BT專訪】2020年疫情爆發令香港經濟急轉直下、失業率拾級而上,衝擊比2003年「沙士」更甚。本以為香港樓市高處不勝寒,樓價跌三成已算萬幸,卻想不到香港樓市只是稍微回調,近月又止跌回升,更有挑戰歷史新高之勢。中原地產創辦人施永青接受《香港財經時報》專訪,拆解令港樓不跌反升的3大因素,更坦言只有一個原因才會令港樓受到負面影響。

香港樓市令淡友再跌眼鏡

施永青提到,兩年前社會運動開始後,令不少人都看淡香港樓市。當時多個國家要制裁香港,令更多人擔心香港的政治及經濟會惡化。

到了2020年又遇上疫情爆發,香港經濟差上加差,主流意見都認為香港樓市會步入跌勢,更有分析斷言香港樓價要跌三成,甚至更多。可是,香港樓市再次令一眾淡友大跌眼鏡。

施永青拆解逆市下 3大原因令樓市不跌反升

以反映整體香港樓價的中原城市領先指數(CCL)為例,由2019年6月歷史新高190.48點,跌到2020年3月低見174.03點,僅跌8.6%,其後香港樓價便企穩並再反覆回升。

及至近月升勢轉急,以5月14日公布的中原城市領先指數CCL計,最新報183.68點,創87周(即2019年9月後)新高,與歷史高位僅相差3.57%。有見及此,施永青思考為何會出現這個情況,最後得出以下3大原因:

一、全港最高購買力1%家庭 已夠消化供應量

施永青表示,其實很多人買不到私樓只是一般的情況,但香港私樓向來都不是賣給一般人,一般人正常是買不起樓。他更明言:「你隨便找個人當然買不起,找一個收入高的就買得起。」

施永青補充,原因是香港私宇供應向來少,一年只有1至2萬個單位推出市場。但是若以香港3人為一個家庭為例子,香港都有250萬個家庭。而百分之一的家庭都有25,000個,因此他認為不需所有人買到樓。「只需要最高購買力的1%家庭買得起,已經足夠能力消化每年供應量。」

施永青以踢波形容港人購買私樓的情況,他提到一般人最大的錯誤,不是計算「落場」的人是否有能力去購買港樓,而係計算全港市民是否有能力去購買港樓。「好似踢波咁,你要睇曼聯得唔得,係睇曼聯落場踢嘅球員得唔得,無理由用成個城市嘅人得唔得去計。」

二、社會運動形勢已被扭轉

施永青表示,現時社會運動基本上已經沒有、形勢已被扭轉,現時「激進份子」及「頭號人物」都「縮沙」,甚至退出政黨等。

因此,他認為將來再有人「搞事」的話,要付出的代價會很重。有見及此,他相信新環境不會去到2019年的情況,會比以前更好。

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三、移民人士大多手上沒有樓

施永青更認為,移民潮對香港樓市並不會造成太多影響,的確有很多年輕一代不滿現時政府的工作,更明言自己身邊都有朋友離開了香港。可是,他提及現在離開的大多數是年輕人,而年輕人大多數沒有物業。

他補充,根據立法會數據中提到,35歲以下的業主只有7%,大部分年青人都是沒有物業,因此即使年青人移民,對香港樓市不會影響。就算少了也只是租客,並不會是買家。「因為本身他們都買唔起」,所以移民的人放盤的數量不算很多。

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要香港樓價下跌 中美關係成最大關鍵

對於有人傳內地開關後會樓市會大跌,因內地人會大批放售香港物業。而施永青則表示,若內地買家需放盤不用待開關,因只要打一個電話給他便可。他更笑言,反而內地買家要買貨則要自己親自看,而且他更相信通關後內地買家會增多,明言:「到時你樓市想跌都跌唔到!」。

被問到這麼多利淡消息,亦未令香港樓市下跌,到底有何因素方會推倒香港樓市?施永青則回應社會上存在不同的變數,可是政治是一個關鍵的因素。若中、美雙方關係衝突加大並急速惡化的話,甚至去到打仗,樓價必然會跌,可是這都是一個非常極端的舉例。