讀者來信：Anthony Sir你好！經常聽你說，買樓求槓桿，投資不是應該要小心謹慎嗎？高槓桿不是風險越高嗎？會唔會唔好借咁多呢？
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回覆讀者來信：計算回報的方程式
- 計算回報的方程式是…
- 回報 = 投入資本 X 回報率 X 時間
過往投資股票以追求「回報率」為主…
由於股票價格比較波動，除了經濟、政策、市場等宏觀因素外，還要看公司的管理層、運作模式、競爭對手等人為因素，因此即使有心水，都不會瞓身買落去，因為本金部份相對不會太高。要提高回報，就要從回報率着眼。
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花心機及時間比較多
期望金手指一點，點石成金，買中爆升股，升三成、五成，甚至一倍，例如你有50萬本金，瞓身買入股升一倍，就是賺50萬，本金翻100%，還要睇準出入市價位，中短線獲利後，就再捕捉另外一隻。有升當然有跌，所以要經常睇住個市，花心機及時間比較多。
後來投資物業以追求「本金」為主…
由於物業市場比較穩定，自從金融海嘯印銀紙之後，進入大漲小回的格局，即使遇上經濟逆境整體跌幅才一兩成，只要守得住，持貨多幾年就能重拾升軌，再加上這是實質的資產，人為因素的影響也輕微，相比股票來說是穩定的投資。
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借盡按揭做盡槓桿 慳租金再有回報
因此我們夠膽瞓身買入資產，甚至借盡按揭做盡槓桿，9成按揭就是10倍槓桿，例如用50萬首期買入一個500萬單位邊住邊投資，投入資本就是500萬了，不需要像股票一樣搏三成、五成、一倍，穩穩陣陣升兩成，即是升100萬，賬面上你的本金50萬已經翻了200%！期間還可以自己住慳番租金。當然隨着經驗的累積，我們還會追求「回報率」揀快車的，爆升力就倍增。
我們經常說…買樓求槓桿，就是這個原理！
有別於追求回報率，更重要的是如何可以投入更大的資本，如何發揮融資槓桿的力量。例如我們現在投資的收購重建項目，嚴格來說不是投資或者投機，而是起樓的實業，平均年回報大約20%左右，高低波幅不會太大，只需要花心機時間在如何運用低息的貸款，增加投入資本就可以了。
物業本身是相對穩定的投資
如果資本是100萬，幾年後就會增長至200萬，如果資本是1,000萬，後就會增長至2,000萬，由於物業本身是相對穩定的投資，我們投資的收購重建是實業，更加穩陣，高低起跌就不用擔心，做好前期就可以。
記住！發揮槓桿的前提是，投資回報必須要穩定！
高槓桿不等如一定是高風險的，最少物業市場並如此，因此銀行也願意借錢。贏少啲唔緊要，最緊要唔好輸，又或者輸的風險好細好細，即使物業暫時亦只有香港的住宅做得到。
作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
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