負資產這個名詞,對於上世紀遇上97金融風暴而言的朋友們,是一項艱辛、痛苦的記憶,當年樓價由高峰期回落至2003年時,總共跌了近七成,在這個痛苦的年代,有生之年不想再遇上,正正90年代尾一班負資產苦主有歷史教訓,他們對這個年代卻是猶有餘悸,對樓價高企下富有戒心也是理所當然的。

業主最關心租客能否準時交租!機組、金融客受困裁員潮!鐵約盤不再存在|老樓周記

當年供樓利息高達8厘多

當年老樓仍在香港經濟日報工作,也是供樓一族,那時一層300萬元的單位,供樓利息仍是高達8厘多,每月供款要近1.8萬元,而且每月看見自己屋苑樓價不斷下滑,心想只要還有份工的話,咬緊關頭還是要頂下去的。

至二千年科網股爆破,樓價骨牌式下滑(2003年沙士當年樓價只跌7%)。那時候已沒有觀念想層樓會返到家鄉,碰上負資產數字亦大幅攀升,已叠埋心水努力工作,「只有保得住份工,又未夠40歲,無理由咁快玩完」,所以為公為私,便報道了一則向銀行減息的實用文章。

研究打一封減息要求信

「那時,新盤透過銀行向買家提供低息借貸,還記得約4、5厘,一二手有別,二手捱價之餘,還有供貴息,相信那時亦有大量像我般,故此為了讓讀者可以向銀行爭取減息,便向銀行相關人士,研究打一封減息要求信,連同中文和英文各一的參考信件,在報紙上刊登,結果收到讀者很強反應,紛紛買報紙並剪下申請表格向銀行申請減息。」

何謂負資產?即是「資不抵債」

所謂負資產,簡單來說,即是「資不抵債」,資產的價格未能償還貸款,那時候,縱使業主頂不住要賣樓,但賣價仍未能抵及尚欠銀行的按揭貸款,結果要補償兩者差額才能轉契,大大話話小則數十萬,多則過百萬。

對於像老樓般不想賣樓補錢贖身,也想減輕利息支出,故向銀行償還物業當時日最新估值與貸款餘額的差額,還好那時老樓尚有積蓄,仍可頂得住,結果在2004年更把樓贖回後收租,當上收租佬多年。

近年利息低企 供樓平過租

今時今日由於利息低企,實質供樓利率2.5厘左右,因多年來銀行提供以拆息(hibor)來計算供樓利率,與上世紀只能以按揭利率計算更低,所以在近年供樓平過租大觀念下,供樓負擔能力再不影響樓價主流。

自國泰大幅裁員後,同時港府已表明不會有第三期「保就業計劃」,可見的未來數月,不少大小企業料倣效國泰,重整人手資源,失業率料上升,失業大軍可能更由現時的26萬人,逼近30萬人左右,失業率有機會邁向百份之七。

去年用「林鄭plan」買樓人士高危

當失業率增加,如近日出現的機組人員減價賣樓潮,二手市場減價盤湧現,對樓價造成壓力,換句話說,去年買樓的人士,尤其是透過「林鄭plan」以九成按揭入市的市民,若樓價跌一成,便淪入負資產高危人士。

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編按:專欄作者劉兆昌,資深地產傳媒人,自1988年起投身地產傳媒採訪工作,見證香港樓市大時代三十年變化,曾任多間傳媒機構地產版主管,為香港傳媒界第一代地產版從業員,並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人,中港兩邊走。