【香港樓市2022】第五波疫情爆發，整體樓市放緩，大型私人屋苑如嘉湖山莊成交呎價更低於10,000元。以往跌市時，傳統藍籌屋苑樓價表現如何？哪些屋苑抗跌力強？哪些抗跌力弱？本文會分析。如果有意購買這些屋苑單位，不妨作為參考，多了解總是好事。
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香港樓市2022｜新界屋苑率先跌
近月樓市市況回軟，個別屋苑成交呎價更跌破10,000元水平。根據利嘉閣地產資料，1月錄得多宗屋苑成交呎價低於10,000元水平的買賣成交個案，全部是新界屋苑。
當中也包括大型屋苑如天水圍嘉湖山莊、慧景軒、東涌映灣園等，嘉湖山莊更有數宗相關買賣成交個案。相關屋苑資料如下：
成交實用呎價低於1萬元的私人屋苑：
1.嘉湖山莊
地區：天水圍
地址：天湖路1號
座數：58座(共有6期)
單位總數：15,838個
單位實用面積：441至1,462平方呎
入伙日期：1991年12月至1997年12月
發展商：長實
買賣成交個案：個案1：6期1座中層C室，實用面積544平方呎，成交價468萬元，實用呎價8,603元
個案2：1期11座數極低層A室，實用面積639平方呎，成交價620萬元，實用呎價9,703元
2.慧景軒
地區：天水圍
地址：天葵路33號
座數：3
單位總數：1,091個
單位實用面積：515至869平方呎
入伙日期：2004年1月
發展商：新鴻基、長實
買賣成交個案：2座極低層A室，實用面積692平方呎，成交價688萬元，實用呎價9,942元
3.彩暉花園
地區：屯門
地址：青山公路新墟段250號
座數：5
單位總數：462個
單位實用面積：550至883平方呎
入伙日期：1989年6月
發展商：恒基
買賣成交個案：D座中層1室，實用面積758平方呎，成交價660萬元，實用呎價8,707元
4.冠峰園
地區：屯門
地址：青山公路青山灣段350號
座數：5
單位總數：440個
單位實用面積：579至964平方呎
入伙日期：1991年3月
發展商：上潤
買賣成交個案：3座中層E室，實用面積818平方呎，成交價800萬元，實用呎價9,780元
5.瑋珊園
地區：元朗
地址：孖峰嶺路39號
座數：9
單位總數：144個
單位實用面積：771至851平方呎
入伙日期：1996年7月
發展商：新鴻基
買賣成交個案：5座高層D室，實用面積805平方呎，成交價743.8萬元，實用呎價9,240元
6.映灣園
地區：東涌
地址：健東路
座數：69座(5期)
單位總數：5,326個
單位實用面積：463至2470平方呎
入伙日期：2002年12月至2011年5月
發展商：和黃、長實、港鐵
買賣成交個案：1期5座低層H室，實用面積956平方呎，成交價955萬元，實用呎價9,990元
7.粉嶺中心
地區：粉嶺
地址：新運路33號
座數：11座(2期)
單位總數：2,200個
單位實用面積：365至535平方呎
入伙日期：1990年12月至1991年12月
發展商：恒基
買賣成交個案：8座低層3室，實用面積513平方呎，成交代價498萬元，實用呎價9,708元
8.欣翠花園
地區：粉嶺
地址：吉祥街8號
座數：4
單位總數：372個
單位實用面積：378至977平方呎
入伙日期：1992年4月
發展商：恒基、新鴻基
買賣成交個案：1座極低層D室，實用面積701平方呎，成交價682萬元，實用呎價9,729元
資料提供：利嘉閣地產
香港樓市2022｜疫情農曆年影響樓市
利嘉閣地產研究部主管陳海潮分析，去年第四季樓價創新高後，業主放售持有的單位一段時間，但市場未有太大反應，於是減價放售，而且農曆新年假期因素，加上第五波疫情爆發，市況更淡，故部分屋苑成交呎價跌破10,000元水平。
但陳海潮說，農曆年假期前有新盤開售，推售單位售罄，銷售成績理想，可見購買力仍然存在。
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香港樓市2022、農曆年後呎價料可望返回1萬
市場普遍觀望農曆年假期後疫情發展，多少左右樓市走勢。但陳海潮表示，即使疫情持續，有準買家想趁低吸納，而且住屋有長遠需求，故預期屆時交投增加，樓價回穩，大型屋苑成交呎價有機會返回10,000元水平。
樓市升跌，跟藍籌屋苑樓價表現有莫大關係。究竟以往跌市當中，那些屋苑抗跌力較強？那些較弱？本文選取十個指標性藍籌屋苑，在以下三個不同時期的跌市當中分析其抗跌力。
這十個屋苑包括太古城、康怡花園、杏花邨、海怡半島、黃埔花園、德福花園、美孚新邨、麗港城、沙田第一城和嘉湖山莊，可說是指標性屋苑，三段時期分別是97年金融風暴、03年「沙士」和08年金融海嘯。參考過中原地產網頁資料，經過梳理後，得出以下結果：
97年金融風暴(97年7月至98年12月)
跌幅最大屋苑：美孚新邨
- 97年6月成交呎價：6,494元
- 98年12月成交呎價：3,271元
- 期間跌幅：49.6%
跌幅最小屋苑：太古城、沙田第一城
太古城：
- 97年6月成交呎價：8,885元
- 98年12月成交呎價：5,329元
- 期間跌幅：40%
沙田第一城：
- 97年6月成交呎價：6,945元
- 98年12月成交呎價：4,167元
- 期間跌幅：40%
03年「沙士」(03年3月至6月)
跌幅最大屋苑：嘉湖山莊
- 03年2月成交呎價：1,899元
- 03年6月成交呎價：1,639元
- 期間跌幅：13.7%
跌幅最小屋苑：沙田第一城
- 03年2月成交呎價：2,594元
- 03年6月成交呎價：2,457元
- 期間跌幅：5.3%
逆市上升屋苑：美孚新邨
- 03年2月成交呎價：2,279元
- 03年6月成交呎價：2,281元
- 期間升幅：0.08%
08年金融海嘯(08年9月至12月)
跌幅最大屋苑：太古城
- 08年8月成交呎價：8,594元
- 08年12月成交呎價：6,052元
- 期間跌幅：29.6%
跌幅最小屋苑：德福花園
- 08年8月成交呎價：4,992元
- 08年12月成交呎價：4,427元
- 期間跌幅：11.3%
97年美孚呎價跌近五成
上述三個不同跌市時期當中，以97年金融風暴殺傷力最強，當時美孚新邨成交呎價跌幅最大，接近50%。即使跌幅最小的太古城和沙田第一城，成交呎價跌幅也達40%。這反映當時在十個藍籌屋苑當中，太古城和沙田第一城抗跌力較強，美孚新邨抗跌力較弱。而沙田第一城成交呎價在03年「沙士期間」跌近6%，亦是跌幅最小的屋苑，可見屋苑在兩次跌市當中，抗跌力最強。
殺傷力最小的是03年「沙士」，成交呎價跌幅最大的嘉湖山莊，跌幅近14%，美孚新邨成交呎價更逆市微升不足1%。「沙士」疫情持續僅四個月，嘉湖山莊成交呎價跌超過一成，抗跌力稍遜，而美孚新邨成交呎價逆市微升不足1%，其實算是平穩，抗跌力已算最強。
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