領展房產信託基金(00823.HK)收購英國倫敦商廈The Cabot,作價3.8億英鎊,相當於約37.7億港元,是領展首次收購英國資產。現時物業出租率約99.1%,每年租金淨收入為1,883萬英鎊。以收購價及收入計,這項投資的收益率為5厘,較中港兩地絕大部分物業回報率要高,近年積極買貨「溝淡」香港物業比例的領展派息連年增加的佳績可以延續?

領展房產信託基金38億買倫敦商廈


The Cabot位於25 Cabot Square,過去6年進行大規模翻新和擴建,今年3月完成。該英國倫敦物業樓高17層,樓面面積逾48萬平方呎,現存租約加權平均約滿期近11年,每年租金淨收入1,883萬英鎊。以收購價及收入計,投資收益率5%。

目前物業有7名公司租戶,物業出租率約99.1%,最大部分屬一家國際投資銀行,佔現時淨收入48.9%,其次是一個非部長級政府部門,佔淨收入約25%。

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The Cabot出租率逾九成 收益率5厘

領展將以內部資金及新融資安排支付收購,料於8月25日完成交易,屆時將委託Patrizia UK Limited為該物業提供資產管理服務。按截至3月底的財務狀況,交易完成後領展的備考經調整債務對資產總值比率將由17.8%上升至19.2%。

領展房產信託基金行政總裁王國龍表示,The Cabot能為集團帶來穩健收入及即時的收益增長,長遠而言亦具增長潛力。該物業屬核心商業區的甲級辦公大樓,亦為金絲雀碼頭少數的永久業權物業,現在已接近全數租出予高質素租戶。

王國龍續說,是次收購為領展實現「2025願景」增長策略的一部分,提升資產組合,令投資組合多元化,讓集團更能為基金單位持有人帶來持續回報。

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領展首攻英國 放眼新加坡、澳洲、日本

除香港及內地,他表示,集團正放眼具高透明度及流動性、良好法律體系及強健經濟基礎的市場,包括英國、新加坡、澳洲和日本,尋求收購機會。

領展近年積極買入香港以外物業、出售部分香港物業換貨「溝淡」香港物業比例,其中,集團於2015年起投資內地市場,去年更收購悉尼寫字樓項目,首度衝出亞洲市場。

但領展並非看淡中港投資物業市道,香港繼續是領展的主要市場。年報顯示,集團預期香港資產將佔物業組合總值的70%至75%,中國及海外資產則將分別佔物業組合不多於20%及10%。

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物業回報率由3.2%至5.38% 北京最高

根據年報,截至今年3月底,領展投資物業總估值為1,932.24億元,中港各物業初始回報率由3.2%至5.38%不等,北京歐美匯購物中心回報率最高。

領展是次收購的英國商廈,以收購價及收入計,收益率為5厘,較中港兩地絕大部分物業回報率要高,近年積極買貨「溝淡」香港物業比例的領展派息連年增加的佳績可以延續?

作為亞洲最大房產信託基金(REIT),為維持增長,領展近年積極覓新動力,管理層朝3方面嘗試,包括涉足內地商場和辦公室大樓、攻澳洲和英國跨境發展商場、出售部分香港物業。借鑒外國經驗,跨境發展商場必需建立本地化團隊,方可在異國立足,一般須觀望3至5年。

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花旗料市場對領展收購反應中性 目標價78.9元

花旗發表研究報告指出,領展收購英國商廈對集團繼續擴張海外商業物業市場有支持,認為市場對收購反應中性,因為新的資產僅佔領展整體資產的1.8%,而倫敦亦是領展的新市場,投資者對市場認識亦較淺。

該行指出,英鎊的融資成本將低於1%,計及20%的稅率,估計每年可供分派收入將增加1.1億港元,而收購完成後領展的資產組合將有83.9%在香港,而內地則佔12.7%,海外則佔3.4%。

此外,寫字樓資產佔比將為10.8%,低於公司目標15-20%,故該行料未來領展會繼續投資於海外寫字樓物業,予目標價78.9元,評級「買入」。

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股份回購 利好每股派息增長

花旗早前指出,領展2020財年計劃回購6,000萬個基金單位,最終僅完成5,200萬,平均價81.7元,涉及42億元,雖然未有公布新回購計劃,但相信餘下800萬個回購額度,會留待市場情況在今個財年完成。

作為集團資本計劃之一的股份回購,將直接影響領展的每基金單位派息。當股份回購後令總基金數目減少,亦會有利每基金單位的派息。

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陳政深:領展中短期股價難免受壓

艾德證券期貨聯席董事陳政深指出,短期而言領展股價會受壓,但這與其本身的基本因素未必有太大關係,相信是市場對經濟前景看得較為悲觀所致。其二,即使是香港本地地產股,個別表現亦欠缺動力。

在此情況下,他認為短至中線領展股價難免受壓,投資者要因應自身的資金狀況。

不過長遠而言,他表示對領展不會太擔心,始終環球央行印錢、市場資金氾濫,息口保持在較低水平。是次領展收購英國物業,回報率達5厘,相對吸引。

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股息率近5厘 長遠而言現價吸引

他指出,領展本身的投資策略以民生商場為主;第二,在商廈方面,領展的策略是在回報和風險上尋求一個平衡。領展是次收購的倫敦物業位處核心區,相對所受影響較細。

股價方面,陳政深認為,領展過往的分派收入相對股價,現時屬於低水平,這也反映市場對物業前景欠缺信心,惟一日市場未至於進入極端狀態,領展都有一個不錯的投資價值。

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策略上,他認為投資者可留意其周息率,以股息率衡量,4-5厘股息率是一個相對平的股價水平。長遠來說,他相信領展將持續每年會有一個不錯的回報,4-5厘股息率,加上平均回報約5厘,對投資者而言相信是不錯的投資。

編按:陳政深為證監會持牌人士,申報持有上述評論股份。

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