在目前環球放水的情況下，大量資金持續湧入債市，令債券價格水漲船高，相對高息而又穩健的債券因而並不易尋。而易居企業集團所發的，將於2022年4月18日到期的債券，我們認為其信貸質素相對穩健，同時能給予不俗的孳息率，故此希望能和大家分享。有關債券的 ISIN 為 XS2066636429，目前最差孳息率（Yield to worst）約為 7.5%。
易居集團的企業背景
易居集團成立於2000年，為中國房地産行業航母級交易綜合服務平臺，同時服務於開發商、中介機構和資產所有人。易居集團業務可以分成三塊，分別為一手房代理服務、大數據及諮詢服務和二手房經紀平台服務。所謂「一手房代理業務」，指的是易居為房地產商的一手樓制定和執行營銷及銷售策略，並向潛在買家推廣有關一手樓以促成有關交易。
大數據及諮詢服務
而就「大數據及諮詢服務」，集團旗下和數據及諮詢有關的「克而瑞」品牌，為國內房地產行業最知名的品牌之一，並被廣泛認可為具權威的房地產數據來源。有關業務可以細分為數據服務、測評及排名服務以及諮詢服務，其客戶主要是商業用戶。而就「二手房經紀平台服務」，則是作為二手房的中介，透過建立二手房經紀網絡，向中小型經紀公司提供服務以獲益，旗下服務品牌為「房友」。
集團積極轉型以捕捉市場機遇
由於中國房地產市場自2000年起，一直到2018年，均是處於增量時代，每年的一手樓銷售均有不俗增長，因此集團原先的主營業務為服務於發展商的「一手房代理業務」。以2018年為例，集團的「一手房代理業務」佔整體收入的77.9%，而「大數據及諮詢服務」及「二手房經紀平台服務」則分別只佔整體收入的8.2%及13.9%。
三大業務發力推進增長
然而，由於預視到中國房地產市場將進入存量時代，每年的新樓銷售將會放緩，二手樓交易佔整體交易的比重將會有所上升，集團因而提早佈局，加大力度開發「二手房經紀平台服務」，至近年已見成效，參考2019年度年報，「二手房經紀平台服務」佔整體收入比例已升至40%，原先屬主營業務的「一手房代理業務」佔整體收入比例則跌至49.8%，而「大數據及諮詢服務」則維持在約11.2%的水平。預料集團將會繼續圍繞三大業務發力，推進增長。
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集團具信貸質素
在信貸層面，我們對集團前景看法並不悲觀。按執筆時的財務報表，集團負債比率為55.2%，總債務/EBITDA 比率 3.37 倍，雖然較往年有所上升，但絕對值並不算高。更重要的是，我們認為與其過份糾結於財務數字，2020年上半年的宏觀經濟狀況，已經替我們對集團做了一次壓力測試 — 2020年上半年。
9.7億元人民幣利潤
由於新冠肺炎於國內的爆發，2、3月的經濟活動幾近停頓，不論一二手物業的銷售均近乎冰封，但參考集團截至2020年6月底的數字，其仍能錄得9.7億元人民幣的利潤。
按我們判斷，由於2021年為經濟復甦年，故此全年中國經濟預料會優於2020年，而房地產市場亦預料將會較2020年興旺。如投資者相信2021年全年國內經濟狀況及物業交投數字會優於2020年，則集團的信用風險可控。
集團股東陣容不俗
集團的股東結構亦是另一個亮點。由於集團於一手房代理市場為龍頭，故此其股東包括不少龍頭內房企業，根據其2019年報，碧桂園、恒大及上海萬科分別持有其12.4%、12.3%及12.4%股權。而在去年7月底，集團宣布收購樂居後，阿里巴巴共佔易居8.32%股權，如果阿里悉數行使換股票票據，則其持股更將增至13.3%，成為易居第二大股東。
目前能提供約7.1%的最差孳息率
在具有強大股東背景的加持下，集團的信貸能力可更看高一線了。綜合以上因素，加上其目前能提供約 7.1% 的最差孳息率（Yield to worst），我們認為具有一定投資價值了。
作者簡介：黃子燊為晉裕環球資產管理投資組合經理兼高級投資分析師，其主要負責宏觀經濟分析、制訂資產配置策略及管理全權委託投資組合，其擅長以宏觀經濟結合價格行為，以由上而下方式就資產配置進行部署。
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