【香港樓市2022】差餉物業估價署私人住宅售價指數及租金指數雙雙連跌兩個月，相繼有大行看淡今年香港樓市，其中花旗更預料樓價今年會錄得7%至10%的跌幅。中原地產最新公布的中原估價指數（主要銀行）CVI，預視樓市未跌完。租金同樣受壓，2021第四季屋苑租金回軟，新界西租金帶頭調整，香港樓市似乎跌勢已成！
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花旗料今年香港樓價跌7%至10%
花旗報告指出，2021年的交投量為10年高位，相信部分住宅需求已經出現，同時多項不利樓價的負面因素湧現，包括美國加息、新屋供應量增加、香港人移民潮等，預計樓價今年會錄得7%至10%跌幅。
繼花旗料今年香港樓價跌最多10%之後，瑞銀亦預期今年香港住宅樓價會跌5%，主要有3個原因，包括：
- 受到美國加息
- 移民致人口持續流出
- 中國內地經濟放緩
CVI預示樓價走勢持續下調
事實上，近日公布的樓市數據，都預示香港樓市不跌夠。本周中原估價指數(主要銀行)CVI最新報30.83點，較上周31.39點下跌0.56點，預示樓價走勢持續下調。
中原估價指數(主要銀行)CVI是中原地產根據每個中原城市指數成份屋苑，選取樣本單位，調查主要銀行的估價變幅。每周調查銀行對樣本單位的估價，比較一個月前的估值，計算出估價的按月變幅，並逢周四公佈結果。CVI以擴散型指數方式計算，反映銀行對樓市的取態。100點完全睇好，0點完全睇淡，50點是睇好或睇淡的分界。
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銀行睇淡樓市
一般而言，CVI在60點以上反覆徘徊，反映銀行睇好樓市，樓價亦會向上。CVI在40點以下反覆徘徊，反映銀行睇淡樓市，樓價亦會向下。CVI在40到60點間反覆徘徊，暫時還未出現，可見銀行對樓按的取態是好淡分明的。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，1月5日政府宣佈收緊防疫措施對銀行估價取態的影響，將於未來數周的CVI開始反映。估計CVI走勢向下，展望將於20點到30點之間尋找支持位。如果CVI下試新低位兌現，即預告樓價進一步下調。
二手樓市方面，近日持續錄得減價成交，甚至低於銀行估值的成交個案。
嘉湖山莊半數低於市價成交
中原地產天水圍副區域營業經理文家輝表示，受疫情影響，樓市成交放緩，但供樓息口仍處於低位，加上業主肯減價，減價盤有承接。嘉湖山莊單日錄得3宗成交，本月至今累錄約10宗成交，平均實用呎價10,970元。
文家輝表示，分行剛促成嘉湖山莊樂湖居11座低層A室成交，實用面積為639平方呎，三房套房間隔，外望開揚園景，最初開價680萬元，累減60萬元或約9%，新近以620萬元沽出，實用呎價9,702元。
中原地產天水圍高級區域營業經理馬斯力表示，受到疫情捲土重來的影響，買家入市態度傾向審慎，農曆新年漸近，部份業主不惜減價求售。嘉湖山莊本月累錄12宗成交，當中半數低於市價成交。
海怡半島3房成交價略低市價
馬斯力表示，嘉湖山莊麗湖居1座低層H室成交，實用面積550平方呎，三房間隔，單位去年11月叫價630萬元，後來調低至610萬元，最後再減兩口價，最終以565萬元沽出，累減幅度達1成，折合實用呎價10,273元，較市價低約5%。
港島樓同樣多減價盤。中原地產港島西南區副區域營業經理盧鏡豪表示，分行促成成交單位為海怡半島7座中層B室，實用面積748平方呎，建築面積940平方呎，3房套間隔及多用途房，望香港仔避風塘海景。
業主以1,150萬元將單位易手，折合平均實用呎價15,374元，成交價略低市價。
映灣園移民盤減價100萬沽
中原地產東涌昇薈第一分行副區域營業經理張少勛表示，疫情升溫下，東涌區業主叫價態度軟化，願增加議價空間，甚至減價求售，個別減價幅度達一成，刺激成交加快。映灣園本月累錄8宗成交，已超上月全月7宗的紀錄。
張少勛表示，映灣園3座極高層A室，實用面積971平方呎，三房套房連儲物房間隔，享全海景，叫價1,150萬元，原業主因為趕移民，最終減價100萬元或9%，以1,050萬元沽出單位，折合實用呎價10,814元。買家為同區換樓客，見單位價錢吸引，快速拍板承接。原業主則於2010年12月以552萬元購入單位，持貨約11年轉售，帳面獲利498萬元或90%。
新界西屋苑租金帶頭調整
租務市場方面，租金同樣有下調壓力。中原地產黃良昇指出，第四季是傳統租務淡季，整體屋苑租金走勢回軟，當中以新界西屋苑租金帶頭調整。新界西屋苑如盈翠半島、瓏門和Yoho Town的呎租均錄得跌幅，第四季分別錄$35.7/呎、$33.4/呎和$31.9/呎，按季跌3.0%、2.9%和0.4%。
港島區方面，傳統大型屋苑的呎租表現稍遜，包括海怡半島、太古城、杏花村和康怡花園，第四季分別錄$34.1/呎、$37.5/呎、$34.4/呎和$35.2/呎，按季跌5.4%、3.0%、1.7%和0.9%。
九龍區屋苑租金回穩
新界東方面，名城、河畔花園和聽濤雅苑的呎租於第四季分別錄$33.1/呎、$42.7/呎和$31.5/呎，按季跌5.8%、2.8%和1.8%。
不過，九龍區情況較好，東港城、維港灣、黃埔花園和昇悅居的呎租均錄得升幅，第四季分別錄$35.6/呎、$42.3/呎、$35.5/呎和$36.6/呎，按季上升%0.5、1.9%、2.3%和3.2%。
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