中奧到家（01538.HK）近月獲綠城服務（02869.HK）增持，成為中奧到家第二大股東，並進行一系列戰略合作，組成合營公司，擴展增值服務版圖。中奧到家的股本及基本面重大改變向好，現價估值在同業中仍偏低，不妨視為逢低建倉對象。
內增外延加速發力
中奧到家去年全年母公司擁有人應佔溢利1.09億元（人民幣，下同），同比上升13%；每股基本盈利0.133元，派發末期股息每股0.0275港元。期內實現收益15.19億元，同比升48.5%；毛利約4.03億元，同比升43%。於2019年12月31日，集團的業務拓展至中國45個城市，訂約管理合共584項住宅物業及非住宅物業（如商用或政府樓宇），總合約建築面積為約7,200萬平方米，較上年增2.1%。
中奧到家致力於拓展社區O2O業務，並建立了的清晰的市場定位，未來社區O2O有望成為中奧到家的主要增長原動力。與O2O公司如美團、滴滴相比，中奧到家的社區O2O優勢在於直接對接社區用戶，掌握入口級價值，不需要地推團隊的成本投入，幾乎沒有獲取客戶成本。此外，中奧到家推出管家服務，與社區使用者線上一對一交流，線下通過管家配送產品，都充分利用原有物業公司團隊資源，與垂直電商相比，中奧到家的低成本控制亦有利在市場中脫穎而出優勢。
跟綠城服務戰略合作 推動估值潛在升幅逾70%
集團去年業績表現符合預期，從資金偏好來看，規模增長是衡量物管股估值的重要指標，故此，擴大在管規模和增大市場份額是物管股發展的主旋律。 今年6月29日，中奧到家及綠城在生活服務及物業服務業務等領域進行全面合作。雙方合作，包括成立生活服務公司（綠城服務占70%股權）擴展增值服務版圖，綠城服務向中奧到家推薦公司不適合承接的物業管理專案，及優選中奧到家為外包業務服務合作商。在該合作框架下，雙方將實現共贏。中奧到家的在管面積有望明顯增加，直接提升其市場拓展能力。同時，中奧到家旗下有多家服務公司，涵蓋清潔、保安等服務，此次合作將直接為旗下公司帶來新業務，拓大收入來源。
中奧到家獲綠城服務入股，股本及基本面已發生重大利好變化。參考克而瑞證券發表報告指，預測合作將使中奧到家2021年在管面積淨增加900萬方，收入較原預計提升7.7%至21.53億元，同時淨利潤較原預計提升8.1%至1.7億元。此外，綠城的強大品牌優勢將提升中奧到家中長期的增長速度。
以DCF模型推算，中奧到家估值為每股2.5港元，新估值對應 2020年PE的15倍和2021年PE的11.3倍，較周二收市價1.42港元，潛在升幅達76%。
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作者簡介：藺常念是畢業於美國明尼蘇達大學，取得優異學士，威爾遜院士榮譽，及工商管理碩士。早期在美國，加拿大，香港國際大型銀行工作。之後在非洲工作，任職工業集團高層。非洲工作完畢後在香港及中國經營地產業務，回歸前進入香港證券業，曾任職太平洋興業證券，富昌證券及靈獅證券管理層。現任智易東方證券行政總裁。
