與錦上添花相比,筆者更喜歡雪中送炭。這也是為何不論債券投資還是樓市投資,筆者都相對逆向而行 — 去年9月不少人看淡恒大、今年4月不少人看淡華融,筆者反而主張買進;近日內房產業鏈被拋棄時,筆者卻選了2022到期的易居債券;今年6月部份人覺得恒大高息吸引時,筆者卻說不宜沾手。

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堅定說樓市中線向上

對樓市,筆者亦如是 — 19年底、20年全年,不少人看淡樓市時,筆者堅定說樓市中線向上,並指2020首季樓價將見底;今年樓市果如預期上升甚至破頂,筆者也樂於作壁上觀,不再覆述原因了。

對樓市的最新觀點

然而,近期外媒傳出「北京約談香港主要地產商,要求他們支持中央及解決房屋短缺問題,並指出遊戲規則已經改變」的消息,筆者也被問道對樓市的最新觀點有沒有改變,及樓價會否下跌,因此筆者也在此拋磚引玉,分享一下個人的看法。

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兩者難以混為一談

針對有關傳聞,筆者自問沒有能力去判斷真確性,但筆者傾向未慮勝,先慮敗,先假設有關消息為真,再思考在相對保守的假設下,香港樓市究竟是否會轉勢向下。筆者的觀點相當明確 — 即使假設中央政府認為香港要加大力度解決房屋問題,並要求房地產商協助,也不代表香港樓市會轉勢向下,兩者難以混為一談。

國內房屋政策不同於香港

首先,不少觀點均認為,近日內地政策轉向,由原先相對著重效率,變成更著重公平,並提倡「共同富裕」,嚴格執行「房住不炒」,因此認為香港在房屋政策上也會向國內靠攏。筆者對有關論點不大認同,從國家的高度來看,很早已經開宗明義,指出了中國是實行社會主義制度,香港是實行資本主義制度,因此中國和香港的關係才會是「一國兩制」。

誠然,中國在發展途中,因為發展的階段性及特殊性,形成了有中國特色的社會主義,但中國從沒有否定過自己是社會主義國家的定位。

中央提倡「共同富裕」

到今天,中國生產力相對過往已大幅提升,同時間,國內房價過往兩年升幅遠勝香港,令有產者和無產者的差距進一步加大,而國家領導人又有其政治信仰及理想,加上壓抑房價,令更多資金流往國內資本市場,為企業融資,為民族復興出力,這對國家亦屬有利,以上因素共同構成了國家提倡「共同富裕」、嚴格執行「房住不炒」的背景。

嚴格執行「房住不炒」

然而,香港是資本主義社會,並非奉行社會主義制度,國家主席習近平亦明確指出要「堅持一國原則,尊重兩制差異」(即一國是大原則,但在一國之下,兩制之間容許有差異),香港的具體情況,與國內又有所不同。因此,如果認為,國內社會主義制度下的政策手段及資源分配模式,會被應用於香港,筆者認為這想法可能不夠深思熟慮。

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樓價下跌對香港弊大利

其次,香港樓價下跌,只會製造更多社會問題,與減少社會問題方向屬背道而馳,難以看到有任何理由中國或香港政府希望樓價下跌。香港約有一半家庭居住於私人住宅,如果樓價下跌,香港先有一半的人口財富被蒸發,但對另一半未置業的人口來說,卻沒有任何得益 — 他們金錢上既沒有受惠,而實務上,由於樓價下行往往會造成社會及經濟問題(香港1997至2003、美國2008、日本失落三十年等均為借鑑),這群未置業人口,反而會因為樓價下跌而受害。

樓價跌會造成社會及經濟問題

簡單來說,樓價下跌是社會整體財富減少,能二次及三次分配的資源都少了,最後是所有人皆輸的局面,更會引申出種種社會經濟問題,試問政府怎會希望樓價跌呢?

實務上,樓價穩定甚至上升,政府能從賣地、物業稅、印花稅中收取更多收入,並建更多資助房屋,分撥更多資源做財富分配的工作,才能令社會問題減少,同時不論有否置業的人士均能達至雙贏。

推跌樓價絕對不是其中一個選項

而實際上,即使國內嚴格執行「房住不炒」,但不少省市亦存在「限跌令」,嚴格限制房價跌幅,同時明確指出要「維護房地產市場健康發展」。故此,相信即使中港政府均認為房屋問題需要解決,推跌樓價絕對不是其中一個選項。

房屋供應難以短期增加

那麼,如果政府要解決住屋問題,會向甚麼方向解決呢?如果是從解決問題的角度看,還是會向增加土地供應,興建更多的住宅(包括私人住宅及資助房屋)的方向解決。然而,大幅增加供應並非可以一蹴而就的事情,中間牽涉到城市規劃、基建配套、施工執行等環節。

由啟德機場搬遷到有人入住 花了15年

簡單舉個例子,以原先位處市區,已有充足週邊配套的啟德為例,東南九龍發展規劃研究於1992年已展開,1998年啟德機場已經搬遷,但首階段發展在2013年才完成,開始有人入住。由啟德機場搬遷到有人入住,中間花了15年的時間,一塊本來在市區中的土地還是如此,如果在非市區開發,耗時只會更久。

樓價下跌的空間非常有限

換而言之,短期內供應基本上是難以增加的事情,實際上,從政府批出土地到住宅落成,平均也要經歷3至4年的時間,未來數年的供應,在過往數年已經定了下來,而近5年來,土地拍賣面積及私人住宅動工量均節節減少,是不爭的事實,在此情況下,筆者認為中線而言,樓價下跌的空間非常有限。

樓價中線仍將向上

故此,綜合而言,筆者相信在中長線角度來看,政府解決房屋問題的決心無庸置疑,筆者亦相信房屋問題最終會得到解決,但這不代表房屋問題的解決能一蹴而就,亦不代表樓價中線將會下跌。筆者認同長線而言,香港樓市再像2004年至2017年,14年內升3.3倍,即平均每年升超過一成的機率較低,但筆者相信在未來十年,樓價仍然主要受供求因素主導,傾向穩中有升,在這情況下,筆者會維持樓價中線向上的觀點不變了。

香港財經時報 HKBT 投資專欄【投資筆記】作者黃子燊|晉裕環球資產管理投資組合經理,擅長宏觀經濟結合價格行為,以由上而下方式就資產配置進行部署。
圖片:作者提供
晉裕環球資產管理 高級投資分析師 黃子燊 Steven Wong

作者簡介:晉裕環球資產管理投資組合經理兼高級投資分析師,其主要負責宏觀經濟分析、制訂資產配置策略及管理全權委託投資組合,其擅長以宏觀經濟結合價格行為,以由上而下方式就資產配置進行部署。

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