【香港樓市2021】隨着疫情放緩，樓市回升。據地產代理資料指，今年首7個月不少私人屋苑樓價累積錄得雙位數升幅，但亦有屋苑樓價升幅較小，甚至傳統藍籌屋苑美孚新邨樓價卻逆市下跌。為何這些屋苑樓價升幅較小？未來數月這些香港樓市2021屋苑樓價可否有較大反彈？專家會逐一拆解這些問題。同時，本文亦會介紹相關屋苑。
呎價升幅最小近零
差餉物業估價署資料顯示，7月私人住宅樓價指數報396.3點，連升7個月，累積升幅達4.3%，並貼近2019年5月的歷史高位。然而，部分屋苑樓價升幅較小。
據利嘉閣地產資料指，在50個指標屋苑當中，今年首7個月平均實用呎價升幅最小的屋苑包括沙田第一城、將軍澳中心、德福花園、柏景灣、昇悅居、盈翠半島、南豐新邨、康怡花園、杏花邨和美孚新邨，升幅介乎0.04%至3.74%，其中美孚新邨平均實用呎價卻逆市下跌3%。
香港樓市2021：美孚新邨逆市累跌3%
美孚新邨是傳統藍籌屋苑，樓齡介乎40至50多年(視乎期數入伙期而定)。利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，雖然美孚新邨單位數目多，成交亦活躍，但樓齡較舊，而且近期附近地區未有新盤開售，美孚新邨不算是市場焦點，香港樓市2021市場未必熱烈追捧，令樓價升幅不多。
陳海潮說，7月成交單位質素不算高，故屋苑樓價逆市下跌，但未必有參考作用。
二手樓價跟新盤焦點有關
第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指，目前大市明顯上升，看不到為何美孚新邨樓價相反下跌。他說，如果年初售出高質素單位，但最近卻售出質素較低的單位，計算時會得出樓價下跌，但若果調整兩者差異，如樓層、景觀等因素，可能得出樓價上升。
其他九個屋苑樓價升幅小，跟過去半年市場新盤焦點有關。陳海潮舉例指，杏花邨、南豐新邨樓齡舊，加上過去半年港島東不是市場焦點，影響樓價升幅。他續稱，現時市場焦點放在新界西北、啟德，以及黃竹坑，比方港島南區海怡半島樓價升幅為7%，反而跑贏康怡花園和杏花邨。
年底屋苑樓價料升7%
這些香港樓市2021屋苑樓價升幅在未來走勢如何？陳海潮預期年底升幅會較高。他指，當新盤推售後，向隅準買家會朝向低水位的屋苑揾樓，若果多人入市，這些屋苑的樓價反而會在第四季追得快，跟大市同步，估計至年底這些屋苑的樓價升6%至7%。
不過，陳超國則指，上述屋苑樓齡較舊，較少人追捧，但樓齡20年內較新的屋苑則較多人追捧，故預期這些屋苑樓價升幅跟先前差不多。
2000年以後入伙的屋苑只有3個
事實上，在這十個升幅較小的屋苑當中，2000年以後入伙的屋苑只有3個，分別是將軍澳中心、柏景灣、昇悅居，其餘都是樓齡較高的屋苑，美孚新邨當然是最長樓齡，沙田第一城、德福花園、康怡花園、南豐新邨樓齡也有30至40多年。
以下是這些屋苑的資料，不妨了解多一些。
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第10位. 沙田第一城：老牌私人屋苑
7月平均實用呎價：17,050元
2021年首7月呎價累積升幅：3.74%
地區：沙田
地址：得利街4號
座數：52
單位總數：10642個
單位實用面積：282至854平方呎
校網：小學：91 中學：沙田區
入伙日期：1980年10月至1987年10月
發展商：恒基、新世界、新鴻基、長實
配套設施：兩座商場
特點：一期部分單位可望見城門河景
第9位. 將軍澳中心：鐵路沿線屋苑
7月平均實用呎價：17,199元
2021年首7月呎價累積升幅：3.31%
地區：將軍澳
地址：唐德街9號
座數：12
單位總數：4542個
單位實用面積：384至1516平方呎
校網：小學：95 中學：西貢區
入伙日期：2002年8月至2005年2月
