10月17日運房局宣佈將撤回一手空置稅相關條例草案,我認為這決定是有利有弊的,關鍵在於港府如何運用後著去趨吉避凶!利處是在波濤洶湧的國際局勢中可以穩住香港樓價,保住香港金融中心和樓價是大棋局的重中之重,香港不單只是香港人的香港,而且還是中國唯一的國際金融中心!

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運房局撤回一手空置稅擺明車馬鞏固樓市

「樓市辣招」在2010年11月開始,早已去除了市場的短線炒家,且更將本港貸存比率健康化,香港樓市借貸少,供滿樓的人多,這令我們在過去兩至三年,中美貿易戰和天災人禍的連番衝擊下,香港樓市仍固若金湯,好的基礎下再撤回空置稅必可令樓市持續守穩的,樓市的結構是進一步深化「龍市」結構,即更少供應、貸存比率更鞏固、資金更多及財富效應更盛。這樣「擺明車馬」的鞏固樓市,對持有物業的人可以說是定心丸,而發展商亦無後顧之憂了。

「一手期貨」價格遠高於「二手現貨」

但弊處也是有的,自本年的6月23日因為今屆立法會會期即將結束,通過終止審議一手空置稅後,樓花就由之前的「薄切」,即是發展商發售樓價往往是和二手樓大概只是10%或以內的差距,因為已無空置稅這後顧之憂,發展商便由那時起轉為追求「厚切」,一手市場重現比二手市場高兩至三成甚至更多的樓價,我們看到樓花的銷售量亦在發展商先求價後求量之下大減63%(2020年9月808伙對比6月2195伙),最後結果都是住宅的「一手期貨」價格日益遠遠高於「二手現貨」!發展商豐收,連樓價亦會有了很強的鞏固及大幅上升的導向了。

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換樓自用的購買力上游

筆者關心的就是財富如何妥善分配,我認為政府是有放寬二手市場的流通量,令到換樓自用的購買力可以上游改善居住環境的,去年施政報告中的放寬首置按揭措施,後來市場稱為「林鄭Plan」的,大量提高樓價1,000萬或以下的借貸門檻,已經有效地增加了細單位的放盤量。

同樣價錢買到的單位質素都比一年前更佳,這是一個很好的趨勢,但新的問題是:細單位業主既然換樓會買600萬至1,000萬樓,這些板塊如果想增加放盤量,有關業主也必須要能換樓才會放盤自住的單位。但是1,000萬以上樓卻仍要支付5成首期,即是說很大機會600萬至1,000萬樓的板塊更少人放盤,但成為更多人換樓的對象情況下,會出現大幅很有力的急升。

政府應將按揭門檻繼續增加 

政府應該避免這情況出現,應將按揭門檻繼續增加,令1,000萬以上至1,500萬可做7成按揭,1,500萬以上至2,500萬可做6成按揭,這樣可令不同板塊的放盤量也會增加,大大改善上游的機會,社會財富亦可以更好地分配,始終只要在景氣情形之下,能買到樓的人更多,享受及受惠的人是平均的話,香港就可以回復過去的繁榮安定了。

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祥益地產汪敦敬汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。 (Photo : 作者提供)

編按:專欄作者汪敦敬撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!同時創立的「龍市理論」準確推演到市場的變化,得到廣泛認同及高度評價。

近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!