銷售文件顯示,由華潤置地1109.HK)分拆的華潤萬象生活(新上市編號:01209)周三至下周二(11月24至12月1日)招股,每手200股,一手入場費約4,505元,預計於12月9日主版掛牌。建銀國際、中金、花旗及高盛為聯席保薦人。

華潤萬象生活IPO 入場費約4,505元 GIC為基石投資者之一

華潤萬象生活計劃發售約5.5億股,5%用於香港公開發售,招股價介乎18.6元至22.3元,集資最多122.6億元。

公司引入7名基石投資者,合共認購6.5億美元股份,當中包括新加坡政府投資公司(GIC)、高瓴資本、中國平安等。

華潤萬象生活為中國物業管理及商業運營服務供應商,為住宅物業提供物業管理及增值服務,以及管理及運營購物中心和寫字樓等商業物業。截至今年6月30日,公司提供的住宅及商業物業管理服務建築面積約1.066億平方米,至於提供商業運營服務的購物中心建築面積約560萬平方米。

華潤萬象生活最近三年財務表現

截至12月31日止年度

截至6月30日止六個月

人民幣

2017

2018

2019

2019(未經審核)

2020

收入

312.9萬

443.1萬

586.8萬

264萬

313.4萬

溢利

38.8萬

42.2萬

36.4萬

19.2萬

33.8萬

淨利潤率

12.4%

9.5%

6.2%

7.2%

10.8%

住宅物業管理服務為最大收入來源

截至2019年底止,公司最大收入來源為住宅物業管理服務,佔45.5%,其次為向購物中心及寫字樓提供商業運營及物業管理服務,分別佔26.6%及14.2%。公司又擬於截至今年12月31日止年度開始的各財政年度,採用不低於可供分派年度核心利潤35%的年度派息率。

公司集資所得將會用作於擴大物業管理和商業運營板塊業務規模的戰略投資和收併購、增值服務和上下游產業鏈的戰略性投資、投資信息技術系統和智能化社區,以及用於營運資金及一般公司用途。

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讀者在考慮是否認購華潤萬象生活時,亦可以留意以下三大風險:

一、大部分收入來自華潤

公司表示,於2017至2019年,向華潤集團及華潤置地物業提供物業管理服務而產生的收入,佔公司有關服務的總收入分別95.2%、89.7%及84.4%;來自上述兩間公司的收入,佔華潤萬象生活的總收入分別31.2%、32.2%及32.3%。

數據顯示,華潤萬象生活收入大部分依賴華潤,故華潤在營運或開發新物業的表現,有機會影響華潤萬象生活獲得新服務合同的能力,從而影響公司業績表現。

二、新冠肺炎疫情困擾

華潤萬象生活表示,新冠肺炎疫情影響了供應商、分包商以及物業開發商及租戶等客戶,如果供應商等在提供服務或其他責任時遇到困難,而無法履行協議,或會對公司的業務或經營業績不利。

此外,公司在今年上半年因應疫情,曾下調或豁免物業管理費或租戶租金,以減輕租戶的財政壓力。公司認為,如果新冠肺炎疫情持續發展,有機會將繼續影響公司利潤。

三、電商發展或損害購物中心盈利能力

中國的電子商貿業務快速發展,消費者的購物習慣或有改變,例如更傾向於在線購物,而非親自到訪購物中心,導致客流量減少而對租戶的業務及財務狀況帶來不利影響。這個情況將有機會影響華潤萬象生活的商業運營及商業分租服務。

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