理財個案】40歲夫婦月入12萬元,可月儲3至4萬元,現持有3層樓+2車位!因欠下銀行超過1,200萬元,還有30年要供感擔心,想盡快減債及被動收入盡快財務自由。 

理財個案|買股票賺到6萬!貪心用60萬在美團股價436.8元入貨越等越跌|龔成教室

理財個案|讀者來信:40歲夫婦月入12萬揸3層樓2車位 

龔老師你好!我剛拜讀閣下的《財務自由行》,正開始讀《股票勝經》。現想就個人情況詢問閣下意見。本人有3個住宅物業,2車位,家庭月入12萬元,每月可儲3至4萬元,本人及太太均40歲,另外股票及現金如下:

  • 物業1 (自住,市值1,100萬元,欠銀行610萬元,仍需供30年)
  • 物業2 (出租,市值580萬元,欠銀行349萬元,仍需供30年,月收租1.5萬元)
  • 物業3 (出租,市值464萬元,欠銀行328萬元,仍需供30年,月收租1.5萬元)

車位、股票及現金等資產

  • 車位1(自用,市值70萬元)
  • 車位2(出租,市值60萬元,月收租1,700元)
  • 股票(持有平保,友邦,農行,碧桂園,碧桂園服務,洛鉬,市值74萬元)
  • 現金(180萬元)

想盡快減債、 增加現金流及被動收入 

  • 問題一:參考閣下著作,以上的負債比率約50%,應該不高,但每當想到欠下銀行超過1200萬,還有30年要供,都十分擔心,有何方法盡快減債,或縮短供款年期?
  • 問題二:按我情況,怎樣再增加現金流及被動收入,以盡早實現財務自由?

理賜個案重點:

  • 夫婦40歲,家庭月入12萬
  • 持有3個物業,2個車位
  • 股票74萬元
  • 現金180萬元
  • 欠銀行超過1,200萬元

重點目標:

  • 如何縮短供款年期或減債
  • 增加現金流
  • 財務自由
  • 加被動收入

龔成老師分析:不建議減少還款年期 

1)我哋會因應你的年齡、負擔、風險情況而決定你的負債比率是幾多。你現時的總負債比率去到50%,以你的年齡,其實無問題,不過你出現擔心的情況,反映你風險承受能力並不是太強。我相信50%是你的上限,不用太擔心,但之後不要再增加負債。

與其還錢 不如將錢投資更好 

其實,不建議減少還款年期,或提早還錢,因為現時的低息環境,其實資金成本不高,與其還錢,不如將錢投資更好。但如果你真的好擔心,可以將現金$100萬,去還物業3的的部分按揭。其實你不用擔心,因為只要你保持每月還款,其實就算物業的價格跌,銀行也不會找你麻煩。

可賣車位幫手還錢 

如果真的有需要,亦可以賣車位幫手還錢(相信不會行到這一步)。而初步睇你的情況,物業2、物業3,應該收租足夠供樓,即是你「可以唔理」這兩層樓,由得他們「自行運作」。其實你現時手持的牌面不錯,只是投資知識不足,出現了不必要的擔心,同時未能作出最好的配置。

應強化股票與現金比例

建議你加上理財知識,對你資產的影響會好大。不過,你財富組合出現了「太多物業」的情況,已有少少集中風險,之後的配置,應該強化翻股票與現金比例。

應投資較多增值類資產 

2)以你的年齡,其實仍是財富增長的黃金時期,而我哋進求財務自由,會用「先增值,後現金流」作方法。較後生時應投資較多增值類資產,而較年長的,則應投資較多保守類項目,因為你仍可承受的風險度較高,所以會著重增值為先。

投資平穩增長型股票 + 潛力股 

例如初期投資較有潛力的股票,令財富較快增值,當增值到一定金額後,可開始將財富分配至平穩增值型股票,然後到年紀漸長或已累積了相當財富後,才漸漸轉成收息型股票。

因此,你可以投資平穩增長型股票,再加少少潛力股。你現時手上的股票,基本上都可以,但就可以更有效運用現時持有的現金作增值。

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作者簡介:龔成(龔成Facebook專頁)是財經書作者,至今出版超過10本財經書,包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等,過往曾以萬元月薪滾出數百萬,現為股票班導師,身家過千萬元。

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