【置業VS租樓】不少人都會以置業為目標,除了有一個屬於自己的安樂窩外,更避免租住單位時變相為業主供樓,但事實上置業和租樓各有優缺,《香港財經時報》和你一文睇清。

選擇買樓或租樓 看清優缺再考慮

擁有一個屬於自己的物業,不少人會覺得會好過每個月去租住單位,但其實在置業時有很多事情需要考慮,除了首期外,還有管理費、差餉地租、經紀佣金、裝修、傢俬等需要考慮。因此置業要較租樓來得複雜,有時以租代買,也不失為一個好選擇。而在置業與租樓兩者中作出選擇時,可以先看看兩者的優缺,再根據自身情況作考慮。

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置業4大好處:

  1. 自己全權擁有物業,可作長遠規劃,更可按家庭需要,例如家中添孩子時,作間隔改動。
  2. 在年青時買樓,基本上退休時已供完按揭貸款,不但老年時有安居之所,也可運用「安老按揭」形式轉換成年金入息,年老時也有固定收入。
  3. 物業成為家庭資產的一部份,可至家人或後代承繼。
  4. 物業更可作為較為保值的投資,不但能出租單位收取回報,物業價值上升時賣出更能而賺取可觀回報。

置業4大缺點:

  1. 按揭貸款形式置業,除了須付金額龐大的首期,其後更須承擔最高達三十年的每月還款 ,即須每月供樓開支會成為家庭長期的財政壓力。
  2. 供款數額或年期受市場息率影響,按揭利息多以浮動利率計算,如美國加息,香港息率也可能上升,按揭利率亦會跟隨,須面對利率風險。
  3. 物業價格會受經濟大環境影響,如樓價下跌,按揭貸款將可能超過資產本身價值,就算轉賣物業,亦無法還清貸款,成為所謂「負資產」。
  4. 每月開支較為繁雜,亦須承擔保養維修等突如其來的額外開支。

租樓3大好處:

  1. 租樓一般只須向業主預繳兩個月租金作為按金,以及一個月租金作上期,對租戶的財政能力要求較低。
  2. 租期具彈性,過了租約規定的「死約」,一般只須一個月通知即可終止租約,因此有較大彈性按自身財政狀况或其他情况搬遷居所。
  3. 固定家電、維修、差餉、管理費等支出一般由業主負擔,每月的開支較固定。

租樓5大缺點:

  1. 租金水平會受市場環境影響,會較為浮動。
  2. 若樓價上升,過了「死約」期後,業主若大幅加租或終止租約,會令租客須付更高的租金或要另覓居所,在搬遷便要產生額外支出。
  3. 由於不能隨意改動單位間隔,擺設及裝修相對欠缺彈性。
  4. 租金的支出不能有帶任何投資或儲蓄價值,每月的租金更是變相為業主「供樓」。
  5. 政府每年均會為業主提供差餉的寬免,亦會為公屋單位提供一至兩個月的免租,但一般較少會為租戶提供租金資助,因此租戶享受的房屋資助較少,變相開支相較之下更大。

租樓每月賬面支出較低

租樓與買樓,那一樣每月開支較高?在最新差餉的寬免下,有約六成業主今個財政年度不用交差餉。在撇除差餉的支出下,以現時沙田第一城兩房約300呎使用面積單位為例,市值約600萬,如借八成按揭入市,首期約為120萬,以息率2.15%計,分30年供款,每月總款額為18,100元,另加約1,000元的管理費,每月在單位上的開支約19,100元。

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若選擇租住沙田第一城相同單位的話,每月租金約為12,500元,另加「兩按一上」37,500元開支。因此,單以每月開支來計算,租屋用在住屋上的費用相對會較少。

供樓或愈供成本愈平 租金只屬單純支出

當然,買樓賬面支出雖較租樓多,但長遠仍存在變數。因為除非出現加息,按揭供款是相對穩定的支出。而且正常來說業主是會有人工的增長,業主的供樓支出隨時會「越供越平」。而本港租金大部分都呈上升,因此住客的租金會定期上升,而且租樓的租金只是單純的支出,不像供樓一樣物業會帶來回報,因此以租樓計,長遠計未必有賺。