【按揭壓力測試】環聯《全球新冠肺炎疫情下消費者財政困難研究報告》顯示,今年上半年整體按揭的逾期還款率有輕微上升趨勢,按年升幅1點子。若以不同年齡層去劃分,X世代(1965至1979年出生)的拖欠宗數由去年第二季的302宗,升至今年第二季的426宗,增幅達41%,而千禧世代(1980至1994年出生)的拖欠個案更由去年第二季的107宗,大幅升至今年同期的184宗,增幅達72%。

要完成置業的目標,除了儲夠首期之外,亦要小心評估自己的還款能力。銀行在審批按揭貸款時,有機會要求申請人通過壓力測試。申請人在7個情況下,須通過壓力測試才能獲批按揭

銀行批按揭申請 以壓力測試考慮供款能力

業主提交了按揭申請,銀行會衡量申請人的「供款與入息比率」(Debt Servicing Ratio,DSR)進行批核。在批核過程中,銀行會為申請人進行「壓力測試」,計算申請人是否有足夠供款能力,在壓力測試前,DSR上限一般是50%,則指申請人置業後的供款金額不可佔月入超過50%。而壓力測試是:

先假設按揭利率為現行利率加3%,再計算申請人的每月供款佔月入多少部分,於壓力測試下,DSR上限只能為60%,即指申請人置業後的供款金額,不可佔月入超過60%。

申請九成按揭須符合4大要求 想成功獲批必定要做一件事

500萬上車盤 每月收入至少要有43,175元 

舉個例子,假設購買500萬上車盤,申請最高的9成按揭,即借款450萬元,分30年還款,以年利率2.625厘,每月供款18,074元,申請人的每月收入至少要有43,175元,才可過壓力測試獲批按揭貸款。

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400萬至1,000萬物業的壓測入息要求

按做到最高按揭成數,還款期30年,以按揭利率2.625厘計算,首置業人士購買400萬指1,000萬物業的壓測入息要求如下:

樓價 按揭成數上限 首期 貸款額 每月供款 基本入息要求 壓測入息要求
400萬 9成 40萬 360萬 14,459 28,918 34,540
500萬 9成 50萬 450萬 18,074 36,148 43,175
600萬 9成 60萬 540萬 21,689 43,378 51,808
700萬 9成 70萬 630萬 25,304 50,608 60,443
800萬 9成 80萬 720萬 28,919 57,838 69,078
900萬 8成 180萬 720萬 28,919 57,838 69,078
1,000萬 8成 200萬 800萬 32,132 64,264 76,755

放寬首置人士的按揭條件 

以往銀行要求按揭申請人,須通過壓測才能獲批按揭。但因2019年施政報告,放寬了首置人士的按揭條件,首置人士造9成按揭的樓價上限,由400萬元增加至800萬元,同時可不符合壓力測試。而八成按揭的按揭成數的樓價上限,亦從800萬元放寬1,000萬元。

在新規例下,容許壓測未達標的按揭申請人,能透過支付額外按揭保費以獲批8成或9成的最高按揭,壓力測試重要性大減,但置業人士的每月供款變相增加。

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7個情況須做壓力測試

此外,雖然在新規定下,只要DSR不超過 50% 可免壓力測試,但有幾個情況仍是需要壓力測試:

  • 首置做按揭保險,部分銀行本身也需申請通過一定程度的壓力測試,而在疫情下多了銀行收緊按揭,需要申請人過壓測。
  • 非首置或本身有按揭在身(住宅、車位、工商鋪、擔保按),便要壓力測試。
  • 擔保人有按揭在身,貸款人需壓力測試。
  • 於樓價600萬或以下的單位要轉按套現或清數,需做壓力測試。
  • 轉按甩發展商二按亦需壓力測試。
  • 聯名物業要甩名時需做壓力測試。
  • 換樓以先賣後買,但出售那層仍未完成成交,新購入的單位便需做壓測。

註:上述資料僅供參考,實際按揭成數及利率需按物業狀況及申請人財務狀況而變動,詳情請向銀行相關按揭職員查詢。