周日去尖沙咀商場睇戲,這商場曾發生新冠病毒曾封場一周,有危亦有機,用機械人消毒搞好形象,並且有折扣優惠等配合重開,雖然未及封場前那麼熱閙,總算過了這一關,而且兒童專區也找來砌積木玩具主題樂園,多了細路仔聲音好治愈。

5月套股換樓者並不太多 

5月份股票市場連番不利,被鎖死資金,套股換樓者並不太多,唯有靠換樓客支撐市場,鑑於2019年特首出了新按揭優惠,800萬元或以下可做最多九成按揭、801萬至1,000萬元可做八成按揭,行內稱之為「林鄭plan」,實行已一年多,初期有利於上車盤,故此多了人選購「冇房」單位,因之前600萬以下才可做九成按揭。

近年三房單位二手成交回升

若果能通過壓力測試的話,買家願意付出多少少首期改買「有房」單位,所以造就了樓價800萬元以下的物業;而新界三房單位普遍都高於800萬元,所以近年二手市場購買的三房單位同樣回升,由於按揭計劃只適合用於現樓單位,故亦有個別購買樓花的買家,在物業入伙後才向銀行申請按揭,故此不在一年內入伙的買家,選取建築期付款的比率較多。

買樓5種付款方法

旺角One Soho首兩輪全售近140伙,發展商提供共5款付款方法,包括:

  • 180天即供
  • 420天即供
  • 420天備用按揭付款
  • 建築期付款
  • 建築期按揭付款

50%買家採用建築期付款 

建築期付款依然是最多人選擇,有一半買家採用建築期付款。據消息指,有部分買家打算採用俗稱「發展商按揭」的備用按揭付款計劃,包括420天備用按揭付款及建築期備用按揭付款,兩者相加比例亦達15%。樓盤的關鍵日期在2023年7月31日,樓花期27個月。

至於經兩輪銷售、以價單形式售出的420伙的黃竹坑晉環,近五成買家採建築期付款。另一焦點新盤,恒地(0012.HK)啟德The Henley I 首逾130伙,則約兩成買家選取建築期付款。

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建築期付款+申請按保要注意

不過,按揭專家建議,當採用建築期付款而又想申請按保,就要打醒十二分精神,因為樓價每每影響住可申請的按揭成數。如採用建築期付款,需留意在收樓前3個月,才可以申請按揭。如果因經濟下行,不幸失業或減薪,到時上會可能會遇到困難。

樓價跌會借唔足

此外,如果一手樓花期很長,到建期時不幸樓價跌超過2成,銀行有權以當時估價而不是買入價計算貸款額,可能會導致「借唔足」,所以,選擇建築期付款的最大風險是樓價下跌風險。再者,如果遇上利率大幅上升,便要捱貴息上會,而且如利率上升因而每月還款上升的話,入息有機會不夠計,選擇行建築期付款的買家宜計清計楚以上風險。按現時美國通脹不高、債息回落,專家預期最快要到2024年,即三年後加息才會明顯,至於樓價三年內亦有機會調整,不會長期升。

即供分期和建築期付款

老樓入行時,那時只有兩樣付款辦法,分別為即供分期建築期付款,而且後者還要加利息支出,因此樓價較高,但那時沒有入伙前轉售的規限,所以不少炒家以高槓杆形式,付一成首期看到尾,入伙前期間賺取售樓利潤,亦未有銀行按揭限制,長買長借。

建築期不適合用家

所以今時今日,買家成本增加下,短炒買家轉為長炒,為了控制資金成本,多以兩三伙為限,也要在買入後守三年的中長期目標,還好樓價仍然有不俗升幅,同時發展商提供多元化按揭及付款辦法,來吸引短炒家回流換成中長綫炒家。老樓認為只適合有實力的投資者,建築期不適合用家。

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