因做了擔保人耗盡貸款限額買樓無望?過往都曾提過,如做了按揭擔保人,日後置業時入息要求會大增,原因是銀行計算還款能力時,會連同你曾擔保的貸款或按揭供款去計算。與此同時,供款佔入息比率都要扣減10%。

簡單來說,即是每月收入大機會要倍增才有望通過壓力測試。

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首次置業、有接揭在身、做擔保人的供款佔入息比率 

  供款佔入息比率 加息3厘
壓力測試後
首置人士 50% 60%
有按揭在身 /
做擔保人
40% 50%
有接揭在身 /
做擔保人兼
借按保多於樓價20%

35%

45%

忘記曾為家人作按揭擔保人

我們近日有個案便因擔保人問題,差一點出現婚姻危機,客戶忘記了兩年前曾為家人作按揭擔保人,到最近結婚買樓做按揭時才發現出問題,在打算撻訂前,經朋友介紹找到我們求助。經了解我們發現客戶每月收入約有6萬元,但已經擔保了家人買入400多萬元的物業。

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最多只能貸款約100萬元? 

現在他買入了800萬元的物業,原本想借60%按揭,但他自行找銀行問,說他最多只能貸款約100萬元(扣減家人物業貸款後的尚餘貸款能力)。

  • 例如:擔保物業貸款額400萬元,貸款30年,利率2.5%,另新買入800萬元單位,借60%,年期30年,利率2.5%,如果要通過壓力測試,月入要有逾$10萬元!較單單購入一層800萬元物業,做60%按揭,每月入息要求多逾一倍。
假設:
新買入800萬元單位
借60%、年期30年
利率2.5%
首置人士 已擔保400萬元
按揭貸款
再申請按揭

按揭成數 60% 50%
(已做擔保人最高按揭成數要降10%,
如要做60%按揭,
需加借10%按揭保險)
供款估入息比率 50%
(所需入息
約$37,932) 
40%
(所需入息約$88,265)
壓力測試下
供款佔入息比率
60%
(所需入息
約$45,423)
 50%
(所需入息約$101,470) 


^假設年期30年,利率2.5%
*連加借按揭保費

按我們經驗,客戶有兩方案可考慮:

  • 方案一,有部分銀行可以是業主不是借款人,即客戶太太可以作為物業的借款人,但會影響到太太日後再置業。
  • 方案二,亦有部分銀行可以在不看樓宇信貸報告下批出按揭,但有可能貸款成數要比平常下調一至兩成,或是要上調按揭息率。

客戶最後選了方案二,只做40%按揭,在不開樓宇信貸報告下,銀行順利批出30年按揭,息率H+1.33%,有0.8%現金回贈。

擔保人必須要在借款人幫助下才能甩擔保

要再提醒大家,做按揭擔保人前要先行考慮日後有無置業打算。亦要留意,借款人一旦斷供,擔保人要承擔起整筆債務,如若是為伴侶或未婚夫妻等作擔保人,即使關係結束,擔保人的身份並不會就此完結,必須要在借款人幫助下才能提出甩擔保。

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香港財經時報 HKBT 樓市專欄【按揭通識】作者黃詠欣|利嘉閣按揭代理董事總經理,多年按揭市場經驗,熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情。
圖片:作者提供
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣

作者簡介:利嘉閣按揭代理董事總經理,多年按揭市場經驗,並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師,熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情,致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務,助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。

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