與錦上添花相比，筆者更喜歡雪中送炭。這也是為何不論債券投資還是樓市投資，筆者都相對逆向而行 — 去年9月不少人看淡恒大、今年4月不少人看淡華融，筆者反而主張買進；近日內房產業鏈被拋棄時，筆者卻選了2022到期的易居債券；今年6月部份人覺得恒大高息吸引時，筆者卻說不宜沾手。
施政報告2021｜民建聯倡新居屋計劃預售新界北居屋！白表優先＋免首置印花稅
堅定說樓市中線向上
對樓市，筆者亦如是 — 19年底、20年全年，不少人看淡樓市時，筆者堅定說樓市中線向上，並指2020首季樓價將見底；今年樓市果如預期上升甚至破頂，筆者也樂於作壁上觀，不再覆述原因了。
對樓市的最新觀點
然而，近期外媒傳出「北京約談香港主要地產商，要求他們支持中央及解決房屋短缺問題，並指出遊戲規則已經改變」的消息，筆者也被問道對樓市的最新觀點有沒有改變，及樓價會否下跌，因此筆者也在此拋磚引玉，分享一下個人的看法。
居屋2021｜裕雅苑最快今年落成｜沙田安睦街第一期、北角渣華道居屋｜新居屋配套搶先睇（多圖）
兩者難以混為一談
針對有關傳聞，筆者自問沒有能力去判斷真確性，但筆者傾向未慮勝，先慮敗，先假設有關消息為真，再思考在相對保守的假設下，香港樓市究竟是否會轉勢向下。筆者的觀點相當明確 — 即使假設中央政府認為香港要加大力度解決房屋問題，並要求房地產商協助，也不代表香港樓市會轉勢向下，兩者難以混為一談。
國內房屋政策不同於香港
首先，不少觀點均認為，近日內地政策轉向，由原先相對著重效率，變成更著重公平，並提倡「共同富裕」，嚴格執行「房住不炒」，因此認為香港在房屋政策上也會向國內靠攏。筆者對有關論點不大認同，從國家的高度來看，很早已經開宗明義，指出了中國是實行社會主義制度，香港是實行資本主義制度，因此中國和香港的關係才會是「一國兩制」。
誠然，中國在發展途中，因為發展的階段性及特殊性，形成了有中國特色的社會主義，但中國從沒有否定過自己是社會主義國家的定位。
中央提倡「共同富裕」
到今天，中國生產力相對過往已大幅提升，同時間，國內房價過往兩年升幅遠勝香港，令有產者和無產者的差距進一步加大，而國家領導人又有其政治信仰及理想，加上壓抑房價，令更多資金流往國內資本市場，為企業融資，為民族復興出力，這對國家亦屬有利，以上因素共同構成了國家提倡「共同富裕」、嚴格執行「房住不炒」的背景。
嚴格執行「房住不炒」
然而，香港是資本主義社會，並非奉行社會主義制度，國家主席習近平亦明確指出要「堅持一國原則，尊重兩制差異」（即一國是大原則，但在一國之下，兩制之間容許有差異），香港的具體情況，與國內又有所不同。因此，如果認為，國內社會主義制度下的政策手段及資源分配模式，會被應用於香港，筆者認為這想法可能不夠深思熟慮。
港股跌市效應初現｜官方樓價指數7連升斷纜｜破頂後8月轉跌0.15%｜附移民盤劈價成交個案
樓價下跌對香港弊大利
其次，香港樓價下跌，只會製造更多社會問題，與減少社會問題方向屬背道而馳，難以看到有任何理由中國或香港政府希望樓價下跌。香港約有一半家庭居住於私人住宅，如果樓價下跌，香港先有一半的人口財富被蒸發，但對另一半未置業的人口來說，卻沒有任何得益 — 他們金錢上既沒有受惠，而實務上，由於樓價下行往往會造成社會及經濟問題（香港1997至2003、美國2008、日本失落三十年等均為借鑑），這群未置業人口，反而會因為樓價下跌而受害。
樓價跌會造成社會及經濟問題
簡單來說，樓價下跌是社會整體財富減少，能二次及三次分配的資源都少了，最後是所有人皆輸的局面，更會引申出種種社會經濟問題，試問政府怎會希望樓價跌呢？
實務上，樓價穩定甚至上升，政府能從賣地、物業稅、印花稅中收取更多收入，並建更多資助房屋，分撥更多資源做財富分配的工作，才能令社會問題減少，同時不論有否置業的人士均能達至雙贏。
推跌樓價絕對不是其中一個選項
而實際上，即使國內嚴格執行「房住不炒」，但不少省市亦存在「限跌令」，嚴格限制房價跌幅，同時明確指出要「維護房地產市場健康發展」。故此，相信即使中港政府均認為房屋問題需要解決，推跌樓價絕對不是其中一個選項。
房屋供應難以短期增加
那麼，如果政府要解決住屋問題，會向甚麼方向解決呢？如果是從解決問題的角度看，還是會向增加土地供應，興建更多的住宅（包括私人住宅及資助房屋）的方向解決。然而，大幅增加供應並非可以一蹴而就的事情，中間牽涉到城市規劃、基建配套、施工執行等環節。
由啟德機場搬遷到有人入住 花了15年
簡單舉個例子，以原先位處市區，已有充足週邊配套的啟德為例，東南九龍發展規劃研究於1992年已展開，1998年啟德機場已經搬遷，但首階段發展在2013年才完成，開始有人入住。由啟德機場搬遷到有人入住，中間花了15年的時間，一塊本來在市區中的土地還是如此，如果在非市區開發，耗時只會更久。
樓價下跌的空間非常有限
換而言之，短期內供應基本上是難以增加的事情，實際上，從政府批出土地到住宅落成，平均也要經歷3至4年的時間，未來數年的供應，在過往數年已經定了下來，而近5年來，土地拍賣面積及私人住宅動工量均節節減少，是不爭的事實，在此情況下，筆者認為中線而言，樓價下跌的空間非常有限。
樓價中線仍將向上
故此，綜合而言，筆者相信在中長線角度來看，政府解決房屋問題的決心無庸置疑，筆者亦相信房屋問題最終會得到解決，但這不代表房屋問題的解決能一蹴而就，亦不代表樓價中線將會下跌。筆者認同長線而言，香港樓市再像2004年至2017年，14年內升3.3倍，即平均每年升超過一成的機率較低，但筆者相信在未來十年，樓價仍然主要受供求因素主導，傾向穩中有升，在這情況下，筆者會維持樓價中線向上的觀點不變了。
作者簡介：黃子燊為晉裕環球資產管理投資組合經理兼高級投資分析師，其主要負責宏觀經濟分析、制訂資產配置策略及管理全權委託投資組合，其擅長以宏觀經濟結合價格行為，以由上而下方式就資產配置進行部署。
免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。
