【收息股2022】全部幾千元入場、息率最高逾9厘！領展、冠君、招商房託...8隻REITs價值分析

【收息股2022】踏入2022年以來，由於Omicron變種病毒出現並出現社區傳播，本港再之收緊社交距離措施，憧憬多時的通關進程再度卡住，本地零售業再次陷入困境，對商場店舖的租務市場自然亦有打擊，一眾收租股股價均受壓。

不過，大行對收租股的前景並不看得太淡，瑞銀報告就指，雖然今次收緊社交距離措施，短期內對香港零售收租企業不利，但鑑於大多數收租股均已低殘，相信市場已經消化新冠疫情重燃影響的可能性因素。

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本地REITs市賬率最高僅0.8倍

事實上，以本地上市的房地產信託基金（REITS）為例，市賬率主要處於0.4至0.6倍水平，最高的領展房產基金（0823.HK）亦只有0.8倍，估值不貴，再跌空間相對有限；與此同時，根據法例房託須將最少90%盈利以股息形式定期分派給投資者，而目前本港房託息率介乎4厘至9厘，相當吸引；加上房託借貸比例不可高於總資產的45%，而且可投資的房產種類亦有限制，因此風險較低。

本港上市的REITs一般投資物業種類包括酒店、寫字樓、商場、停車場等，而所在地則主要分為本港和內地。不同種類的物業租賃情況會受到經濟和行業因素所影響，例如疫情下酒店入住率最受打擊，而經濟好壞則影響寫字樓的出租率；而物業所在地不同，回報亦會受當地經濟情況、租金水平甚至匯率風險所左右。

收息股2022｜（1）領展收購提升質素

商場類方面，投資者最熟悉的自然是領展。過去以屋邨商場和停車場為主要資產的領展，近年在港作出多項收購，包括去年11月斥資逾53億元購入柴灣及紅磡兩項物業，同時更成功衝出香港，在北京、深圳等地作出多項收購，去年11月完成購入澳洲3個主要商場五成權益，整體資產質素已上升一個層次。

摩根士丹利報告估計，新收購交易對領展2023年度每基金單位分派的影響為2.3%，該行因此上調2022至2024財年每基金單位分派預測2至4%，又認為領展2022至2024財年每基金單位分派的複合年均增長率為7%，股息率為4.5%，估值吸引，將目標價由86元上調至88元，評級「增持」。

領展TTM息率4.5厘

領展截去年9月底止六個月之中期業績，收益及物業收入淨額分別按年增長10.4%及8.8%，至57.78億元及43.91億元；扣除與基金單位持有人交易前之期內溢利為63.42億元，對比上年同期為虧損43.25億元。

經調整並計入一筆1.46億元的酌情分派後，可分派總額達33.36億元，按年增長14.2%。每基金單位中期分派1.5959元，按年增長12.7%，TTM息率4.5厘，每手入場費6,800元，可考慮納入收息股2022組合之列。

收息股2022｜（2）置富商場受累疫情

跟領展同樣以民生商場為主的置富產業信託（0778.HK），旗下16個商場包括沙田置富第一城、天水圍置富嘉湖、馬鞍山廣場等，合共擁有300萬平方呎零售空間，出租率約96%。

置富產業信託截至去年6月底止中期業績，營業額9.04億元，按年跌5%，虧轉盈賺2.04億元，每股盈利10.42仙，可供分派予基金單位持有人之收益為4.91億元，按年升0.2%，中期每基金單位分派24.96仙，按年升10.4%。

置富產業信託TTM息率有6厘

置富產業信託息率比領展高，TTM息率有6厘，不過入場費則較高，每手達8,100元。

另外，摩根士丹利日前發表的技術分析報告，就以社交距離措施收緊對商場人流造成負面影響為由，預測置富股價60日內將下跌，發生機會率超過80%，股份評級為「與大市同步」，目標價8.6元。

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收息股2022｜（3）泓富主打商業物業

泓富產業信託（0808.HK）跟置富產業信託同屬長和系內，不過就以商業物業包括寫字樓、工商綜合物業及工業物業為組合，旗下擁有7項物業包括都會大廈、泓富產業千禧廣場等3座甲級寫字樓、1座商用物業、2座工商綜合物業及1座工業物業之全部或部分，可出租總面積為128萬平方呎，租用率保持於96％之水平。

截至去年6月底止半年度，集團營業額下跌1.9％至2.24億元，股東應佔虧損收窄86.3％至7,638萬元，可供分派收入上升1.2％至1.38億元，每基金單位分派0.0901元，按年微升0.2%，息率5.8厘，每手入場費約3,000元。

收息股2022｜（4）冠君息率吸引力稍遜

同樣以寫字樓和商場物業為組合的還有鷹君（0041.HK）旗下的冠君產業信託（2778.HK），其物業包括中環花園道三號包括兩幢寫字樓，總面積163萬平方呎；另朗豪坊辦公大樓總面積達70萬平方呎；至於零售物業則為朗豪坊商場，面積59萬平方呎。

截至6月底止半年度，集團營業額下跌6.1％至13.97億元，股東應佔虧損收窄86.9％至11.15億元，可分派收入減少1.8％至7.9億元。期中朗豪坊商場營業額下跌8％至3.86億元，佔總營業額27.6％，分類溢利下降5.8％至3.1億元。

