【港股分析】太古地產（1972.HK）持有優質物業組合，定位中高檔次，當中租金回報亦理想，加上物業組合有相當價值，長遠計的租金會保持上升，當然中短期一定有上落。
港鐵車門脫落料罰最少300萬元！股價不跌反升？專家解釋箇中原因
太古地產有限公司
SWIRE PROPERTIES LIMITED
- 股票代號：1972.HK
- 股息率：4.4%
- 市值：$1200億
- 業務類別：地產業
- 集團主席：白德利
- 主要股東：太古股份有限公司（82.0%）
- 集團網址：http://www.swireproperties.com
太古地產5年業績
- 年度：2016／2017／2018／2019／2020
- 租金收入（億）：109／114／123／124／124
- 總收入（億）：170／186／147／142／133
- 不計物業公平值變化盈利（億）：70.7／77.0／87.0／99.5／87.4
- 物業公平值變化（億）：80.3／262／199／34.5／-46.5
- 盈利（億）：151／339／286／134／40.9
- 每股股息：0.71／0.77／0.84／0.88／0.91
區塊鏈概念股大比拼｜美圖、火幣、松景…股價輸3成VS贏22%｜7揀1攻略
太古地產簡介
太古地產（1972.HK）是香港及中國的綜合地產發展商、業主及營運商。簡單來說分做三個部分：
- 物業投資
- 物業買賣
- 酒店投資
物業投資即是長期持有物業，以持續收取當中的租金，以商廈及商場物業為主，這是太古地產的主要收入來源。而物業買賣即發展物業以出售，賺取其中的利潤。
太古地產擁優質資產
香港地少人多，在人口不斷增長、但土地不會增加的前題下，土地必然是有價值的資產，而其中較為優質的地段，資產價值當然十分高，而這些資產在長遠來說，升值的能力往往較普通的資產高。
太古地產（1972.HK）有物業投資及物業買賣部分，而無論在收入及盈利貢獻方面，大部分來自物業投資，即收租的部分，就是持有商廈及商場物業，以長線擁有。上圖數據可見，受疫情因素影響，酒店收入減少，而這部分將慢慢因疫情減去而受惠。
太古地產的收入結構
太古地產租金回報理想
用租金收入來劃分，商廈與商場物業的比率大約為6:4比，由於地段優質，不止物業價值能升值，長期租金亦會保持上升。商廈物業方面，主要有太古廣場、太古坊辦公樓、港島東中心等，樓面面積總計逾1,000 萬平方呎，租用率極高，情況理想，而這些商廈物業無論在地點以及租金回報方面都是理想的，故太古地產這部分的組合十分優質。
商場物業組合租用率極高
而在商場物業組合方面，主要有太古廣場購物商場、太古城中心、東薈城名店倉等，總樓面面積約280 萬平方呎，租用率同樣極高。由於太古廣場購物商場、太古城中心不止處於優質地段，而且定位是中高級，佔了太古地產商場組合的大部分，可見太古地產無論在商廈及商場物業方面，大部分均是優質資產。
太古地產與房託不同
香港有不少房地產信託基金（REIT），領展（0823.HK）和陽光房產（0435.HK）都是其中之一，而這些房託就是持有一個物業組合，收取其中的租金，並且將逾九成的可分派收入，以股息形式派給投資者。太古地產持有龐大的物業組合，而大部分收入都是來自租金，看似有點像房託，但其實兩者並不相同。
首先，太古地產除持有物業收租外，亦有發展物業，即是做物業買賣。而太古地產與房託最大的分別是，太古地產不會被限制要將大部分租金派出，而是可以自行決定。
太古地產盈利約七、八十億
就近幾年來說， 太古地產不計物業重估的利潤， 盈利大約為七、八十億，而當分派的股息每年約四、五十億，管理層表示派息政策約保持一半的派息率。
對投資者來說這有好有壞，所以投資者要明白各股票的特點，若追求股息現金流，這股就未必是最好的選擇。雖然不少收入來自收租，但派息比率不及房託，而且息率不高。而這股的優勢，除持有優質資產外，亦是往後的發展，因為太古地產不將全部盈利派出，而是保留一半，用作再投資的用途，這會帶動往後的價值提升，以及股息的增長。
太古地產內地發展是增長動力
在地產行業中，太古地產不止有規模優勢，而且在發展大型綜合項目方面，有相當的技術及經驗，這亦是此企業其中一個獨特之處。
太古城已落成幾十年，現時仍保持相當質素，而且就算到了今天，外國仍有不少地產商特地到太古城，參考當中的建設模式。這個集合了住宅、商廈、商場的大型綜合項目，交通方便、配套齊備，令內裡成為了自給自足的城市。而這種發展大型綜合項目的能力，正正是太古地產的優勢。
太古地產較大增長項目 來自中國及外地
往後較大型、能為太古地產帶來較大增長的項目，都是來自中國及外地。太古地產將在香港發展大型綜合項目的技術與經驗，應用於中國，分別於北京、上海、廣州、成都的優質地區，持有多個大型綜合項目的權益，當中不少已落成，成為太古地產的重要資產，為其帶來持續而理想的租金收入。
太古地產發展邁阿密Brickell City Centre
太古地產利用本身的優勢（這只有少數地產產擁有的優勢），去不斷複製過往在香港這類大型複合式項目，在中國不斷發展，相信長遠仍是繼續，成為這企業的發展動力。
除中國外，太古地產亦有在美國發展，成功發展邁阿密Brickell City Centre 綜合發展項目，樓面面積達400萬平方呎。可見，管理層仍將這企業，定位為持續發展，並不是單純持有原有物業收租。
太古地產投資策略
太古地產持有優質的物業組合，加上定位於中高檔次，當中的租金回報亦理想，加上物業組合有相當價值，長遠計的租金會保持上升，當然中短期一定有上落。
另外，由於太古地產有發展大型綜合項目的技術與經驗，這是獨有優勢，無論是發展中國又或是外國的項目，都能為太古地產帶來理想的回報，亦會令往後的總租金收入不斷向上。因此，太古地產有相當的質素，是不錯的優質股，長遠投資有一定回報。
太古地產股價合理 平穩增長可收息
近年疫情影響，令部分業務如酒店較弱，商場的租金也略受影響，但疫情慢慢減去，預期經營環境將慢慢好轉，收入將會因此提高，這企業將會因此而受惠。
現時股價合理，投資者可分注投資，買入後等疫情減退，加上這企業本身仍有基本增長力，企業價值會慢慢提升。這股是平穩增長及收息型，適合中低風險的投資者。
（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）
作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。
