表現，會否跟上述兩年相似呢？香港中文大學商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波表示，現時情況跟上述兩年都不太相似，因1997年是全融危機，今時今日無論是市場或財經機制運作良好。
而2003年「沙士」是新病毒和來得突然，當時死亡人數有299人，但今次新冠病毒較溫和，死亡人數較上次少。
執平貨留意九大要點
近期有不少減價盤湧現，對於有意置業的人士來說，是執平貨的良機。如何執平貨？執平貨時注意甚麼地方？綜合多位專家意見，有以下9點：
美聯物業住宅部行政總裁布少明教路：
- （一）最好多跟地產代理接觸，查詢市場有甚麽減價盤。代理始終熟知業主心態，業主是否急於放盤，若果業主急於放盤，代理可通知準買家跟業主議價。
- （二）如果看中合適單位，單單向業主還價是不夠，業主會覺得不實在，未必肯再談，故最好㩦同支票在身，證明想買單位，業主才肯繼續談。
- （三）在大型屋苑揾盤較佳，因多業主放盤，減價盤相對較多，從而得知「筍」價的水位。相反，細型屋苑成交量少，難知道樓價指標。
留意移民盤
張宏業教路：
- （四）預先睇定二手放盤，如可挑選藍籌屋苑放盤，鎖定某些單位售價，自己可負擔得起，留意是否有業主因移民等因素而急於放售單位，如有就買。
- （五）如果息口上升，拉低樓價，租金回報會高一點。如要入市，可考慮藍籌屋苑單位，預先計一計租金回率，淨回報率兩厘半以上會較佳。
- （六）不要盲目追價，因預期未來樓價不會大升，而且今年經濟表現一般。
有樓睇不妨大膽還價
王品弟教路：
- （七）既然讓準買家睇樓，可見業主想急賣，通常會讓準買家還價，準買家可趁機壓價。
- （八）如見到有大幅減價的二手盤，很可能是移民盤，這類盤減價幅度通常超過一成。
等樓價再跌再入市
李兆波教路：
- （九）樓價指數(指中原城市領先指數)曾由最高位191點跌至現時185點，跌幅3%。若果二手市場樓價指數由最高位跌破180點，或跌幅5%，是適宜入市。最近的最低位是175點，故準買家可以等待指數徘徊在175點至180點之間時入市。
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