冠君TTM息率接近6厘

冠君中期息派0.1197元，按年減少約2%，連同去年度末期息，TTM息率接近6厘，每手入場費約為4,000元。

不過，花旗8月份報告曾指冠君息率不具吸引力，因為其3年的每單位可分配收入複合年增長率為負6%，維持「沽售」評級，目標價由3.78元下調至3.53元。

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收息股2022｜（5）陽房零售物業集中新市鎮

至於恒基地產（0012.HK）旗下的陽光房地產基金（0435.HK），其物業組合由16個位於香港之寫字樓及零售物業組成，可出租面積合共逾1,200萬平方呎。寫字樓物業主要分佈於灣仔及中上環，以及非核心商業區如旺角及北角，當中包括大新金融中心；至於零售物業則座落於新市鎮包括上水、將軍澳及元朗，如新都城一期。

陽光房地產基金截至去年6月底止年度，物業收入淨額按年跌6.6%至6.4億元；可分派收入減少6.1%至4.38億元，期內寫字樓物業營業額下跌5.5％至3.92億元，分部溢利減少6.4％至2.69億元；零售物業營業額下跌7.3％至4.07億元，分部溢利下降7.5％至2.76億元。截至6月底，集團之整體物業組合平均租用率為93.7%。

基金末期每基金單位分派13.1仙，連同中期每基金單位分派12.5仙，年度每基金單位合共分派25.6仙，息率約6厘，每手入場費4,300元

收息股2022｜（6）富豪信託受疫情打擊

主要經營酒店業務的富豪產業信託（1881.HK），為富豪國際（0078.HK）之全資附屬公司，下包括富豪機場酒店、沙田麗豪酒店等五間酒店，由於酒店業在疫情下生意大受打擊，其截至去年6月止半年度營業額下跌32.2％至2.95億元，股東應佔虧損收窄96.4％至7,446萬元。

若不包括投資物業之公平值變動，期內集團之核心盈利減少27.8％至1.39億元；可供分派收下跌24.9％至1.62億元。當中，酒店物業營業額下跌32.8％至2.87億元，佔總營業額97.4％，分部溢利下降32.9％至2.86億元。

富豪信託TTM息率仍達8厘

期內，香港五間酒店合併平均入住率為47.5％，去年同期則為37.4％，而其合併平均房租下跌32％。

富豪產業信託中期每基金單位可供分派收入5仙，每基金單位分派4.5仙，按年減少25%，不過TTM息率仍達8厘，是其最大賣點所在，而每手入場費不足1,500元，則是幾隻REITs中最低。

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收息股2022｜（7）越房收購時機恰當

除了本港物業，有個別房託是以內地物業組合為主。屬越秀投資（0123.HK）旗下的越秀房產信託基金（0405.HK），物業組合共有8個項目，分別為位於廣州的白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、廣州國際金融中心、位於上海的越秀大廈、位於武漢的武漢物業及杭州的維多利商務中心，物業產權面積共97.3萬平方米，可供出租總面積達63.3萬平方米。

截至2021年6月止半年度，集團營業額上升6.1％至8.82億元人民幣，業績轉盈為虧，錄得股東應佔虧損2.12億元人民幣，不過可分派收入則增長6.7％至3.4億元人民幣，中期每基金單位分派10.25分人民幣，按年升3.5%。

大和予越房「買入」評級

越秀房託早前供股，以「100供37」籌集約39.5億元，用於支付收購國際甲級寫字樓越秀金融大廈的部分款項，並派發特別股息為每單位0.0255元人民幣。

大和發表報告，指越秀房託收購越秀金融大廈時機恰當，可以促進每基金單位分派(DPU)增長，而且作價合理，將目標價由4.2元上調至4.5元，評級由「跑贏大市」升至「買入」。

連同特別息，越秀房託過去一年共派息0.2269元人民幣，TTM息率8厘，入場費3,300元，亦可考慮納入收息股2022組合之列。

收息股2022｜（8）招商房託9厘息稱冠

同樣以內地物業為組合的還有招商局商業房託（1503.HK），為招商置地（0978.HK）的間接全資附屬公司，旗下5項物業位於深圳市蛇口，包括寫字樓綜合物業新時代廣場、數碼大廈、科技大廈及科技大廈二期，以及購物中心物業花園城。

截至去年6月底，招商局商業房託錄得可分派收入約9,760萬元人民幣，按年上升19.1%。每基金單位分派10.39港仙，按年增長28.4%，期內收益為2.12億元人民幣，按年增長19.1%；物業收益淨額1.61億元人民幣，升16.1%。

招商局商業房託TTM息率達9厘

於上半年，整體物業組合的出租率由去年年底的84.3%上升至今年6月底的87.1%，升幅為2.8個百分點。

而集團最新公布，去年第四季整體物業組合之出租率從第三季的87.6%輕微上升至87.7%，而寫字樓出租率則從第三季的87.4%下降至第四季的86.9%。

招商局商業房託2019年才上市，過去一年共派息0.259元，TTM息率達9厘，是一眾REITs中最高，同樣可考慮納入收息股2022組合之列。

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收息股2022｜主要房地產信託基金

截至1月20日

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