理財個案】 一家3口,因方便小朋友讀書租住港島樓,持有的何文田物業原想放租,但疫情下整年沒租客,加上單位樓價自購入後沒升幅,故想賣樓減省開支。 龔老師你好,我一向有追蹤此專頁,以及拜讀你的幾本著作,實在獲益良多,謝謝。

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理財個案|讀者來信:中石是否適合長線持有 

有以下幾個問題想請教一下你,謝謝解答:

  1. 請問老師你如何看中石化(0386.HK)這企業及前景?現價合理嗎?是否適合長線持有?
  2. 中國現時處於疫情後經濟復甦期,屬舊經濟的企業,業務應該開始慢慢pick up, 請問這個設定正確嗎?
  3. 我和丈夫共同持有一何文田的單位(已供完),本來作自住用,所以沒有特意留意投資回報。

疫情下一整年都沒有租客

現在由於為了小朋友學校,一年多前搬了港島區租屋住,於可見將來也應不會搬回九龍住。本想放租此單位,因它屬於名校網,本以為容易出租,但疫情一整年都沒有租客,加上同區大量新樓盤落成,樓價自2014年買入後都沒有升幅,而此單位另一缺點是管理費貴。

想賣樓減差餉地租及管理費開支 

加上每月攤分差餉地租等成本,每月的支出也不少。我們打算放賣此單位,換一港島區的物業會選擇比較容易出租的大屋苑。這個策略正確嗎?因以我們的預算,買不到近小朋友學校的單位。謝謝你的寶貴意見及時間。

龔成老師分析︰中石化沒太大的優勢 

1) 中石化(0386.HK),質素算是不差,但又未到好好,始終這只是商品企業,沒有一些太大的優勢。生意近5年只是上上落落,無乜增長力,這是受油價等因素影響,反映佢處於一個被動的狀態。佢上年的股息理想,但翻查之前的幾年,股息都不是好高。

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中石化2014年至2019年每股股息:

  • 0.25
  • 0.18
  • 0.28
  • 0.60
  • 0.5
  • 0.39

中石化算收息股類別 但質素屬中等

個別年度計,股息是吸引的,但如果佢之後的業務,無之前度咁樣,股息就會下跌,而佢過往的股息亦唔算太高。加上佢的股息不太穩定。此股算係收息股類別,但質素屬中等。現價合理,可以分注,但不宜佔太多。

建立長期「財富組合」 

2) 現時大多數舊經濟股,估值上算係合理區。相比起好多有輕微過熱架新經濟股,此刻舊經濟股值博率會較高。其實,我地最重要是建立一個長期的「財富組合」,要優質,要平衡,要適合你的年齡與風險承受程度,新舊經濟各類股都要有。

同一行業不能太多,同一股不能太多。要平衡,建立後長期持有,不是買賣賺差價,而是成為你財富組合一部分。

別因短期疫情影響分析

3) 何文田有不錯學校網,港鐵發展優化了該區的交通,再加上啟德發展區,都會為何文田區帶來機遇。雖然有唔少新盤,但長線此區都有一定需求。唔好太過因為短期疫情影響左分析,我地要從長線回報和發展潛力角度去考慮。

何文田物業有持有價值 

整體而言,你這個物業係有持有價值。建議你找多幾間地產代理行放租,以及減少少租去放,我相信一定有市場的。

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