不少人買樓前都會先行計一計自己能否通過壓力測試,不過如果有小額貸款/ 私貸等都有可能導致不能通過壓力測試。銀行計算「供款與入息比率」(DTI)時,當中的「供款」,除指按揭供款額外,仲包括其他債務的供款,如私人貸款、稅貸、咭數等,雖然這些債務總額較按揭金額小,但亦有可能就因為每月多了數千元供款而未能通過壓力測試,屆時可能會減少批出成數。

小額債務原來可阻滯按揭審批

若果有小額債務而影響按揭批核的話,銀行在批按揭時會出一個「原則性批準」(conditional offer),要求申請人在提款前證明已清還債務才會放款。由於就算清還了債務,信貸報告最快都要1個月才會反映出來,因此銀行需要申請人自行呈交清數的證明,故此申請人緊記在清數時必定要取回有關的收據 ( settlement proof )。

申請高成數按揭 或要先清還債務

根據過往經驗,敍做60%或以下按揭成數的客戶,部分銀行可接受有3- 6個月內的私人貸款剩餘期數,仍願意批出按揭。而對於要申請80%、90%高成數按揭的人士,好大機會要先清還債務才能批出貸款。

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信用卡免息分期影響通過壓力測試

另外有部分私人貸款或免息分期可能沒有在信貸報告中顯示,這是否代表不會影響到按揭審批?其實很多時免息分期餘下的結欠只會包含在信用咭總結欠內再以最低還款額計算,假設原先免息分期$12,000分十二個月還款,即每月還款應為$1,000,但如以信用咭的總結欠的3%去計算最低還款額的話,即每月最低還款額則為$360,銀行便會將$360於計算DTI時一并計算,但是若銀行在查閱銀行月結單時發現每月定期轉帳一定金額,銀行便會要求索取更多證明文件,如發現有文件顯示每月分期$1,000,銀行便會將$1,000於計DTI時一并計算。

私貸或免息分期的紀錄

故此即使信貸報告看不到私貸或免息分期的紀錄,大家要留意所提交作入息證明的銀行戶口,是否有顯示固定還款的過數紀錄,如每月定時有定額支出,在批核按揭時銀行會查詢並要求貸款人證明款項用途,屆時有機會影響到按揭審批的。

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黃詠欣(利嘉閣按揭代理董事總經理)
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣 (Photo : 作者提供)

作者簡介:多年按揭市場經驗,並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師,熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情,致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務,助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。

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