【居屋2022】提到半山，不期然令人想到是豪宅集中地，但其實香港有不少居屋同樣位於半山，而且部分居屋樓價不算太高，入場費400多萬元（已補地價），有屋苑呎價不逾1萬元，相信同樣位於半山的私人住宅樓價遠高於這個水平。

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為何會出現「半山居屋」

居屋身處半山，樓價又不算太高，箇中原因是甚麼？升值潛力有多少？專家會逐一分析，並選取5個居屋屋苑，分析這些屋苑優點和缺點，從而得出樓價低水的原因。

現時不少居屋屋苑身處山腳或山上，可說是「半山居屋」。以黃大仙、鑽石山一帶而言，就有不少居屋坐落山上，如天馬苑、翠竹花園、宏景花園、嘉峰臺等。究竟這些「半山居屋」為何會出現？

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半山是新開發地  撥作建資助房屋

有測量師分析，以往半山是新發展地，通常撥作發展公營房屋。第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國指，以前土地供應不太緊張，私人住宅集中在市區發展，新開發土地用作發展公營房屋，半山是新發展的一部分，通常興建公營房屋。

不過，今時今日，「半山居屋」仍然會出現，但會跟私人住宅共同發展。陳超國說，目前政府開發土地，會採用公私營房屋混合發展，如安達臣道是公私營混合發展。

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樓價遠低於半山私樓

然而，若果這些「半山居屋」跟同樣位於半山的私人住宅相比，樓價相差很遠。在鑽石山斧山道一帶，帝峰豪苑是私人住宅，樓齡21年，現時叫價介乎835萬至1420萬元，實用呎價介乎16,119至18,963元。位於鄰近瓊東街的居屋屋苑嘉峰臺，樓齡19年，叫價介乎700萬至880萬元，實用呎價介乎11,824至16,705元。雖然嘉峰臺樓齡較帝峰豪苑新，但樓價卻低過後者一大截。

雖然這些居屋位於半山，但部分屋苑樓價不算高，不少已經補地價。如穗禾苑入場費僅450萬元，另一個屋苑康盛花園成交實用呎價更不超過1萬元，箇中原因是甚麼呢？以下有5個居屋2022「半山居屋」相關資料，地產代理分析優點和缺點，從中可得知原因。

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1.康盛花園：呎價不逾1萬

地區：將軍澳
地址：寶琳路北路1號
座數：5
單位總數：1850個
單位實用面積：441至581平方呎
入伙日期：1989年1月
發展商：房委會、瑞安
配套設施：商場、兒童遊樂場、室外泳池
校網：小學：95.中學：西貢區
12月成交實用呎價：9753元
放盤叫價：525萬至800萬元 
放盤呎價：9932至13,582元

居屋2022：康盛花園優劣分析

香港置業高級聯席董事唐榮花分析：

  1. 交通方便程度稍遜，需要乘專線小巴前往港鐵寶琳站。
  2. 商場商舖不算多，選擇不多。
  3. 部分單位望山景，但亦有單位望內園景，故樓價不高。

2.天馬苑可望山景

地區：黃大仙
地址：竹園道55號
座數：5
單位總數：2800個
單位實用面積：334I至409平方呎
入伙日期：1986年
發展商：房委會
配套設施：天馬苑商場
校網：小學：43.中學：黃大仙區
12月成交實用呎價：13,173元
放盤叫價：480萬至630萬元
放盤呎價：13,223至15,181元

居屋2022：天馬苑優劣分析

美聯物業助理區域經理馬穎鴻分析：

  1. 屋苑不近港鐵站，需要乘專線小巴前往樂富站。
  2. 本身設有商場，但規模不算大。
  3. 景觀開揚，可望見山景、市區景。

3.穗禾苑：入場費450萬

地區：火炭
地址：穗禾路10號
座數：9
單位總數：3501個
單位實用面積：410至610平方呎
入伙日期：1980年6月至1980年11月
發展商：房委會
配套設施：穗禾商場、足球場、噴水池、緩跑徑、兒童遊樂場
校網：小學：91.中學：沙田區
12月成交實用呎價：10,245元
放盤叫價：450萬至700萬元
放盤呎價：9660至12,262元

居屋2022：穗禾苑優劣分析

世紀21奇豐物業分行經理李嘉文分析：

  1. 交通不方便，需要巴士、小巴接駁至火炭站。
  2. 樓齡偏高，超過40年。
  3. 商場規模不大，住戶要乘車前往沙田市中心購物。
  4. 單位可望見開揚沙田景致。

4.康華苑：樓齡近35年

地區：藍田
地址：連德道2號
座數：3
單位總數：1680個
單位實用面積：344至420平方呎
入伙日期：1987年4月
發展商：房委會
配套設施：兒童遊樂場、健體區
校網：小學：48.中學：觀塘區
12月成交實用呎價：12,787元
放盤叫價：468萬至599萬元
放盤呎價：12,340至14,161元

居屋2022：康華苑優劣分析

世紀21聯誠物業董事謝寶昭分析：

  1. 樓齡高，近35年。
  2. 屋苑位置偏離藍田市中心，有專線小巴接駁至港鐵站，兼且購物不便。
  3. 景觀佳，可望見藍田郊野公園景。
  4. 屋苑位近將軍澳隧道口，易受車聲滋擾。

5.悅麗苑：最高叫價660萬

地區：荔景
地址：麗祖路51至57號
座數：4
單位總數：704個
單位實用面積：419至517平方呎
入伙日期：1980年11月至1981年4月
發展商：房委會
校網：小學：65.中學：葵青區
12月成交實用呎價：11,219元
放盤叫價：500萬至660萬元
放盤呎價：10,385至13,302元

居屋2022：悅麗苑優劣分析

美聯物業高級營業經理王俊康分析：

  1. 雖然屋苑位近港鐵荔景站，但需要踏樓梯往返。屋苑不設專線小巴總站，只有途站，小巴可經荔景站。
  2. 荔景資助房屋較多，私人住宅少，不太受注意。
  3. 若要購物，便要前往荔景站附近屋邨有街市商舖。
  4. 屋苑可望見山景和附近貨櫃碼頭景。

「半山居屋」樓價低水有因

綜合上述地產代理意見，這些「半山居屋」樓價不太高的原因有幾點：

  1. 樓齡偏高，至少30至40年。
  2. 交通配套稍遜，需要乘車前往市中心。
  3. 屋苑的民生配套設施不算充足，需要外求。

當然，這些居屋優點是附近環境較佳，遠離市中心，以及景觀開揚，抵銷上述負面因素。「半山居屋」環境取勝，「方便」輸蝕，故購買這類居屋時需要衡量以上各種因素。

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「半山居屋」投資潛力分析

到底這類居屋升值潛力如何？香港城市大學建築科技學部高級講師潘永祥分析指，居屋升值潛力始終及不上私人住宅，即使整體樓價上升，私人住宅升幅會較大，升值潛力勝過居屋。他的分析有兩個原因：

  1. 居屋用料質量及不上私人住宅，因私人住宅要在市場增加吸引力，用料較高檔。
  2. 居屋部分單位未補地價，住戶收入不高，樓價升值受限。相反，私人住宅住戶普遍是專業人士，具實力的準買家較願意買私人住宅，故私人住宅樓價會較高。

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