【租樓懶人包2021】跟買樓一樣,租樓同樣有很多程序和細節要留意,即使未必租住很久,可能最短是兩年,但即使「借來的地方」也要妥妥當當,才可安居樂業。本文從整個租樓過程,提出要留意十件事。「租樓」新手固然要知道,即使有經驗的租客亦應留意多一點。

(1)揾租盤:自讓盤或代理盤

正如買樓一樣,物色合心水的租盤,來來去去要考慮以下幾個因素:租金、地區、交通、附近環境、配套設施等。當然,世上沒有十全十美,不同租盤都有優點缺點,視乎如何取捨,以及自己需要。現在揾租盤,可透過網上搜尋業主自讓盤,和地產代理租盤。

揾業主自讓盤,好處是節省代理佣金,但租盤的數目不及代理多。若果經代理揾租盤,代理會要求客人簽睇樓紙,目的是防止客人自行聯絡業主洽商或改用另一間代理公司,或「改口」要求降低佣金或相關條款,以保障代理。一旦租户不經這位代理租住相關單位,需向原代理賠償佣金。

(2)親身睇盤:了解物業真實面貌

無論買樓或租樓,一定要親自睇盤。這樣做,可以讓租客了解物業情況和細節,總好過單憑網上圖片或影片去了解。

親身到場視察,了解物業真實一面,如物業內窗身是否滲水、甩灰等,最重要是預先問業主是否負責維修,抑或要租户自行維修,又如留意屋內是否有傢俬及電器,以便稍後向業主問是否列內租約內。

(3)查册防假業主

買樓前需要查册,租樓前同樣要查册。只要去土地註册處查册,以確認出租物業的註册業主與見面的業主是同一人,並確定業主持有單位的完整業權,以防止有人冒認業主,收取訂金後消失。

而且,查册可以知道物業是否有非法僭建等任何釘契問題,因一旦物業出現上述問題,雖然租客不用為此而負上法律責任,但屋宇署可能會發出清拆令,屆時租客有機會被迫走。

(4)計算租樓開支

確定租住物業後,就要計計首次租樓開支。一般來說,租户入住前要向業主支付兩個月租金作「按金」,以及一個月租金作為「上期」,這就俗稱「兩按一上」,如果是經地產代理物色到租盤,便要再付佣金給代理,佣金通常是半個月租金。

舉例說,假如每月租金1.5萬元,兩個月按金是3萬元,一個月上期是1.5萬元,連同7500元地產代理佣金,即首次租樓開支為(1.5萬元+3萬元+7500元)5.25萬元。如果租户在租約完結時能按照租約還原單位,業主便會發還兩個月按金。

(5)留意租約期限

到了簽署租約,租客需要帶備以下文件:包括身份證、工作證明文件,如糧單、稅單、工作證、強積金供款單等,以證明自己有穩定收入。業主與租户需要簽署CR109表格,即是新租出或重訂協議通知書。利嘉閣地產(九龍區)董事徐志華表示,即使未來續約,亦需要簽署CR109。

首次簽署的租約,通常俗稱「一年生約,一年死約」。若果首年內租客要中止合約,是需要賠償死約期內的租金。第二年就可以預先通知業主,到某段時間後中止合約,並可退回按金。

如果續約的話,情況又如何?徐志華指,通常續約兩年,生約或死約要由業主和租客商討後決定。他表示,從業主角度來看,希望繼續簽死約,因簽生約,租客或可提早通知後搬走,故不想再揾新租客,亦不想再向代理支付佣金。

徐志華又說,若果租客買入新樓,需要等待交樓,有時甚至延期交樓,故通常寧願選擇生約,可以留待交樓時提前一個月通知業主,然後到時搬走。他說,租金在租約期內不會調整,租約期後才商討調整與否。

(6)留意租約內涵蓋雜費

一般來說,租金包含管理費和差餉,而水電煤並不是包含在內,故要留意租約是否列明。而且,亦要留意誰負責某些維修費用,通常電器損壞由租客負擔,樓宇結構問題則由業主負責。

如果租約不包水電煤的話,便要了解清楚水費、電費計算方法,有些物業設有獨立水電錶,可以抄低當時度數作為參考。

(7)勿擅自改動單位結構和傢電

若果租客想改動單位內結構,如拆門、拆牆等,必須要先跟業主討論,取得業主同意,並且大家要決定未來交吉時是否需要把單位還原,或者租客希望改動單位內傢電,亦要跟業主商討,以上改動最好先在租約列明,白字黑字寫清楚,以減少日後爭拗。

值得留意的是,業主同意租客更改單位結構,亦可能會要求收取較高按金。另外,入伙前,最好先影單位內的大小瑕疵,寄給業主就更好,以免搬遷時大家有爭拗。

(8)租約要有釐印才有法律效力

與業主簽訂租約時,最重要是在租約上簽名並繳付釐印費,這樣才有法律效力,一旦有訴訟的話,法庭會受理。據租務局網頁指,租約須於簽署日期後30天內加蓋印花。

釐印費通常由業主和租客攤分,費用為年租或平均年租的0.25%至1%不等,並可透過互聯網、郵寄或親臨繳交印花稅。

(9)可考慮購買家居保險

一般而言,為保障樓宇結構部分,業主本身應該已購買火險。

而家居保險則由租客自行決定是否購買,家居保險目的是保障家中財物,這要視乎自己的貴重財物多少而定,但始終多一重保障是好,購買家居保險也無妨。

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(10)訂立免租期

搬屋很難在一至兩日內完成,故租客簽署租約後,便要跟業主商討何時起租,免租期通常是數日,最好是可以向業主爭取較後的起租期,以取得較多的免租日,故要盡早跟業主商討。 

如果是經過地產代理搵到租盤,就要盡早叫代理轉達要求。

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