發展商：南豐、恒基、華懋、新鴻基、港鐵
配套設施：住客會所、商場
特點：鄰近將軍澳站，3分鐘徒步可到
第8位. 德福花園：設大型商場
7月平均實用呎價：14,550元
2021年首7月呎價累積升幅：3.24%
地區：九龍灣
地址：偉業街33號
座數：21
單位總數：4991個
單位實用面積：304至1095平方呎
校網：小學：46 中學：觀塘區
入伙日期：1980年5月至1982年2月
發展商：合和、恒隆、港鐵
配套設施：大型商場德福廣場、私人會所
特點：九龍灣站上蓋屋苑
第7位. 柏景灣：鐵路沿線屋苑
7月平均實用呎價：22,492元
2021年首7月呎價累積升幅：3.21%
地區：大角咀
地址：海庭道18號
座數：9
單位總數：2935個
單位實用面積：449至1970平方呎
校網：小學：31 中學：油尖旺區
入伙日期：2001年2月至2001年12月
發展商：信置、中國海外、新中地產、嘉里、港鐵
配套設施：住客會所
特點：奧運站屋苑
第6位. 昇悅居：設大型商場
7月平均實用呎價：18,135元
2021年首7月呎價累積升幅：2.47%
地區：長沙灣
地址：荔枝角道833號
座數：7
單位總數：2434個
單位實用面積：378至1166平方呎
校網：小學：40 中學：深水埗區
入伙日期：2003年8月
發展商：信德、新鴻基
配套設施：住客會所、大型商場
第5位. 盈翠半島：青衣站上蓋屋苑
7月平均實用呎價：18,177元
2021年首7月呎價累積升幅：2.32%
地區：青衣
地址：青敬路33號
座數：12
單位總數：3558個
單位實用面積：432至1672平方呎
校網：小學：66 中學：葵青區
入伙日期：1999年及2000年
發展商：長實、和黃、中信泰富、港鐵
配套設施：住客會所、商場
特點：青衣站上蓋屋苑，部分單位可望見藍巴勒海峽
第4位. 南豐新邨：逾40年樓齡
7月平均實用呎價：16,674元
2021年首7月呎價累積升幅：2.3%
地區：鰂魚涌
地址：基利坊15至27號
座數：12
單位總數：2826個
單位實用面積：391至570平方呎
校網：小學：14 中學：東區
入伙日期：1977年8月至1978年10月
發展商：南豐
特點：鄰近太古城
第3位. 康怡花園鄰近太古站
7月平均實用呎價：17,855元
2021年首7月呎價累積升幅：1.04%
地區：鰂魚涌
地址：康愉街31至45號
座數：32
單位總數：6648個
單位實用面積：461至1142平方呎
校網：小學：14 中學：東區
入伙日期：1985年12月至1987年6月
發展商：恒隆、新世界、港鐵
配套設施：住客會所、商場康怡廣場
特點：鄰近太古站，交通方便
第2位. 杏花邨：臨海屋苑
7月平均實用呎價：16,591元
2021年首7月呎價累積升幅：0.04%
地區：柴灣
地址：盛泰道100號
座數：48
單位總數：6323個
單位實用面積：453至1400平方呎
校網：小學：16 中學：東區
入伙日期：1986年9月至1989年11月
發展商：嘉里、僑光置業、大新、Riverkent Limited、港鐵
配套設施：住客會所、商場
特點：臨海而建，設海濱長廊
第1位. 美孚新邨：樓齡43至53年
7月平均實用呎價：13,741元
2021年首7月呎價累積跌幅：-3%
地區：荔枝角
地址：百老匯街22至24號
座數：99
單位總數：13149個
單位實用面積：393至2785平方呎
校網：小學：40 中學：深水埗區
入伙日期：1968年10月至1978年5月
發展商：新世界、美孚企業
配套設施：商場
特點：全港樓宇座數最多的屋苑
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