領展房產信託基金（00823.HK）收購英國倫敦商廈The Cabot，作價3.8億英鎊，相當於約37.7億港元，是領展首次收購英國資產。現時物業出租率約99.1%，每年租金淨收入為1,883萬英鎊。以收購價及收入計，這項投資的收益率為5厘，較中港兩地絕大部分物業回報率要高，近年積極買貨「溝淡」香港物業比例的領展派息連年增加的佳績可以延續？
領展房產信託基金38億買倫敦商廈
The Cabot位於25 Cabot Square，過去6年進行大規模翻新和擴建，今年3月完成。該英國倫敦物業樓高17層，樓面面積逾48萬平方呎，現存租約加權平均約滿期近11年，每年租金淨收入1,883萬英鎊。以收購價及收入計，投資收益率5%。
目前物業有7名公司租戶，物業出租率約99.1%，最大部分屬一家國際投資銀行，佔現時淨收入48.9%，其次是一個非部長級政府部門，佔淨收入約25%。
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The Cabot出租率逾九成 收益率5厘
領展將以內部資金及新融資安排支付收購，料於8月25日完成交易，屆時將委託Patrizia UK Limited為該物業提供資產管理服務。按截至3月底的財務狀況，交易完成後領展的備考經調整債務對資產總值比率將由17.8%上升至19.2%。
領展房產信託基金行政總裁王國龍表示，The Cabot能為集團帶來穩健收入及即時的收益增長，長遠而言亦具增長潛力。該物業屬核心商業區的甲級辦公大樓，亦為金絲雀碼頭少數的永久業權物業，現在已接近全數租出予高質素租戶。
王國龍續說，是次收購為領展實現「2025願景」增長策略的一部分，提升資產組合，令投資組合多元化，讓集團更能為基金單位持有人帶來持續回報。
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領展首攻英國 放眼新加坡、澳洲、日本
除香港及內地，他表示，集團正放眼具高透明度及流動性、良好法律體系及強健經濟基礎的市場，包括英國、新加坡、澳洲和日本，尋求收購機會。
領展近年積極買入香港以外物業、出售部分香港物業換貨「溝淡」香港物業比例，其中，集團於2015年起投資內地市場，去年更收購悉尼寫字樓項目，首度衝出亞洲市場。
但領展並非看淡中港投資物業市道，香港繼續是領展的主要市場。年報顯示，集團預期香港資產將佔物業組合總值的70%至75%，中國及海外資產則將分別佔物業組合不多於20%及10%。
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物業回報率由3.2%至5.38% 北京最高
根據年報，截至今年3月底，領展投資物業總估值為1,932.24億元，中港各物業初始回報率由3.2%至5.38%不等，北京歐美匯購物中心回報率最高。
領展是次收購的英國商廈，以收購價及收入計，收益率為5厘，較中港兩地絕大部分物業回報率要高，近年積極買貨「溝淡」香港物業比例的領展派息連年增加的佳績可以延續？
作為亞洲最大房產信託基金（REIT），為維持增長，領展近年積極覓新動力，管理層朝3方面嘗試，包括涉足內地商場和辦公室大樓、攻澳洲和英國跨境發展商場、出售部分香港物業。借鑒外國經驗，跨境發展商場必需建立本地化團隊，方可在異國立足，一般須觀望3至5年。
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花旗料市場對領展收購反應中性 目標價78.9元
花旗發表研究報告指出，領展收購英國商廈對集團繼續擴張海外商業物業市場有支持，認為市場對收購反應中性，因為新的資產僅佔領展整體資產的1.8%，而倫敦亦是領展的新市場，投資者對市場認識亦較淺。
該行指出，英鎊的融資成本將低於1%，計及20%的稅率，估計每年可供分派收入將增加1.1億港元，而收購完成後領展的資產組合將有83.9%在香港，而內地則佔12.7%，海外則佔3.4%。
此外，寫字樓資產佔比將為10.8%，低於公司目標15-20%，故該行料未來領展會繼續投資於海外寫字樓物業，予目標價78.9元，評級「買入」。
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股份回購 利好每股派息增長
花旗早前指出，領展2020財年計劃回購6,000萬個基金單位，最終僅完成5,200萬，平均價81.7元，涉及42億元，雖然未有公布新回購計劃，但相信餘下800萬個回購額度，會留待市場情況在今個財年完成。
作為集團資本計劃之一的股份回購，將直接影響領展的每基金單位派息。當股份回購後令總基金數目減少，亦會有利每基金單位的派息。
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陳政深：領展中短期股價難免受壓
艾德證券期貨聯席董事陳政深指出，短期而言領展股價會受壓，但這與其本身的基本因素未必有太大關係，相信是市場對經濟前景看得較為悲觀所致。其二，即使是香港本地地產股，個別表現亦欠缺動力。
在此情況下，他認為短至中線領展股價難免受壓，投資者要因應自身的資金狀況。
不過長遠而言，他表示對領展不會太擔心，始終環球央行印錢、市場資金氾濫，息口保持在較低水平。是次領展收購英國物業，回報率達5厘，相對吸引。
股息率近5厘 長遠而言現價吸引
他指出，領展本身的投資策略以民生商場為主；第二，在商廈方面，領展的策略是在回報和風險上尋求一個平衡。領展是次收購的倫敦物業位處核心區，相對所受影響較細。
股價方面，陳政深認為，領展過往的分派收入相對股價，現時屬於低水平，這也反映市場對物業前景欠缺信心，惟一日市場未至於進入極端狀態，領展都有一個不錯的投資價值。
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策略上，他認為投資者可留意其周息率，以股息率衡量，4－5厘股息率是一個相對平的股價水平。長遠來說，他相信領展將持續每年會有一個不錯的回報，4－5厘股息率，加上平均回報約5厘，對投資者而言相信是不錯的投資。
編按：陳政深為證監會持牌人士，申報持有上述評論股份。
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