近期港股市況熾熱,筆者和身邊一些朋友討論到一個問題,就是為何不少港人當股票賺到不少後,均傾向將部份資金從股市套出來買樓呢?除了覺得樓市比較傾向穩定升值外,還有其他原因嗎?筆者於是做了個小統計,或可解釋其中原因,在這裡也和大家分享一下。

四種投資方法的大贏家

首先,我們不妨看看,如果一個做得不錯的股票投資者,年化回報大概會有多少。我們會用四種方法來代表做得不錯的投資者:

第一種,是相當有眼光,在十年前便投資了騰訊控股(0700.HK)這家偉大的公司,然後一直持有,不理市場雜音,穿越牛熊,直到今年一月底。

第二種,是不但有眼光,而且有膽量,在十年前便投資了特斯拉(Tesla,美股編號:TSLA)這家企業,中間雖然經歷市場傳聞特斯拉瀕臨破產的情況,但仍然繼續持有,直到今年一月底。

納斯達克綜合指數美股最強

第三種,也是非常有眼光,將資金一開始便交託給相當優秀的基金理人來主理,我們在這裡選了 Catherine Wood 的ARK新興主動型ETF(即這兩年鼎鼎大名的 ARKK)來做代表。

第四種,我們則假設該投資者雖然不像上述的三種投資者那麼有眼光,但在十年前便投資了美股指數,而且是買了三大指數中升得最多的納斯達克綜合指數,並一直持有不放,直至上個月底。

ARKK的年化回報率為35.7%

上述四種做得不錯的投資者,到底過往一段時間的表現如何呢?參考彭博數據,持有騰訊十年的投資者,十年年化回報率是32.62%(可簡單理解為平均每年回報32.62%);持有特斯拉(Tesla)十年的投資者,勇氣為他帶來更高回報,十年年化回報率是66.52%。

持有納斯達克綜合指數的投資者,十年年化回報率是17.07%;而就持有ARK新興主動型ETF(ARKK)的投資者,由於該 ETF 是在 2014年10月才上市,故記錄只可以從那時算起。由2014年10月31日計算到2021年1月31日,ARKK的年化回報率為35.7%。

十年前持有騰訊不放 年回報32.62%

綜合以上數據,我們可以看到,一個做得相當不錯的投資者,年化回報是由17.07%(十年前持有美股三大指數中升得最多的納斯達克綜合指數)至66.52%(十年前開始持有Tesla,只選股不擇時,傳聞接近破產也不賣出)不等。

而假使目光如炬,但不做過高風險的投資 Tesla,反而是十年前便持有騰訊而不賣出,和在 ARKK 一上市便買入,年化回報率則分別是32.62%和35.7%。

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中原城市領先指數年化回報是5.06%

那如果是買樓的投資者,其回報又會是如何呢?我們以中原城市領先指數作為代表並做個統計。根據彭博數據,截至上月底,經歷了政府辣招、新冠病毒和香港的各種事件,十年來中原城市領先指數上升了94%,年化回報率是6.85%。
而如果是調整到與 ARKK 作比較,由2014年10月31日計算到2021年1月31日,中原城市領先指數上升了36.19%,年化回報是5.06%。

步望下去,樓價的回報不過是區區的單位數,但如果把按揭考慮在內,那看法便不同了 — 如果買入物業是做九成按揭的話,便是在做十倍槓桿,本金的回報也要對應乘以十倍。在情況下,投資物業的十年年化回報便是68.5%,跑贏了持有Tesla、騰訊、以至納斯達克綜合指數。

買樓尚有其他雜費

而如果與 ARKK 同期相比(由2014年10月31日計算到2021年1月31日)投資物業本金的年化回報也有50.6%,也跑贏了 ARKK 的35.7%。

當然,買樓除了購買的費用外,尚有其他雜費,包括印花稅和經紀佣金等,故此回報要扣除部份,沒有看下去那麼高,筆者也不是在這裡鼓勵他人投資物業,只是看到上述數據,則不難明白,為何不少港人在資產配置上,往往對物業會情有獨鐘了。