讀者來信:Anthony Sir你好!最近睇了好幾個地區,例如土瓜灣、啟德等新發展地區,但身邊的朋友說租金回報低,不值得投資,是嗎?

回覆讀者來信:租金回報偏低=樓價偏貴  

正常情況下,租金回報偏低代表樓價偏貴,不值得買。然而也有例外!很多潛力的地區,租金回報都偏低。首先講講,為甚麼租金回報偏低,反映樓價偏貴。

  • 租金回報的計算方法是:全年租金 ÷ 樓價
  • 例如月租 1.5 萬,樓價 600 萬,回報率就是 18/600 = 3%

樓價越高 分母越大 

樓價越高,分母就越大,回報率就會下跌,例如樓價 900 萬,租金不變,回報率就會跌至 18/900 = 2%,因此在一般情況下,租金回報率偏低,可能反映樓價偏貴,不值得買。

再講講,為甚麼會有例外的情況呢?為甚麼很多有潛力的地方,租金都會偏低呢?

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潛力地區租金回報都偏低 

首先大家要理解,甚麼是潛力?在投資的角度,潛力或許就是潛在的爆升力!為甚麼一個地方會忽然爆升呢?爆升,往往來自…變化!例如中環、銅鑼灣、尖沙咀,會否忽然爆升呢?肯定不會!因為發展已經非常成熟,已經沒有甚麼可以再變化了,跌市的時候可能抗跌力會比較強,升市的時候也可能會升多少少,但絕對不會是突破性的升值,因為沒有甚麼變化!

新界區升幅跑贏市區

過去十多年,很多新界區的升幅都跑贏市區!最主要有兩個原因:

  • 一個是因為基數低,容易推升。
  • 另一個重要原因是,變化大!

例如新界西北,以前被形容為山長水遠,西鐵及西部通道有明顯改善改善,樓價倍翻!變化!又例如將軍澳,廿多年只有公屋居屋,現在私人屋苑林立,脫胎換骨!變化!又例如港島西筆者兒時在那生活,是貧民區,現在呎價數一數二,變化!

「以前冇,但係將來會有!」

甚麼是變化?張家輝話齋:以前冇,但係將來會有!未變化前,例如以前的新界西北、港島西,租金肯定便宜。看看現時的啟德,由零開始,如果你有到過現場睇樓,就會感受到是何等的沙塵滾滾,如果帶同風水師去,恐怕會叫你現在不要搬進去,動土!剎氣大!商場配套又未有,幸好地鐵已經通車,否則出入都頭痛,試問這樣一個地方,租金怎可能高?

兩房單位以 1.8 萬租出 低過荃灣

聽說最近有兩房單位以 1.8 萬租出,比荃灣還要低!如果以這個租金做標準,抹殺啟德區的發展,合理嗎?這個租金只是反映現在沙塵滾滾而已,商舖市場有句術語叫黑暗期,幾年後萬事俱備,難道租金仍然會比荃灣低嗎?所以說,有變化、有潛力的地方,很多時候租金回報都會較低!

要計算合理價值

當然筆者不是叫大家盲目去買,凡事都要計算合理價值,現在值幾錢?將來值幾錢?有冇水位?將來租金回報會否上升?點解?這就是我們作為投資者時刻要計算的…利潤!

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