隨著多家大型物管股上市，加上華潤萬象生活（01209.HK）上週上市後表現亮麗，累計升近三成，最高更曾大升逾四成七，令市場重燃對物管股興趣，並有望更新估值。
其中，大行富瑞Jefferies近日就卓越商企服務（06989.HK） 首次覆蓋，並給予「買入」評級及目標價為11.69元，相對12月11日收報9.00元，潛在升幅近三成，引起筆者關注。
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財務良好估值較高
該行報告指卓越商企服務是中國少數的商業寫字樓運營商，具有豐富的行業經驗及向快速增長的科技企業客戶提供物管服務的能力。另外，受惠於高行業門檻及靈活定價的管理費用策略，該行預期集團於2019至2022年間的複合年純利增長率達60%，而淨利潤率將擴大3至4個百分點。該行相信集團良好的財務狀況享有較同業為高的估值，市場將會對其進行估值重修。
專注高端商務物業
卓越商企服務是有「深圳寫字樓大王」美譽的卓越地產分拆出來上市的物管公司，剛於10月初在港交所主板掛牌。與其他（商務）物管股不同，卓越商企服務來自第三方開發商的收入佔比近年正不斷提升。
2017至2019期間，來自第三方物業開發商開發的物業面積分別佔在管總面積34.7%、41.3%及56.8%，於今年5月底更進一步擴大至58.4%。同時，集團亦專注於高端商務物業，在細分市場中具有領導地位。
高端商務物管第一
根據弗若斯特沙利文報告，按2019年向商務物業提供基本物業管理服務所得收入計算，卓越商企服務在大灣區排名第二；按向高端商務物管領域所得收入計算，則排名第一。同時，中國十大互聯網公司中有七家都是其客戶。
預期中國商務物業市場將持續擴張
報告亦預期中國商務物業市場將持續擴張，於中期而言，在管面積及收入的複合年增長率將分別達到5.2%及8.0%，尤其是高端市場，預期至2024年其在市場收入結構的佔比將達到55%，而2019年該佔比僅為48%。
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增值服務驅動增長
基於良好的服務質量、強大的高級寫字樓管理經驗、與現有互聯網或科技巨企（如騰訊、華為、百度等）的良好關係，以及積極的擴張及於高能級城市的深耕，富瑞相信卓越商企服務將進一步鞏固其在粵港澳大灣區市場的領導地位，並預期於2022年有望翻倍其商務物管業務（在管面積達到2,500萬平方米），推動其市佔率擴大至15%或以上（2019年市佔率僅為9%）。
提供更多元化服務
另可留意隨著市場化及向商務物業或住宅物業客戶提供更多元化服務，富瑞也預期卓越商企服務的增值服務收入於2022年可達到人民幣11億元，收入佔比超過20%，較現在翻倍，而業務毛利率則擴大為35%至36%（2019年全年為25.2%）。
毛利率仍可望提高
由於靈活的商務物業管理費用定價策略及來自增值服務業務的高收入佔比，富瑞認為卓越商企服務將較少受勞工成本上升的影響，並有助其提升未來幾年的綜合業務毛利率至26%至27%（2019年全年為23.6%）。
加上預期未來有望進入港股通等催化劑，以及考慮到集團可持續性的盈利能力、較高第三方佔比和較低的關聯交易比例等較高盈利質量表現，富瑞認為卓越商企服務較可比同業享有更高估值。
現處9.00元的確估值偏低
而筆者透過招股書資料，相對12月11日收報9.00元，計出卓越商企服務之市盈率和市賬率分別為27.51和2.89倍。集團市值約110億元，市值規模可比擬的物管股有易居企業控股（02048.HK）、中海物業（02669.HK）和寶龍商業（09909.HK），市值介乎約100億至150億元，市盈率和市賬率分別為25.32至56.45倍，以及1.48至8.60倍，相對市盈率和市賬率平均值為40.46和5.84倍，都是遠高於現時卓越商企服務的，可見集團現處9.00元的確估值偏低，亦意味著富瑞列出的目標價為11.69元參考性高。
專欄作者簡介：聶振邦（ 人稱「聶Sir」）為證監會持牌人，畢業於香港理工大學金融服務系，現為獨立股評人，超過十七年投資及教學經驗，累積學生逾千名，亦是四本暢銷投資理財書籍作者，擅長上市公司公告解讀，不論實業股和財技股，都能制定攻防兼備的操作策略。
筆者確認本人及其有聯繫者均沒有出現以下兩種情況，其一是在執筆前三十天內曾交易上述分析股票；其二在文章發出後三個營業日內交易上述的股票。此外，筆者現時也並未持有上述股份。
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