物業股越來越熱鬧了。
今年以來，已經有興業物聯、建業新生活、金融街物業等六家房企關聯物業公司赴港上市，還有卓越物業、合景悠活、金科智慧服務和世茂服務等十餘家房企關聯物業公司正在排隊候審。恆大也有單獨分拆物業公司上市的計劃，備受投資者關注的融創中國終於也將自己的物業公司分拆上市了。
智通財經APP觀察到，8月6日，融創服務控股有限公司（以下簡稱「融創服務」）向港交所遞交招股書，匯豐和摩根士丹利擔任聯繫保薦人。
融創中國作為房地產業的大牛股，其物業公司市場關注度自然也非常高，在遞交招股書之前，市場曾多次傳聞其要上市，這一次它終於來了。
三年利潤複合增長率翻1.5倍
招股書顯示，融創服務主要業務包括提供物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務三個業務板塊。其中物業管理服務主要涵蓋安保、清潔、綠化、園藝及公區設施運行的維修維護等服務；非業主增值服務包括協助其在售樓處及展廳進行銷售營銷活動和向房地產開發商提供的房產中介服務；社區增值服務包括美居服務、車位使用權服務、家政服務等。
截至2020年5月末，融創服務的業務覆蓋中國29個省、自治區及直轄市的126個城市，涉及在管物業項目635處。其中，融創服務的86.2%在管面積位於中國的一線及二線城市。
智通財經APP了解到，2017年至2019年，融創服務的營業收入分別為11.12億元、18.42億元以及28.27億元，三年復合增長率為59.5%，2020年一季度公司營業收入達7.19億元。相應的，2017年至2019年，公司的利潤分別為4,295.8萬元、9,830.7萬元及2.70億元，三年復合年增長率為150.7%。值得一提的是，2020年第一季度其的利潤由2019年的1,360萬元增至6,730.6萬元，同比增長高達394.9%。
業績高增長，也歸功於公司合約建築面積的大幅度增長。自2017年12月31日至2020年5月31日，融創服務的合約建築面積由5,744萬平米大幅增長至2.27億平米，實現複合年增長率76.5%；同期在管建築面積亦由1,999萬平米大幅增長至1.01億平米，實現複合年增長率95.2%。
雖然融創服務2020年3月至5月在管建築面積有大幅提高，從5,811萬平米大幅增長至1.01億平米，但是潛在管理面積或還有現在的兩倍。
根據招股書來看，公司合約建築面積也從1.58億平米增長至2.27億平米。這也就意味著，隨著融創中國期房的交房，這些合約建築面積將順其自然的被融創服務管理，融創服務的管理面積將會提高225.46%。
過去幾年融創服務業績可謂是十分亮眼，分業務來說，物業管理服務和非業主服務是公司2019年之前的主要收入來源。
招股書顯示，2019年，公司物業管理服務實現營業收入11.48億元，占公司總營業收入的40.6%；非業主增值服務實現營業收入15.72億元，占公司總營業收入的55.6%。
從毛利率來看，非物業增值服務是公司2019年之前的主要毛利來源。招股書顯示，2019年之前公司非業務增值服務毛利率高達27%以上，而其他業務毛利率都在20%以內，其中物業管理服務毛利率更是不到10%，不過截至2020年3月31日，公司非物業增值服務毛利率下降至18.3%，物業管理服務毛利率大幅提升至20.6%。因此，未來物業管理服務或成公司未來的主要增長點。
融資補短板，融創服務物業管理業務未來可期
由於融創服務的大部分物業管理服務與管理融創集團（及其合營企業及聯營公司）開發的物業有關。2017年、2018年、2019年以及2019年3月31日及2020年3月31日止三個月，管理物業產生的收入分別佔其物業管理服務所得收入的99.4%、99.1%、99.6%、 99.5%及99.2%。
也就是說融創服務當前嚴重依賴融創中國，因此融創中國的房地產面積銷售對融創服務的影響非常大。
近兩年房地產行業受「房住不炒」政策影響，因此過去幾年的高增長在這兩年也有被打壓，但是房地產行業仍有發展潛力。
2019年國家發改委發布了《2019年新型城鎮化建設重點任務》，到2035年，我國城鎮化率將達到75%，而截至2019年底，我國城鎮化率僅60.60%。雖然房地產行業很難再現高增長，但與此同時，行業集中度也在提升，融創中國作為房地產行業龍頭，顯然是受益者。因此只要融創中國業績仍有增長，融創服務業務便有了著落。
此外，除了依靠融創中國，融創服務還可以開拓第三方項目，儘管從當前角度來看，公司的外拓動力略顯不足。截至2020年3月末，融創服務的外拓項目只有2個，涉及在管建築面積僅有135.2萬平米，佔全部在管面積的比重只有2.3%。
外拓，無疑是融創服務當前的短板，而公司也意識到了這個問題，因此將收併購列入融資的首要目標。其實，融創服務也有收併購的先例， 2020年5月8日融創服務收購開元物業管理的控制性權益，但由於公司招股書業績時間僅截至2020年3月31日，因此並未將此項資產重組列入合併財務報表。
總體來看，依靠融創中國這棵大樹，使得融創服務這幾年增速十分迅猛，但從業務構成看，公司2019年之前主要還是依靠非業務服務，而非物業管理。但這一現像在2020年一季度後已出現改觀，公司的物業管理毛利率得到大幅提升。倘若公司利用募集所得資金彌補自身短板，長期來看，融創服務又將是行業內的一匹大黑馬。
該信息由智通財經提供。
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