讀者來信：Anthony Sir你好！最近睇了好幾個地區，例如土瓜灣、啟德等新發展地區，但身邊的朋友說租金回報低，不值得投資，是嗎？
回覆讀者來信：租金回報偏低＝樓價偏貴
正常情況下，租金回報偏低代表樓價偏貴，不值得買。然而也有例外！很多潛力的地區，租金回報都偏低。首先講講，為甚麼租金回報偏低，反映樓價偏貴。
- 租金回報的計算方法是：全年租金 ÷ 樓價
- 例如月租 1.5 萬，樓價 600 萬，回報率就是 18/600 = 3%
樓價越高 分母越大
樓價越高，分母就越大，回報率就會下跌，例如樓價 900 萬，租金不變，回報率就會跌至 18/900 = 2%，因此在一般情況下，租金回報率偏低，可能反映樓價偏貴，不值得買。
再講講，為甚麼會有例外的情況呢？為甚麼很多有潛力的地方，租金都會偏低呢？
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潛力地區租金回報都偏低
首先大家要理解，甚麼是潛力？在投資的角度，潛力或許就是潛在的爆升力！為甚麼一個地方會忽然爆升呢？爆升，往往來自…變化！例如中環、銅鑼灣、尖沙咀，會否忽然爆升呢？肯定不會！因為發展已經非常成熟，已經沒有甚麼可以再變化了，跌市的時候可能抗跌力會比較強，升市的時候也可能會升多少少，但絕對不會是突破性的升值，因為沒有甚麼變化！
新界區升幅跑贏市區
過去十多年，很多新界區的升幅都跑贏市區！最主要有兩個原因：
- 一個是因為基數低，容易推升。
- 另一個重要原因是，變化大！
例如新界西北，以前被形容為山長水遠，西鐵及西部通道有明顯改善改善，樓價倍翻！變化！又例如將軍澳，廿多年只有公屋居屋，現在私人屋苑林立，脫胎換骨！變化！又例如港島西筆者兒時在那生活，是貧民區，現在呎價數一數二，變化！
「以前冇，但係將來會有！」
甚麼是變化？張家輝話齋：以前冇，但係將來會有！未變化前，例如以前的新界西北、港島西，租金肯定便宜。看看現時的啟德，由零開始，如果你有到過現場睇樓，就會感受到是何等的沙塵滾滾，如果帶同風水師去，恐怕會叫你現在不要搬進去，動土！剎氣大！商場配套又未有，幸好地鐵已經通車，否則出入都頭痛，試問這樣一個地方，租金怎可能高？
兩房單位以 1.8 萬租出 低過荃灣
聽說最近有兩房單位以 1.8 萬租出，比荃灣還要低！如果以這個租金做標準，抹殺啟德區的發展，合理嗎？這個租金只是反映現在沙塵滾滾而已，商舖市場有句術語叫黑暗期，幾年後萬事俱備，難道租金仍然會比荃灣低嗎？所以說，有變化、有潛力的地方，很多時候租金回報都會較低！
要計算合理價值
當然筆者不是叫大家盲目去買，凡事都要計算合理價值，現在值幾錢？將來值幾錢？有冇水位？將來租金回報會否上升？點解？這就是我們作為投資者時刻要計算的…利潤！
作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
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