【樓按利率】香港樓價冠絕全球，供樓開支成為不少港人沉重負擔。但是，消費者委員會調查發現，市面上各銀行的住宅及車位的按揭計劃，所提供的按揭利率不同，總利息支出存在很大的差異。
消委會報告｜18間本地銀行按揭計劃大比拼
消費者委員會於2021年8月向20間本地銀行查詢有關住宅及車位按揭的資料，除「創興銀行」表示不願參與及「大眾錶行」未有回覆。
是次研究共收集了78個按揭計劃（18間銀行）， 涵蓋最優惠利率按揭(P 按)、香港銀行同業拆息按揭(H 按)、按揭保險計劃、 政府房屋及車位等不同類型的按揭計劃以作分析。
「P按」及「H按」為香港主要按揭計劃
香港按揭計劃主要分兩種計算方法，分別為「P按」及「H 按」。兩者不同之處是：
- 在最優惠利率（簡稱「P」）一般為銀行向最好信用的客戶提供貸款的利率，由各銀行自行決定及於其網頁公布。
- 香港銀行同業拆息（簡稱「H」）指一間銀行向銀行同業提供不同期限的港元貸款利率，由香港銀行公會每日計算及公布，由於銀行同業拆息 會因應市場上的資金流動等變化，因此會較「P」波動。
「P按」實際利率 介乎2.5厘至2.95厘
消委會報告中提到，18間本地銀行所提供的最優惠利率介乎5厘至5.5厘。當中有14間銀行回覆了最優惠利率按揭計劃（P按）。
以2021年8月16日的相關利率計算，14個「P按」計劃的實際利率介乎2.5厘至2.95厘，而按揭利率基準介乎P-3厘至P-2.3厘。最高基本貸款額為60%，最長還款期為30年，普偏為每月或兩個星期供款。
18間本地銀行「P按」實際利率
以下為不同銀行的「P按」實際按揭利率：
- 2.5厘：中國銀行、集友銀行、南洋銀行、恒生銀行、匯豐銀行、華僑永亨銀行、東亞銀行、建設銀行、中信銀行、花旗銀行、大新銀行、工銀亞洲、上海商業銀行、渣打銀行
- 2.65厘：星展銀行
- 2.7厘：招商銀行
- 2.5厘至2.95厘：交通銀行
- 2.5厘至2.875厘：富邦銀行
最高與最低利率「P按」 可差逾55萬
按照以上資料去計算，一個售價800萬港元的單位，按揭年期為25年為例，假設全期按揭利率不變。
因此同日最高（2.95%）及最低P按利率（2.50%）的總利息支出，分別為3,321,020現及$2,768,577元，可相差20%，即是相差552,442元。
「H按」實際利率介乎1.36厘至1.71厘
「H按」一般以一個月為期限的 H 加上若 干百分比為按揭利率。當中有14間銀行回覆了「H按」計劃，按揭利率基準介乎 H+1.3厘至 H+1.65 厘。
當中只有11間是以香港銀行公會的H為0.06411厘，而「H按」的實際利率介乎1.36厘至1.71厘。
最低利率「H按」與「P按」總利息支出可差近1倍
最高「H按」利率為1.71%及最低「H按」利率為1.36%的總利息支出，分別為1,838,137元及1,442,197元，可相差27%，即是相差397,940元。若比較同日最低「P按」（2.50%）及 H按（1.36%）利率，則可差近1倍（92%）。
發展商按揭利息開支逾600萬 較銀行按揭高達3倍
至於發展商按揭，即俗稱的「呼吸Plan」，按揭成數一般可高達80%至90%。而借款人貸款時或毋須進行壓力測試，並提供特別的供款安排，例如：首數年只供利息，或首數年利息特低。
雖入場門檻雖然較低，但隨後的按揭利率會大增，亦普遍較一般銀 行的按揭利率為高。例如：有發展商按揭可讓買家以較低的兩成首期，購買一個逾 $1,300 萬的單位。
但由於貸款額較大，加上按揭利率較銀行按揭利率高 0.75% （首3年）及1.5 倍（其後22年）導致最終的總利息開支逾600萬，較銀行按揭高達3倍。
逾期還款要收取手續費、罰息
除按揭利率外，消費者也應一併考慮各類手續費及個別計劃中特定的限制。 若逾期還款，普遍計劃都會收取逾期還款手續費及/或罰息，相關手續費介乎供 款額的 2%（最低收費100元）至每次500元（另加律師費用）
消費者亦要留意有銀行在申請按揭時會收取手續費。若於簽署按揭貸款確認 信或通知書後取消按揭申請，部分銀行會向借款人徵收手續費，金額介乎貸款額 的 0.1%（最低收費2,000元）至 0.5%（最低收費8,000元）。
購買樓花需承受其他風險
此外，準買家須注意購買樓花時需承受的其他風險，例如：
- 準買家未有機會實地視察單位
- 施工進度或施工質量欠佳
- 未能準時交樓
謹慎衡量財政狀況 避免「樓財」兩失
因此準買家切忌只見樓價折扣吸引而衝動選擇按揭計劃，務必謹慎衡量自己的財政狀況及還款能力。
以免一旦按揭被拒，或批出的貸款額較預期少而又未有額外資金繳付首期，導致「樓財」兩失。
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選擇按揭必知3件事
打算置業的消費者在選擇按揭時，應留意以下3大事項：
- 及早了解購置物業及申請按揭的程序、所需時間、文件等，加深對市場上按揭產品及相關審批準則的認識
- 審慎評估自己的購買能力，包括未來的現金流、經濟負擔和工作的穩定性等申請按揭時避免「借到盡」，以便留有資金作「應急錢」
- 宜多比較數間銀行的按揭計劃，例如按揭利率、利率上限以及各種優惠等， 申請前清楚了解計劃條款，及考慮以不同的供款方法還款，例如會否每月或每兩星期供款，並應留意從銀行獲批的貸款金額未必與申請金額一致。
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