【樓按利率】香港樓價冠絕全球,供樓開支成為不少港人沉重負擔。但是,消費者委員會調查發現,市面上各銀行的住宅及車位的按揭計劃,所提供的按揭利率不同,總利息支出存在很大的差異。

消委會報告|18間本地銀行按揭計劃大比拼

消費者委員會於2021年8月向20間本地銀行查詢有關住宅及車位按揭的資料,除「創興銀行」表示不願參與及「大眾錶行」未有回覆。

是次研究共收集了78個按揭計劃(18間銀行), 涵蓋最優惠利率按揭(P 按)、香港銀行同業拆息按揭(H 按)、按揭保險計劃、 政府房屋及車位等不同類型的按揭計劃以作分析。

「P按」及「H按」為香港主要按揭計劃

香港按揭計劃主要分兩種計算方法,分別為「P按」及「H 按」。兩者不同之處是:

  • 在最優惠利率(簡稱「P」)一般為銀行向最好信用的客戶提供貸款的利率,由各銀行自行決定及於其網頁公布。
  • 香港銀行同業拆息(簡稱「H」)指一間銀行向銀行同業提供不同期限的港元貸款利率,由香港銀行公會每日計算及公布,由於銀行同業拆息 會因應市場上的資金流動等變化,因此會較「P」波動。

「P按」實際利率 介乎2.5厘至2.95厘

消委會報告中提到,18間本地銀行所提供的最優惠利率介乎5厘至5.5厘。當中有14間銀行回覆了最優惠利率按揭計劃(P按)。

以2021年8月16日的相關利率計算,14個「P按」計劃的實際利率介乎2.5厘至2.95厘,而按揭利率基準介乎P-3厘至P-2.3厘。最高基本貸款額為60%,最長還款期為30年,普偏為每月或兩個星期供款。

18間本地銀行「P按」實際利率

以下為不同銀行的「P按」實際按揭利率:

  • 2.5厘:中國銀行、集友銀行、南洋銀行、恒生銀行、匯豐銀行、華僑永亨銀行、東亞銀行、建設銀行、中信銀行、花旗銀行、大新銀行、工銀亞洲、上海商業銀行、渣打銀行
  • 2.65厘:星展銀行
  • 2.7厘:招商銀行
  • 2.5厘至2.95厘:交通銀行
  • 2.5厘至2.875厘:富邦銀行

最高與最低利率「P按」 可差逾55萬

按照以上資料去計算,一個售價800萬港元的單位,按揭年期為25年為例,假設全期按揭利率不變。

因此同日最高(2.95%)及最低P按利率(2.50%)的總利息支出,分別為3,321,020現及$2,768,577元,可相差20%,即是相差552,442元。

「H按」實際利率介乎1.36厘至1.71厘

「H按」一般以一個月為期限的 H 加上若 干百分比為按揭利率。當中有14間銀行回覆了「H按」計劃,按揭利率基準介乎 H+1.3厘至 H+1.65 厘。

當中只有11間是以香港銀行公會的H為0.06411厘,而「H按」的實際利率介乎1.36厘至1.71厘。

最低利率「H按」與「P按」總利息支出可差近1倍

最高「H按」利率為1.71%及最低「H按」利率為1.36%的總利息支出,分別為1,838,137元及1,442,197元,可相差27%,即是相差397,940元。若比較同日最低「P按」(2.50%)及 H按(1.36%)利率,則可差近1倍(92%)。

最低利率「H按」與「P按」,總利息支出可差近1倍。
圖片:消委會
最低利率「H按」與「P按」,總利息支出可差近1倍。

發展商按揭利息開支逾600萬 較銀行按揭高達3倍 

至於發展商按揭,即俗稱的「呼吸Plan」,按揭成數一般可高達80%至90%。而借款人貸款時或毋須進行壓力測試,並提供特別的供款安排,例如:首數年只供利息,或首數年利息特低。

雖入場門檻雖然較低,但隨後的按揭利率會大增,亦普遍較一般銀 行的按揭利率為高。例如:有發展商按揭可讓買家以較低的兩成首期,購買一個逾 $1,300 萬的單位。

但由於貸款額較大,加上按揭利率較銀行按揭利率高 0.75% (首3年)及1.5 倍(其後22年)導致最終的總利息開支逾600萬,較銀行按揭高達3倍。

逾期還款要收取手續費、罰息

除按揭利率外,消費者也應一併考慮各類手續費及個別計劃中特定的限制。 若逾期還款,普遍計劃都會收取逾期還款手續費及/或罰息,相關手續費介乎供 款額的 2%(最低收費100元)至每次500元(另加律師費用)

消費者亦要留意有銀行在申請按揭時會收取手續費。若於簽署按揭貸款確認 信或通知書後取消按揭申請,部分銀行會向借款人徵收手續費,金額介乎貸款額 的 0.1%(最低收費2,000元)至 0.5%(最低收費8,000元)。

購買樓花需承受其他風險

此外,準買家須注意購買樓花時需承受的其他風險,例如:

  • 準買家未有機會實地視察單位
  • 施工進度或施工質量欠佳
  • 未能準時交樓

謹慎衡量財政狀況 避免「樓財」兩失

因此準買家切忌只見樓價折扣吸引而衝動選擇按揭計劃,務必謹慎衡量自己的財政狀況及還款能力。

以免一旦按揭被拒,或批出的貸款額較預期少而又未有額外資金繳付首期,導致「樓財」兩失。

【新盤2021】THE HOLBORN原價加推68單位|折實約580萬元起

居屋2020全部單位售罄!皇后山粉嶺山麗苑最後一個單位都賣晒

選擇按揭必知3件事

打算置業的消費者在選擇按揭時,應留意以下3大事項:

  1. 及早了解購置物業及申請按揭的程序、所需時間、文件等,加深對市場上按揭產品及相關審批準則的認識
  2. 審慎評估自己的購買能力,包括未來的現金流、經濟負擔和工作的穩定性等申請按揭時避免「借到盡」,以便留有資金作「應急錢」
  3. 宜多比較數間銀行的按揭計劃,例如按揭利率、利率上限以及各種優惠等, 申請前清楚了解計劃條款,及考慮以不同的供款方法還款,例如會否每月或每兩星期供款,並應留意從銀行獲批的貸款金額未必與申請金額一致。

免責聲明:本網頁刊載的所有投資技巧及分析,僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前,要自行判斷及審慎處理,更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失,概與本網頁及相關作者與受訪者無關,本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點,不代表本媒體立場。